По договору ренты одна сторона (получатель ренты ) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты реальный, односторонний, возмездный .

Разновидности договора ренты:

Постоянная рента;

Пожизненная рента;

Пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизненной ренты.

Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей . Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).

Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

Предоставление вещей;

Выплата денег;

Выполнение работ или оказание услуг;

Удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае отчуждения плательщиком ренты полученoгo по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Способы обеспечения рентных платежей :

Право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты;

В случае передачи по договору ренты движимого имущества -либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.

Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если рента осуществляется в отношении недвижимого имущества необходима государственная регистрация.

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента - это бессрочная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты:

Граждане;

Некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой организации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты является размер рентных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщиком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя peнты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

Задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

Неплатежеспособности плательщика ренты;

Нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;

Перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

Выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

Расторжения договора и возмещения убытков;

Возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением - разновидность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

Объектом передачи по договору может быть только недвижимость;

Предметом договора является содержание иждивенца (удовлетворение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним);

Минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

Возможна замена натурального содержания периодическими денежными: выплатами;

Плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания;

Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в случае:

Смерти получателя ренты;

Существенного нарущения плательщиком ренты своих обязатeльcтв. В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

Предыдущая

Материал предоставлен сайтом (Правовой портал).

Это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (получателю ренты) в собственность имущество, а получатель ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты является : реальный, возмездный, двухсторонний.

Формы выплат ренты:

По договору постоянной ренты рента выплачивается в деньгах, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнением работ или оказанием услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

По договору пожизненной ренты рента выплачивается только в деньгах.

По договору пожизненной ренты содержанием с иждивением основной формой выплат является обеспечение потребностей в жилище, питание и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним. Пожизненное содержание может быть заменено выплатой периодических платежей в деньгах.

Субъекты. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установлено.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, их доли в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателя ренты.

Форма. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации .

Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является как движимое так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненной ренты с иждивением может быть только недвижимость .

Существенное условие - обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Обязанность получателя ренты:

1. Отчуждение имущества предназначенного под выплату ренты.

2. Риск случайной гибели несет плательщик ренты.

Обязанность плательщика ренты:

1. Выплата ренты

1. Плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество. Только с предварительного согласия получателя ренты.

Виды договора ренты :

1. Постоянная рента - соглашение сторон заключенное бессрочно согласно кот-му одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

2. Пожизненная рента - устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты.

3. Пожизненное содержание гражданина с иждивением - соглашение сторон согласно кот-му одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений.

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является реальным, поскольку для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты. Он относится к числу односторонне-обязывающих, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.

Договор ренты является возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.

Существуют два договора ренты - договор постоянной ренты, срок действия которого не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. В последнем случае, как это видно из

названия, срок действия договора ограничен сроком жизни получателя ренты.

Стороны договора ренты различаются в зависимости от того, идет ли речь о постоянной или пожизненной ренте. Так, в постоянной ренте, помимо граждан, получателями могут также быть юридические лица. Речь идет о некоммерческих организациях и только о тех случаях, когда это не противоречит закону и целям деятельности указанных организаций.

Состав получателей постоянной ренты может меняться, поскольку договор этот не ограничен каким-либо сроком. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение ренты может передаваться путем уступки требования, переходить по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.

Что касается договора пожизненной ренты, то уже из ее названия ясно, что получателем могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Если доли в договоре не определены, они считаются равными.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям ренты, если законом или договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается.

По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты.

Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Договор ренты является единственным договором, для которого установлена обязательная нотариальная форма, а когда предметом договора является недвижимость, то и регистрация. Однако если в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, и тогда в нотариальном удостоверении необходимости нет.

Если же речь идет о нарушении требования о регистрации, то суд может признать договор действительным только в том случае, если ранее нотариальное удостоверение уже было произведено.

Договор ренты относится к числу договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку схож с договорами купли-продажи, дарения. Однако от дарения он отличается тем, что в договоре ренты отчуждение является возмездным. Что же касается различий между договорами купли-продажи, а также мены, с одной стороны, и ренты-с другой, то в первом случае отчуждение товаров производится за определенное, заранее известное возмещение. По договору же ренты общий объем возмещения, причитающийся получателю ренты, неизвестен, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни ее получателя (пожизненная рента), который заранее неизвестен. Поэтому либо плательщик ренты, либо ее получатель получит меньше, чем отдаст.

Получатель ренты, помимо собственно рентных платежей, может также получить компенсацию стоимости передаваемой вещи. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила, регулирующие договор купли-продажи.

Однако такие случаи достаточно редки. Чаще получатель ренты передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Тогда к отношениям сторон, касающимся порядка передачи имущества, применяются правила о договоре дарения.

Основная обязанность получателя ренты заключается в том, чтобы передать свое имущество в собственность плательщика. После исполнения этой обязанности у него возникает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В таких условиях необходимы определенные гарантии стабильности рентных отношений на случай недобросовестности плательщика.

