Co musí realitní makléř vědět. Realitní makléř je

Řekneme vám, jak na to s pomocí makléř ušetřit až 200 000 rublů při koupi domu v hypotéka Jak fungují hypoteční makléři? jak pomáhají snížit úrokovou sazbu a na co si dát při spolupráci pozor.

Kdo je realitní makléř?

Hypoteční makléř jeváš osobní zástupce v banka . Pomáhá s papírováním, výběrem výhodného hypotečního programu a podáváním žádostí. Jeho cílem je ušetřit vám čas a peníze a zvýšit vaše šance získání půjčky.

Hypoteční makléřiobeznámeni s vnitřními zákony bydlení trh a procesy bank. Jejich úkolem je zkrátit dobu potřebnou ke kontrole vaší žádosti a ušetřit vás od procházení několika fázemi procesu.

Povinnosti hypotečního makléře

✍ Podrobná konzultace.Obvykle je konzultace zdarma. V tomto stádiu specialista zjišťuje, jaké bydlení si chcete pořídit, vaše příjmy, stav kredit historii, zda dokážete přilákat spoludlužníka a podobně. Tyto podrobné informace jsou nezbytné pro výběr nejvhodnějšího programu pro vás.

Informace, o kterých si myslíte, že mohou být pro získání souhlasu nevýhodné, nemusí být pro konkrétní banku relevantní. Nebo naopak nějakou okolnost považujete za výhodu, ale banka kvůli ní hypotéku odmítne. Například mladá matka si chce koupit vedlejší dům. Při podání žádosti se rozhodla zatajit přítomnost dítěte a uvést, že bydlí s rodiči, aby banka nezohlednila náklady na dítě a nájem. Je však odmítnut. Makléř se rozhodne aplikaci posílit o tyto skutečnosti a získá souhlas. V prvním případě banka vidí rizikovou kategorii – mladá neprovdaná dívka. V druhém případě - zodpovědnější žena s dítětem. Nedovolí, aby byli připraveni o jejich jediný domov a vynaloží veškeré úsilí, aby zaplatili včas. Pro banku bude plusem i pronájem – pokud bude nájemník schopen platit nájem, bude moci platit měsíční náklady na hypotéku ve vlastním bytě.

📝Designa předkládání dokumentů bankám.Makléř sestaví vaši úvěrovou dokumentaci, poskytne vzorky formulářů a certifikátů, zkontroluje shromážděné dokumenty, zkopíruje nebo naskenuje je podle podmínek banky a sepíše žádosti.

🔺 Hodnocení.Ze zákona musí zástavní smlouva specifikovat odhadní hodnotu nemovitosti. Náklady na stanovení ocenění nese dlužník. Některé oceňovací společnosti snižují klientům sazbu od makléře. Vyhodnocení bude trvat 1 až 5 dnů.

📁 Předložení dokladů.Když je balíček dokumentů pro vybraný byt připraven, zástupce vám pomůže vybrat nejvýhodnější podmínky od jedné z bank, která žádost schválila, zvážit pro a proti a začít se sepisováním smlouvy.

⌛ Právní podpora transakce.Broker společně s právníky zkontroluje dokumenty z banky a transakci donese až k podpisu smlouvy. Plusem bude zapojení zkušeného realitního makléře do prohlídky.

Jaké dokumenty bude zástupce požadovat?

Stačí podávat žádosti současně do různých bank poskytnout originální dokumenty makléři. Zhotoví barevné skeny ve správném rozlišení a formátu dle požadavků banky nebo kopie. Často vše, co potřebujete, je pas, SNILS, pracovní sešit a certifikát ve formě 2-NDFL. S ohledem na podmínky různých bank si specialista vyžádá další dokumenty, aby se zvýšila šance na schválení.

📋 Osobní:

✔ formulář žádosti;

✔ všechny stránky pasu;

✔ INN, SNILS;

✔ oddací nebo rozvodový list;

✔ rodný list dětí;

💵 Finanční:

✔ certifikát 2-NDFL nebo potvrzení o příjmu ve formě každé banky;

✔ potvrzení nebo potvrzení o dodatečném příjmu - bonusy, pronájem nemovitosti atd.;

✔ certifikované pracovní smlouvy;

✔ ověřené kopie všech stránek sešitu s datem, pečetí a podpisem zaměstnavatele a přepisem podpisu.

📌 Další:

✔ mezinárodní pas;

✔ řidičský průkaz;

✔ pokud jste vlastníkem společnosti, budete požádáni o Jednotný státní rejstřík právnických osob, zápis z valné hromady a rozhodnutí jediného účastníka;

✔ pro muže do 27 let - registrace nebo vojenský průkaz;

✔ certifikáty stávajících úvěrů v případě problémů s úvěrovou historií;

✔ doklady o dostupnosti movitého a nemovitého majetku - byt, auto, dům, pozemek.

Klady a zápory spolupráce shypoteční makléř

klady

➕ Ušetřete peníze. Mnoho makléřů má partnerství s bankami. Pokud je vaše hypotéka schválena, můžete dostat snížená sazba. Pokud si všechny problémy vyřešíte sami, můžete ztratit tuto příležitost ušetřit.

➕ Pomoc při získání hypotéky v neobvyklých situacích:osoby na volné noze, lidé se špatnou úvěrovou historií, neoficiálními příjmy nebo bez zálohy. Banky mají určitý vzorec, podle kterého bude konkrétní dlužník více či méně spolehlivý. Makléř v každém případě minimalizuje procento chyb a pomáhá dlužníkovi výhodně prezentovat své výhody. Pokud například nemáte oficiální příjem, specialista vám poradí, abyste si vzali výpis z účtu o pravidelném příjmu finančních prostředků.

➕ Ušetřete čas- místo 5 úřadů budete spolupracovat s 1 člověkem, který bude řešit problémy s bankou, odhadcem, pojišťovnou, realitní kanceláří, notářem a finančními úřady.

➕ Práce s kopiemi dokumentů. Pokud žádosti podáváte sami, budete muset do každé banky přinést originály i kopie dokumentů. Nebo skenujte velmi pečlivě - existuje vysoká pravděpodobnost zamítnutí aplikace pouze proto, že jste provedli sken nekvalitní, nečitelný nebo „odřízli“ dokument na nesprávném místě.

➕ Kopie dokumentů přijímám poštou.Pokud je možné vytvořit naskenované kopie, můžete je zaslat makléři e-mailem. To vám pomůže ušetřit čas, pokud jste v jiném městě nebo nemáte čas na návštěvu kanceláře. V budoucnu broker převede naskenované dokumenty do banky.

➕ Vyberte si hypoteční program podle svých požadavků.Pomohou vám vybrat program s ohledem na:

✔ Vaše přání a požadavky na byt;

✔ náklady na úvěr;

✔ výše měsíční splátky;

✔ procent z akontace;

✔ schémata splácení úvěru.

➕ Všechny náklady na transakci jsou brány v úvahu.Makléř provede následující:

✔ vypočítá celkové náklady na úvěr;

✔ bude brát v úvahu servisní požadavky;

✔ sestavení individuálního předčasného splácení pro minimalizaci přeplatku;

✔ zohlední možnost získat daňový odpočet úroků z hypotéky a podobně.

Mínusy

➖ Nezaručují 100% schválení.Hypoteční makléř zvyšuje šanci na schválení hypotéky, ale nemůže zaručit 100% úspěšnost. Kompetentní specialista zjistí důvod odmítnutí a řekne vám, jak jednat a co opravit, abyste v budoucnu získali schválení.

➖ Někteří makléři na trhu mohou uzavřít obchod s partnerskou bankou, nabízející nejvýhodnější podmínky pro makléře. To se však ve velkých společnostech prakticky nikdy neděje.

➖ Když makléř pracuje samostatně.V Rusku se makléřská nika teprve začíná rozvíjet. U nezávislého specialisty můžete počítat s individuálním přístupem, ale výhodných podmínek se nedočkáte. Banky, pojišťovny a znalecké společnosti poskytují slevy v závislosti na počtu klientů. Proto je lepší věřit specialistovi, který pracuje v makléřské nebo realitní kanceláři.