К числу гарантий относится прежде всего упомянутое требование о соблюдении нотариальной формы заключения договора, а при передаче недвижимого имущества - государственной регистрации.

Кроме того, стабильность отношений по отчуждению недвижимого имущества обеспечивается наличием норм, устанавливающих, что рента обременяет это имущество Плательщик ренты, будучи собственником имущества, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее

выплату. Это значит, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. Более того, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную (т.е. дополнительную) с ним ответственность по требованию получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое право получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.

Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты, возникшие в связи с отчуждением недвижимого имущества, устанавливаются непосредственно в законе, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. К числу таких средств относятся неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание, а также страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязанностей. Условие о характере и объеме обеспечения исполнения такого обязательства считается существенным, и если стороны его не оговорили, то договор считается незаключенным.

Если рента должна выплачиваться в денежной форме, то при нарушении договора применяются общие правила, предусмотренные ст. 395 ГК РФ о последствиях ненадлежащего исполнения денежных обязательств. Они заключаются в том, что при просрочке исполнения денежных обязательств подлежат уплате проценты на сумму просроченных средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования).

Постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом,

если иное не предусмотрено договором, размер постоянной ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Закон предусматривает право плательщика отказаться от дальнейшей выплаты постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 ГК РФ). Это право является безусловным и может быть реализовано независимо от каких-либо обстоятельств. Оно не может быть исключено и специальным соглашением. Однако отказ от дальнейшей выплаты ренты действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты или за более длительный срок. Договором могут быть введены определенные ограничения выкупа по его срокам. Допускается соглашение, запрещающее выкуп при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

От выкупа постоянной ренты по одностороннему заявлению ее плательщика следует отличать принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя при определенных нарушениях договора плательщиком (длительная просрочка выплаты ренты, нарушение обязательств по обеспечению ее выплаты) либо возникновении обстоятельств, ставящих под сомнение реальность дальнейшей выплаты ренты (ст. 593 ГК РФ). К числу таких обстоятельств отнесен, в частности, переход недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в собственность"нескольких лиц, поскольку такое дробление прав на это имущество означает существенное ухудшение обеспеченности выплаты ренты.

Выкупная цена постоянной ренты определяется в договоре. При этом стороны не связаны какими-либо установленными законом критериями для исчисления цены выкупа. Она может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты и т.д. Выкупная цена в таких случаях равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цене имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.

Пожизненная рента выплачивается в деньгах. Размер ее устанавливается по соглашению сторон, однако не должен быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

При увеличении минимального размера оплаты труда увеличивается в соответствии со ст. 318 ГК РФ и размер ренты.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от него выкупа ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора ее плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Возможны ситуации, когда имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, получает повреждения или гибнет в силу случайных причин (речь идет о случаях, когда в этом нет вины ни одной из сторон, например, в результате действий третьих лиц или непреодолимой силы). Возникает вопрос, должен ли плательщик ренты продолжать осуществлять свои платежи? Как следует из ст. 600 ГК РФ, случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.

Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором . Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей , выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда .

В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока , не превышающего тридцати лет с момента заключения договора .

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина , передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты . В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора , ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда , установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда , установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица.

Рента - одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

К наиболее известным в зарубежных странах и дореволюционной России видам ренты относятся земельная рента, уплачиваемая пользователем земельного участка землевладельцу, и государственная рента - форма государственного займа без обязательства государства возвратить вложенный капитал к определенному сроку. В царской России государственная рента приносила около 4 процента годовых.

«Рента» имеет в русском языке, по крайней мере, три значения. Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее - различные виды движимости, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и (или) правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер; в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Институт ренты мало изучен в российской цивилистике и в нынешних условиях представляет собой весьма актуальный объект для углубленного правового исследования. Достаточно сказать, что ни в Учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича 1907 г., ни в Юридическом словаре 1953 г., ни в Юридическом энциклопедическом словаре 1984 г. или Юридической энциклопедии 1995 г. нет разделов о ренте.

В Гражданском кодексе РСФСР только две статьи (ст. ст. 253 и 254) были посвящены близкому к ренте вопросу - купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако данные нормы предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные (квазирентные) отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья лицами, а по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре - жилище, питание, уход и т.п., но не деньги. В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1 ст. 589, ст. 596 ГК).

В рамках изложенных общих правил о ренте ГК РФ различает три разновидности договора: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента. По этому договору плательщик ренты производит в обмен на переданное ему имущество периодические денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоянной ренты и в иной форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа устанавливается в договоре ренты.

Получателем постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности. Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования (глава 24 ГК РФ), а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором ренты.

Сроки выплаты постоянной ренты, как и ее размер, устанавливаются в договоре, а если они не определены, платежи осуществляются по окончании каждого календарного квартала. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально росту установленного Федеральным законом от 19.06.2000 №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» МРОТ. Эти правила соответственно применимы к случаям, когда рента была установлена не в денежной, а в иной форме.