Náklady na služby hypotečního zprostředkování

Zaplaceno

Pevnýcenyv rozmezí od 10 do 50 tisíc rublů.

Procento půjčky.Například vám byla schválena hypotéka 2 000 000 za 9,5 %. Služby broker stojí 1,5 % z úvěru – to znamená, že mu zaplatíte 30 000,-.

Procento úspor. V tomto případě náklady na služby hypotečního makléřev průměru 15–30 % úspor z transakce. Podívejme se na minulé částky jako příklad: předpokládejme, že také potřebujete 2 000 000 při 9,5 %. Pokud vám makléř pomohl získat 8,5 %, vaše úspora bude 308 678. Pokud zaplatíte za služby ve výši 30 % z úspory, zaplatíte makléři 92 tisíc.

Zdarma

Některé agentury vám budou schopny poskytnout bezplatného hypotečního makléře, pokud si přes ně nemovitost pořídíte.

Jak odhalit podvodníka

Pokud vám při první konzultaci slíbí úspěšnou transakci.Bez ohledu na to, jak příznivé jsou podmínky spolupráce s bankami, ani jeden makléř vám schválení hypotéky nezaručí – konečné rozhodnutí je na bance. Svědomité makléřské agentury dají záruku pouze v jednom případě – na výsledku budou pracovat až do schválení, a pokud bude výsledek negativní, nebudou vám účtovat poplatek.

Když požadují 100% zálohu na služby bez smlouvy.Hypoteční makléři obvykle pracují na kusovou sazbu – berou si zálohu na počáteční náklady a po uzavření hypoteční smlouvy dostávají odměnu. V některých organizacích existuje 100% platba předem, ale v tomto případě se musíte zajistit smlouvou.

Pečlivě si prostudujte podmínky smlouvy, v některých případech se agentura nebo makléř zavazuje vrátit zálohu, pokud bude výsledek negativní. Pokud taková klauzule ve smlouvě není a agentura požaduje platbu předem, jedná se o podvodníky.

Když nesouhlasíte s uzavřením smlouvy.Veškeré zprostředkovatelské služby musí být zaznamenány ve smlouvě. Důvěřujete svým osobním údajům cizí osobě a zákon o ochraně osobních údajů neumožňuje zpracování a předávání vašich údajů bez písemného souhlasu. Pokud makléř odmítne sepsat smlouvu, nebudete ničím chráněni.

Pokud existuje smlouva, pečlivě si prostudujte všechny body, neváhejte se zeptat - měli by vám podrobně odpovědět a objasnit nejasné body. Abyste se nepletli s podmínkami smlouvy a na něco nezapomněli, použijte na schůzce diktafon.

Seznam bank je skrytý.Někteří makléři před podáním žádosti nezveřejňují celý seznam partnerských bank a neinformují klienta úplně o podmínkách úvěru. V takovém případě vám hrozí, že dostanete souhlas za nevýhodných podmínek nebo od banky, se kterou byste to nechtěli řešit.

Když nejsou žádná doporučení.Přední banky zveřejňují hodnocení makléřských a realitních společností, i když ne všechny. Předpisy některých organizací neumožňují zveřejňování takových informací. Abyste nenaletěli podvodníkovi nebo společnosti létající v noci, vyberte si spolupráci s velkou makléřskou nebo realitní společností a ověřte si, zda o nich nejsou informace v sekci „partneři“ na webových stránkách velkých bank ve vašem městě.

Inzeráty na služby makléřů a realitních kanceláří dnes najdete na každém rohu. Makléřské společnosti se začaly rozvíjet, jakmile zákon umožnil nákup a prodej soukromého majetku. Od té doby ruský trh s nemovitostmi rychle roste a získává na popularitě. Kdo je realitní makléř a jaká je jeho činnost? - tuto otázku si klade mnoho lidí při koupi nebo prodeji soukromé nemovitosti. Lidé se ptají, zda má cenu je kontaktovat s žádostí o pomoc.

Dnes makléři

Realitní makléř je profesionální zprostředkovatel s příslušnou licencí, který rychle vybere variantu vyhovující klientovi a vyřeší všechny právní problémy. V současné době jsou makléři i vysoce kultivovaní a vzdělaní specialisté znalí práva. Musí toho umět hodně:

• poskytovat psychologickou podporu;
• správně vypracovat všechny právní dokumenty;
• být schopen rozumět politice a ekonomii;
• dodržovat pravidla etikety;
• rozumět architektuře;
• znát bankovní programy;
• prozkoumat hypotéky;
• orientovat se v pojišťovacích technologiích.

Zprostředkovatelé si za svou práci účtují provizi.

Makléřské funkce

Hlavním úkolem advokáta je vybrat pro zákazníka nemovitost, která by mu vyhovovala z hlediska lokality a ceny, případně prodej na účet klienta. Její činnost je zaměřena na zájmy konkrétních osob a zahrnuje řadu funkcí:

• nákup a prodej předmětu;
• ukazování nemovitostí;
• vedení konzultace;
• příprava právních dokumentů;
• vysvětlení klientovi specifika realizované smlouvy;
• dohodnout se.

Úspěšní realitní makléři

Mnoho lidí považuje realitní trh za atraktivní místo pro práci. Zkušení specialisté se nad tím jen usmívají. Povolání zahrnuje neustálou komunikaci s lidmi, neustálý kontakt a někdy věnování úkolu i více než 12 hodin denně.

K úspěchu neuškodí znalost cizích jazyků, osobní auto a samozřejmě zkušenosti v tomto oboru.

Pro úspěšné transakce hraje důležitou roli typ zprostředkovatele. Jeho oblečení by mělo být čisté a upravené. Při správném výběru oblečení a doplňků působí makléř jako sebevědomý specialista, což znamená, že ve svých klientech vzbuzuje důvěru. Jedním z hlavních tajemství úspěchu je umět naslouchat a najít s klientem společnou řeč.

Zdroj obrázků: Fotobanka Lori

Práce agenta pro prodej luxusních bytů se mnohým zdá velmi atraktivní – v první řadě výše provize, kterou makléř v případě transakce s jeho účastí dostává. Ne každý však ví, kolik úsilí je zapotřebí k úspěchu v této oblasti. Požádali jsme účastníky realitního trhu, aby nám řekli, jaké jsou hlavní potíže a úskalí práce makléře prodávajícího luxusní byty. Zjišťovali jsme také, co by poradili těm, kteří v době krize uvažují o zahájení kariéry v tomto oboru.

Ilja Menžunov, ředitel oddělení luxusních nemovitostí společnosti :

Pro mnoho lidí je práce makléře na trhu luxusních nemovitostí atraktivní. Vypadá to jako snadné peníze. Co je tak těžké - domluvit se s klientem na prohlídce, jít si společně prohlédnout byt a pak podepsat smlouvu? To je však naprosto zkreslená představa o naší profesi. Při hledání bydlení pro jednoho klienta na elitním realitním trhu to tedy makléři trvá 3-4 měsíce. A není pravda, že možnost, kterou zvolil, bude nakonec vybrána. S kupujícím zpravidla nepracuje jedna, ale 2-3 realitní kanceláře najednou, kteří chtějí také získat svou provizi. Soutěžící nespí! Proto je nesmírně důležité být první. - velmi těžká a pečlivá práce.

Navíc realitní makléř prostě musí mít hluboké znalosti trhu jako celku. Klienti totiž často, když přijdou do kanceláře, úplně nechápou, co chtějí. Proto musíte velmi dobře porozumět potřebám kupujícího, abyste mu mohli nabídnout skutečně vhodnou volbu. Je také nutné orientovat se v nejnovějších trendech a kompetentně klientům radit, hrát s nimi o zisk nebo je naopak přesvědčovat, aby mírnili své ambice a choutky...

Proto musíte být dobrým psychologem a vyjednavačem. Statistiky jsou neúprosné – pouze 10 % případů, kdy klient řekne „ano, tento byt se mi líbí, vezmu si ho“, končí podpisem smlouvy. Ve zbylých 90% je obrovské množství faktorů, které transakci brzdí - velikost zálohy, způsob převodu peněz, kontrola dokladů atd. Ve většině případů se však jedná o nemožnost dohodnout se na prodeji. množství. A realitní makléř musí být schopen klienta prokázat, ukázat, přesvědčit, že částka je přiměřená, nebo v konečném důsledku dosáhnout pro svého klienta slevy. Je to velmi obtížná práce, ne každý ví, jak kompetentně komunikovat s lidmi této úrovně.

Nezáleží na tom, zda se rozhodnete stát se realitním makléřem v době krize nebo ne – v první řadě musíte být připraveni ne na snadné peníze, ale na těžkou, téměř 24hodinovou práci, sedm dní v týdnu. Ne každý to vydrží. Jak ukazuje praxe, 80% makléřů, aniž by za 3-4 měsíce vydělali ani cent, opustí profesi. Nejdůležitější je proto správně posoudit své schopnosti. Je zřejmé, že pokud jste byli odmítnuti v 10 pohovorech, je nepravděpodobné, že byste povolali prodej luxusních nemovitostí. Luxusní realitní makléř je způsob života, způsob myšlení. Realitní makléři přitom mohou být lidé z nejrůznějších oborů, i když jste nikdy neprodávali, je dost možné, že se z vás stane úspěšný makléř. Nejdůležitější je chuť neustále se učit a vaše vytrvalost. Nejsou žádná další tajemství.

Nadezhda Khazova, generální ředitelka :

Pro ty, kteří nemají vybudovanou základnu klientů a objektů, je extrémně těžké začít v době krize. Spočítat provize samozřejmě umí každý, ale ne každý rozumí skutečnému objemu transakcí na exkluzivním realitním trhu. zcela jiný než v segmentu ekonomické třídy a průměrně úspěšný makléř v segmentu luxusních nemovitostí zpravidla provádí pouze jednu transakci každé dva měsíce.

Stát se úspěšným makléřem na trhu , musíte se velmi dobře vzdělávat a neustále se rozvíjet, výborně rozumět politice a ekonomii, znát specifika malého a středního podnikání, rozumět designu, dobré vyjednávací schopnosti, umět vést obchodní korespondenci a přijímat hovory profesionálně. Je potřeba rozumět tomu, jak a jakým způsobem budovat komunikaci s klientem, vědět, jak a kdy plánovat schůzky a představení, zda klientovi zavolat osobně nebo komunikovat s asistentem, přizpůsobit se klientovi, protože často nabitý program klientům v tomto segmentu patří schůzky a představení v 8:00 nebo 22:00. Pro agenta pracujícího v tomto segmentu se jedná o běžnou pracovní dobu.

Na Západě se hypoteční obchody realizují především za pomoci profesionálních makléřů. U nás se často stává, že se funkcí hypotečního makléře ujme realitní makléř. Nahradí někdy realitní makléř hypotečního makléře kompletně? S touto otázkou jsme se obrátili na specialisty z předních realitních kanceláří v Nižním Novgorodu.

Elena Solovyova, obchodní ředitelka Akademie věd "Adresa":

Všechny velké agentury již dávno mají oddělení, kde pracují hypoteční makléři. Tato struktura je zajímavá tím, že je součástí nabídky služeb realitní společnosti. To znamená, že kontaktováním takové společnosti bude moci klient najít peníze na bydlení a pořídit si je na jednom místě. Jedná se o takzvaný princip „jednoho okna“. Přesně tento cíl sledovala například naše agentura vytvořením oddělení hypotečních úvěrů. Úkolem klienta totiž není získat peníze, ale koupit byt.

Makléř a realitní makléř spolupracují. V našem městě jsou běžné řetězce transakcí, to znamená, že než něco koupí, tak člověk prodá. U tohoto typu transakce hypoteční makléř „ve své čisté formě“ pravděpodobně nebude užitečný, je zde nutná společná práce. Podle mého názoru by si každá realitní kancelář vystačila s hypotečním oddělením, které bude mít všechny stejné bonusy jako individuální makléř, ale pro člověka, který se rozhodne pro koupi bytu, je tato varianta pohodlnější. Navíc v tomto oddělení máme jak makléře, tak realitní makléře, kteří se rozhodli rozšířit okruh své činnosti.

Otázku, co je pro realitního makléře lepší: držet krok se všemi hypotečními záležitostmi nebo zapojit makléře, se rozhoduje každý realitní pracovník sám. Pokud realitního makléře tato problematika zajímá a chce se jí zabývat, pak ji úspěšně ovládá a následně kombinuje obě funkce.

Zdá se mi však, že realitní makléř stále nebude schopen pokrýt celé spektrum hypoteční problematiky, má jiné úkoly. A jeho „rozsah činnosti“ je omezen na jednu nebo dvě banky. Prodejce nemovitosti z důvodu zaneprázdněnosti jinými záležitostmi nebude moci sledovat všechny změny na hypotečním trhu. Pro výběr nejvhodnější varianty úvěru pro klienta je nutná určitá specializace.

Valentina Nevskaya, ředitelka RK "Triumph":

Zdá se mi, že realitní makléř nemůže zcela nahradit hypotečního makléře. Prodejce nemovitostí je schopen klientovi poskytnout zprostředkovatelské služby, pokud se ukáže, že je „nekomplikovaný“. To znamená, že je pro něj snadné potvrdit příjem a bez problémů může poskytnout všechny dokumenty v plném rozsahu. Makléř však bude dělat vše na profesionálnější úrovni, protože má speciální nástroj - počítačový program, který mu umožňuje současně vybrat několik možných možností speciálně pro daného klienta. I když je žadatel o hypotéku vlastníkem firmy nebo soukromým podnikatelem, který také potřebuje provést obchodní analýzu, makléř pomůže.

Věřím, že realitní makléř je profesionál ve svém oboru a makléř je profesionál ve svém. A to by měli být dva různí lidé, a ne konglomerát dva v jednom. Zdá se mi však, že se nyní nacházíme v přechodném období ohledně formování trhu makléřských služeb a formování hypotečního trhu. A v tomto přechodném období se spojují realitní a makléřské činnosti. Mnoho klientů ani neví, že mohou získat kvalitní zprostředkovatelské služby. Až tato profese zaujme své místo na trhu a rozvine se, pak bude jiná úroveň služeb lidem a hlavně se vytvoří poptávka po této službě.

Irina Zhumagulova, makléřka hypotečního centra Monolit Estate Academy:

Domnívám se, že realitní makléř a makléř se nemohou vzájemně nahradit, protože mají rozdílná zaměstnání. Je marné spojovat tyto dvě funkce v jednom specialistovi, i když k takovému „spojení“ někdy dochází. V současné době existuje mnoho bank, a tedy i mnoho různých hypotečních programů. Pravidelně se upravují podmínky půjčování a požadavky na dlužníka a mění se také úrokové sazby. Aby drželi krok se všemi změnami a zároveň úspěšně prodávali byty, bude muset realitní makléř pracovat, jak se říká, bez spánku a odpočinku 24 hodin denně.

Dříve, když bylo bank málo, realitní makléř po úspěšné transakci v některé bance vzal dalšího klienta tam. Dlužník nyní chytře a chce si vzít půjčku nejen kdekoli, ale vybrat si pro sebe tu nejlepší možnost. Přesně s tím vám pomůže profesionální makléř.

Společná práce hypotečního makléře a realitního makléře je ale užitečná a oboustranně výhodná. Makléř pracuje na výběru banky a programu a realitní makléř hledá byt. Máme případy, kdy se dlužník ve snaze ušetřit snažil najít bydlení pro sebe. Poté, co strávil celou dobu vyhrazenou pro pátrání, nezbylo mu ve výsledku nic. Byly případy, kdy agent, který šetřil peníze klienta, ho sám vzal do bank a poté, co obdržel odmítnutí, klienta ztratil. Je tedy lepší nekombinovat dvě funkce, ale dělat každý svou věc. K dosažení společného výsledku.

Tuto stránku si neprohlíží žádný registrovaný uživatel