Для постоянной ренты важное значение имеют последствия наступления риска случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Распределение между сторонами такого риска зависит от того, было передано имущество бесплатно или за плату. В первом случае риск несет плательщик ренты; во втором - плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательства либо изменения условий выплаты ренты. Вопрос должен решаться с учетом реальной стоимости переданного имущества и размера установленной ренты.

Закон наделяет участников договора постоянной ренты правом на выкуп ренты, причем условия выкупа для плательщика ренты и ее получателя различны.

Право плательщика на выкуп ренты, безусловно: это значит, что договорное условие об отказе плательщика от права на выкуп ничтожно. Однако договором может быть предусмотрено, что ренту нельзя выкупить при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет. О выкупе ренты плательщик должен заявить в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты (статья 592 ГК РФ).

Право получателя ренты на ее выкуп ограничено случаями, назваными в статья 593 ГК РФ. Это нарушение плательщиком его обязательств по уплате ренты, а также передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или разделение его между несколькими лицами. Круг допускаемых случаев выкупа ренты может быть расширен заключенным договором. Сам выкуп производится по цене, определенной договором.

В иных случаях при передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, а при бесплатной передаче имущества в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по обычной цене за аналогичные товары.

В главе 33 ГК РФ нет норм о прекращении постоянной ренты, помимо случаев выкупа. В этом вопросе надлежит руководствоваться общими нормами о прекращении обязательств (глава 26 ГК РФ), с учетом специфики рентных отношений.

Пожизненная рента. Такая рента (в отличие от постоянной) выплачивается только в денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное.

Размер пожизненной ренты определяется договором и в расчете на месяц должен быть не менее МРОТ и должен индексироваться с учетом уровня инфляции. Рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иной срок не установлен в договоре ренты.

Другие предусмотренные ГК РФ условия пожизненной ренты благоприятны для граждан, выступающих получателями такой ренты. Случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает ее плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных заключенным договором ренты.

Право на выкуп ренты предоставлено только ее получателю на случай существенного нарушения договора плательщиком ренты, причем такой выкуп производится на тех же условиях, что и выкуп постоянной ренты. В этом случае получатель ренты альтернативно может требовать также расторжения договора и возмещения убытков.

Иные практические ситуации, которые могут возникать в рамках договоров пожизненной ренты, должны решаться на основе общих правил об обязательствах. В частности, в случае смерти или несостоятельности плательщика ренты либо ликвидации юридического лица применимы правила ст. 418 и 419 ГК РФ, а получатель ренты может требовать возврата имущества, переданного им под уплату ренты.

Пожизненное содержание с иждивением. Это самая распространенная и вместе с тем юридически наиболее сложная разновидность ренты, поскольку содержание с иждивением требует наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих заключение таких договоров.

ГК РФ содержит главу 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК РФ принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV ГК РФ в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к главе 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (пункт 1 статьи 583 ГК РФ) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (пункт 1 статьи 601 ГК РФ). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко используется в ГК РФ. Примером может служить глава 30 ГК РФ. В нее включены определения и самой купли - продажи как договорного типа (пункт 1 статьи 454 ГК РФ), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле - продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (статья 506), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (статья 526), контрактации (пункт 1 статьи 535), энергоснабжения (пункт 1 статьи 539).

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в главе 33 ГК РФ выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Представляется, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует, прежде всего, из пункта 2 статьи 583 ГК РФ, который допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Двучленное деление ренты нашло отражение и в пункте 2 статьи 601 ГК РФ. В нем предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением, которому посвящен одноименный параграф главы 33 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено включенными в него правилами, правила о пожизненной ренте.

Основанием рентного договора о пожизненном содержании с иждивением согласно прямому указанию статьи 601 ГК РФ является передача в собственность плательщика ренты недвижимости.

Главной обязанностью плательщика данной ренты является предоставление ее получателю содержания с иждивением, которое согласно указанию пункта 1 статьи 602 ГК РФ включает обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, - также и уход за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных и иных услуг (например, уход за домашними животными).

В договоре ренты должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая в месяц не может быть менее 2 МРОТ (пункт 2 статьи 602 ГК РФ).

Плательщик ренты по общему правилу использует полученное им имущество для своих личных (проживание) или хозяйственных (работа, складирование и т.д.) целей, принимая меры для того, чтобы стоимость полученного им имущества не снижалась. Однако отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное под ренту, он вправе только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604 ГК РФ).

Как и при пожизненной ренте, случайная гибель или повреждение переданного имущества не освобождают плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных заключенным договором. Это правило - важная гарантия интересов граждан, пожелавших воспользоваться институтом ренты.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата переданного под ренту имущества либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных для иных видов ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты. При споре в отношении существенности допущенного нарушения вопрос должен разрешаться судом на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ.