Що потрібно знати брокеру з нерухомості. Брокер з нерухомості - це

Розповідаємо, як здопомогою брокера заощадити до 200 000 рублів при покупці житла віпотеку. Як працюють іпотечні брокери, як вони допомагають знизити відсоткову ставку і чого варто побоюватися за співпраці.

Хто такий іпотечний брокер з нерухомості

Іпотечний брокер – цеваш особистий представник убанку . Він допомагає оформити документи, вибрати вигідну іпотечну програму та подати заяви. Його мета - заощадити вам час та гроші та збільшити шанси наотримання кредиту.

Іпотечні брокеризнайомі із внутрішніми законами житловогоринку та процесами банків. Їхнє завдання - скоротити термін розгляду заявки та позбавити вас багаторівневого проходження всіх етапів процесу.

Обов'язки іпотечного брокера

✍ Детальна консультація.Зазвичай консультація безкоштовна. На цьому етапіспеціаліст дізнається, яке житло ви хочете придбати, ваш дохід, станкредитної історії, чи зможете ви залучити співпозичальника і таке інше. Така докладна інформація необхідна, щоб підібрати максимально відповідну вам програму.

Інформація, яка на вашу думку може бути невигідною для отримання схвалення, може не мати значення для певного банку. Або, навпаки, ви вважаєте якусь обставину перевагою, але через неї банк відмовить в іпотеці. Наприклад, молода мати хоче купити вторинне житло. Під час подання заяви вона вирішила приховати наявність дитини та вказати, що живе з батьками, щоб банк не брав до розрахунку витрати на дитину та оренду житла. Однак отримує відмову. Брокер вирішує посилити заявку цими фактами і отримує схвалення. У першому випадку банк бачить ризиковану категорію – молоду незаміжню дівчину. У другому випадку – вже відповідальніша жінка з дитиною. Вона не допустить, щоб їх позбавили єдиного житла та докладе всіх зусиль для своєчасної виплати. Для банку буде плюсом і оренда - якщо орендар може платити за оренду, зможе оплачувати і щомісячні витрати з іпотеки вже у власній квартирі.

📝 Оформленнята подання документів до банків.Брокер складе ваше кредитне досьє, надасть зразки бланків та довідок, перевірить зібрані документи, скопіює або відсканує за умовами банку та напише заяви.

🔺 Оцінка.За законом іпотечному договорі необхідно прописати оцінну вартість житла. Витрати визначення оцінки - завдання позичальника. Деякі оціночні компанії знижують тариф клієнтам від брокера. Оцінка триватиме від 1 до 5 днів.

📁 Подання документів.Коли пакет документів по вибраній квартирі готовий, представник допомагає вибрати найвигідніші умови одного з банків, які схвалили заявку, зважити всі за і проти та розпочати оформлення договору.

⌛ Юридичний супровід угоди.Спільно з юристами брокер перевіряє документи від банку та доводить угоду до підписання договору. Плюсом буде підключити до перевірки досвідченого ріелтора.

Які документи запитає представник

Щоб подати заяви одночасно до різних банків, достатньонадати оригінали документів брокеру. Він зробить кольорові скани у правильному дозволі та форматі за вимогами банку чи копії. Найчастіше потрібні лише паспорт, СНІЛС, трудова книжка та довідка за формою 2-ПДФО. Враховуючи умови різних банків, фахівець вимагатиме додаткових документів, щоб підвищити шанси схвалення.

📋 Особисті:

✔ анкета-заява;

✔ усі сторінки паспорта;

✔ ІПН, СНІЛС;

✔ свідоцтво про шлюб або розірвання шлюбу;

✔ свідоцтво про народження дітей;

💵 Фінансові:

✔ довідка 2-ПДФО або довідка про доходи за формою кожного банку;

✔ довідка або підтвердження додаткових доходів – премії, оренда майна та інше;

✔ засвідчені трудові договори;

✔ завірені копії всіх сторінок трудової книжки з датою, печаткою та підписом роботодавця, розшифровкою підпису.

📌 Додаткові:

✔ закордонний паспорт;

✔ посвідчення водія;

✔ якщо ви власник компанії, у вас попросять ЄДРЮЛ, протокол загальних зборів та рішення єдиного учасника;

✔ чоловікам до 27 років – приписне або військовий квиток;

✔ довідки про діючі кредити у разі проблем із кредитною історією;

✔ документи про наявність рухомого та нерухомого майна - квартира, автомобіль, будинок, земельна ділянка.

Плюси та мінуси співпраці зброкером з іпотеки

Плюси

➕ Економлять гроші. У багатьох брокерів партнерські відносини із банками. У разі схвалення іпотеки ви можетеотримати знижену ставку. Якщо ви самі займатиметеся всіма питаннями, можете втратити цю можливість заощадити.

➕ Допомагають отримати іпотеку у нестандартних ситуаціях:фрілансерам, людям з поганою кредитною історією, неофіційним заробітком або за відсутності початкового внеску. У банків є певний шаблон, за якими той чи інший позичальник буде більш менш надійним. Для кожного випадку брокер мінімізує відсоток помилки, що допомагає позичальнику вигідно піднести свої переваги. Наприклад, якщо у вас немає офіційного заробітку, фахівець порадить вам взяти витяг з рахунку про регулярне надходження коштів.

➕ Заощаджують час- замість 5 інстанцій ви працюватимете з 1 людиною, яка сама врегулює питання з банком, оцінювальною, страховою, ріелтором, нотаріусом, податковою.

➕ Працюють з копіями документів. Якщо подаватимете заяви самостійно, доведеться нести в кожен банк і оригінали, і копії документів. Або гранично уважно сканувати - велика ймовірність несхвалення заявки тільки тому, що ви зробили скан поганої якості, нечитаний або обрізали документ не в тому місці.

➕ Приймаю копії документів поштою.За наявності можливості зробити скан-копії ви можете надіслати їх брокеру електронною поштою. Це допоможе заощадити час, якщо ви перебуваєте в іншому місті або у вас немає часу для візиту до офісу. Надалі брокер передасть банку відскановані документи.

➕ Вибирають іпотечну програму під ваші вимоги.Допомагають вибрати програму з урахуванням:

✔ ваших побажань та вимог до квартири;

✔ вартості кредиту;

✔ розміру щомісячного платежу;

✔ відсотка початкового внеску;

✔ схеми погашення кредиту.

➕ Вважають усі витрати на угоду.Брокер зробить таке:

✔ порахує повну вартість кредиту;

✔ врахує побажання щодо обслуговування;

✔ складе індивідуальний графік дострокового гасіння, щоб мінімізувати переплату;

✔ врахує можливість отримати податкове відрахування з відсотків за іпотекою тощо.

Мінуси

➖ Не гарантують 100% схвалення.Іпотечний брокер підвищує шанс схвалення іпотеки, але може гарантувати 100% успіху. Грамотний фахівець дізнається про причину відмови і підкаже, як діяти і що виправити, щоб отримати схвалення надалі.

➖ Деякі брокери на ринку можуть укладати угоду з банком-партнером, що пропонує найвигідніші умови для брокера. Однак у великих компаніях таке практично не зустрічається.

➖ Коли брокер працює самостійно.У Росії брокерська ніша поки що тільки починає розвиватися. Зі самостійним фахівцем ви зможете розраховувати на індивідуальний підхід, але не отримаєте вигідних умов. Банки, страхові та оціночні роблять знижки в залежності від кількості клієнтів. Тому краще довіритися фахівцю, який працює у брокерській чи ріелторській агенції.

Вартість послуг іпотечного брокера

Платно

Фіксованіціниколиваються у діапазоні від 10 до 50 тисяч рублів.

Відсоток від позики.Наприклад, вам схвалили іпотеку на 2000000 під 9,5%.Послуги брокера коштують 1,5% від позики - отже ви заплатите йому 30 тисяч.

Відсоток економії.В цьому випадку послуги іпотечного брокера коштуютьу середньому 15–30% від обсягу економії угоді. Розберемо з прикладу минулих сум: припустимо, вам також потрібно 2 000 000 під 9,5%. Якщо брокер допоміг вам отримати під 8,5%, ваша економія складе 308678. При оплаті послуг у розмірі 30% від економії ви заплатите брокеру 92000.

Безкоштовно

Деякі агентства зможуть надати вам послуги іпотечного брокера безкоштовно, купуючи об'єкт через них.

Як визначити шахрая

Якщо вам обіцяють успішну угоду ще на першій консультації.Якими б вигідними були умови співпраці з банками, жоден брокер не зможе гарантувати вам схвалення іпотеки - підсумкове рішення за банком. Добросовісні брокерські агенції дадуть гарантію тільки в одному випадку - працюватимуть на результат, доки не отримають схвалення, а при негативному результаті не візьмуть із вас плату.

Коли просять 100% передплату за послуги без договору.Зазвичай іпотечні брокери працюють відрядно - беруть передоплату початкові витрати і отримують винагороду після укладання іпотечного договору. У деяких організаціях існує 100% передоплата, але в цьому випадку вам необхідно убезпечити себе договором.

Уважно вивчайте умови договору, в деяких випадках агентство чи брокер зобов'язуються повернути передоплату за негативного результату. Якщо такого пункту в договорі немає, а агенція вимагає передоплати – це шахраї.

Коли не згодні укладати договір.Будь-які послуги посередника необхідно зафіксувати у договорі. Ви довіряєте особисті дані чужій людині, а закон захисту персональних даних не дозволяє обробляти та передавати ваші дані без письмової згоди. Якщо брокер відмовляється укласти договір - ви нічим не будете захищені.

За наявності договору уважно вивчайте всі пункти, не соромтеся ставити запитання – вам повинні детально відповісти та прояснити незрозумілі моменти. Щоб не заплутатися в умовах договору та нічого не забути, використовуйте на зустрічі диктофон.

Приховують список банків.Деякі брокери не розголошують переліку банків-партнерів перед поданням заяви і не повністю посвячують клієнта в умови кредитування. У такому разі ви ризикуєте одержати схвалення на невигідних умовах або в банку, з яким не хотіли б мати справу.

Коли немає рекомендацій.Провідні банки розміщують рейтинг брокерських та ріелторських компаній, щоправда, не всі. Регламент деяких організацій не дозволяє розміщувати таку інформацію. Щоб не потрапити до шахрая або фірми-одноденки, оберіть співпрацю з великою брокерською або ріелторською компанією та перевірте, чи є про них інформація у розділі «партнери» на сайтах великих банків вашого міста.

Сьогодні на кожному розі можна зустріти оголошення про послуги брокерів та ріелторів. Брокерські компанії почали розвиватися, як тільки за законодавством було дозволено купівлю та продаж приватної власності. З того часу російський ринок нерухомості стрімко зростає і набирає популярності. Хто такий брокер з нерухомості та в чому полягає його діяльність? - багато хто задається таким питанням при купівлі чи продажу приватної власності. Людей цікавить, чи варто звертатися до них за допомогою.

Брокери сьогодні

Брокер з нерухомості– це професійний посередник з відповідною ліцензією, який швидко підбере варіант, що задовольняє клієнта, вирішуючи всі юридичні питання. В даний час брокери - це також висококультурні та освічені фахівці, які знають законодавство. Вони мають багато вміти:

• надавати психологічну підтримку;
• оформлювати правильно всі юридичні документи;
• вміти розумітися на політиці та економіці;
• підтримувати правила етикету;
• розумітися на архітектурі;
• знати банківські програми;
• вивчити іпотеку;
• орієнтуватися у страхових технологіях.

За свою роботу посередники беруть комісійну винагороду.

Функції брокерів

Основне завдання повіреного - підбір для замовника нерухомість, яка його влаштовувала б за місцем розташування та ціною, або продаж за дорученням клієнта. Його діяльність спрямована на інтереси конкретних осіб і включає низку функцій:

• купівля-продаж об'єкта;
• показ нерухомості;
• проведення консультації;
• підготовка юридичних документів;
• пояснення клієнту особливостей оформленого договору;
• укладення угоди.

Успішні брокери з нерухомості

Багато людей вважають ринок нерухомості привабливим місцем для роботи. Досвідчені ж фахівці лише посміхаються із цього приводу. Професія включає постійне спілкування з людьми, бути весь час на зв'язку, віддавати справі іноді більше 12 годин на добу.

Для досягнення успіху не завадить знання іноземних мов, наявність особистого автомобіля та, звичайно ж, досвід у цій сфері.

Для успішних угод важливу роль має вигляд посередника. Його одяг повинен бути чистим і акуратним. При правильному підборі вбрання та аксесуарів брокер виглядає впевненим у собі фахівцем, а це означає, що він вселяє довіру клієнтам. Один з головних секретів успіху – вміти слухати та знаходити спільну мову з клієнтом.

Джерело зображення: Фотобанк Лорі

Робота агента з продажу елітних квартир здається багатьом дуже привабливою – насамперед, величиною комісії, яку брокер отримує у разі угоди за його участю. Тим не менш, не всі знають, скільки зусиль потрібно докласти для того, щоб досягти успіху в цій сфері. Ми попросили учасників ринку нерухомості розповісти, які основні труднощі та підводні камені є у роботі брокера з продажу елітних квартир. А ще - дізналися, щоб вони порадили тим, хто думає почати кар'єру в даній сфері в кризу.

Ілля Менжунов, директор департаменту елітної нерухомості компанії :

Роботу брокера на ринку елітної нерухомості багато хто вважає привабливою. Здається, це легкі гроші. Що складного – домовитися з клієнтом про показ, разом з'їздити та оглянути квартиру, а потім підписати договір? Однак це абсолютно невірне уявлення про нашу професію. Так, при пошуку житла для одного клієнта на елітному ринку нерухомості у брокера йде 3-4 місяці. І не факт, що саме підібраний варіант у результаті буде обраний. Як правило, з покупцем працює не один, а одразу 2-3 рієлтори, які також хочуть отримати свою комісію. Конкуренти не сплять! Тому дуже важливо бути першим. - дуже важка та копітка робота.

Крім того, рієлтор елітної нерухомості просто повинен мати глибокі знання про ринок загалом. Адже часто-густо клієнти, приходячи до офісу, самі до кінця не розуміють, чого вони хочуть. Тому потрібно дуже добре розуміти потреби покупця, щоб запропонувати йому дійсно слушний варіант. потрібно і для того, щоб орієнтуватися в останніх тенденціях і грамотно консультувати клієнтів, грати з ними «на підвищення» або, навпаки, переконувати стримати свої амбіції та апетити.

Відповідно, необхідно бути хорошим психологом та переговорником. Статистика невблаганна – лише 10% випадків, коли клієнт каже «так, мені подобається ця квартира, я її беру», закінчуються підписанням договору. В інших 90% виникає величезна кількість факторів, що перешкоджають угоді - розмір завдатку, спосіб передачі грошей, перевірка документів та ін. Однак у більшості випадків це неможливість домовитися про суму продажу. І ріелтор повинен вміти довести, показати, вмовити клієнта в обґрунтованості суми або зрештою домогтися знижки для свого клієнта. Це дуже складна робота, яка не кожен вміє грамотно спілкуватися з людьми такого рівня.

Не важливо, вирішили ви податися в рієлтори в кризу чи ні – насамперед необхідно бути готовим не до легких грошей, а до складної, практично цілодобової роботи без вихідних. Не всі витримують. Як показує практика, 80% брокерів, не заробивши за 3-4 місяці жодної копійки, йдуть з професії. Тому найголовніше – правильно оцінити свої можливості. Очевидно, якщо вам відмовили на 10 співбесідах, то навряд чи продаж елітної нерухомості – ваше покликання. Брокер елітної нерухомості - це спосіб життя, спосіб думок. При цьому ріелторами можуть бути люди з різних сфер, навіть якщо ви ніколи не продавали, то цілком можливо, що у вас вдасться стати успішним брокером. Найголовніше - це бажання постійно вчитися і вашу завзятість. Інших секретів нема.

Надія Хазова, генеральний директор :

Тим, хто не має напрацьованої бази клієнтів та об'єктів, у кризу починати вкрай складно. Звичайно, всі вміють рахувати комісійні, але не всі розуміють реальні обсяги угод на ринку ексклюзивної нерухомості. зовсім інший, ніж у сегменті економ-класу, і середньо успішний брокер у сегменті елітної нерухомості, як правило, проводить лише одну угоду на два місяці.

Щоб стати успішним брокером на ринку , необхідно бути дуже добре освіченим і постійно розвиватися, чудово розумітися на політиці та економіці, знати специфіку малого та середнього бізнесу, мати уявлення про дизайн, гарні навички ведення переговорів, вміти вести ділове листування, кваліфіковано відповідати на дзвінки. Необхідно розуміти, як і в якому ключі вибудовувати спілкування з клієнтом, знати, як і коли призначати зустрічі та покази, чи телефонувати клієнту особисто або спілкуватися з помічником, підлаштовуватися під свого клієнта, оскільки найчастіше графік зайнятості клієнтів цього сегмента передбачає зустрічі та покази в 8 ранку чи 10 вечора. Для агента, що працює в цьому сегменті, це нормальний робочий годинник.

На Заході іпотечні угоди проводяться переважно за допомогою професійних брокерів. У нас часто буває так, що функції іпотечного брокера бере на себе ріелтор. Чи не замінить колись ріелтор іпотечного брокера остаточно? З цим питанням ми звернулися до фахівців провідних агенцій нерухомості Нижнього Новгорода.

Олена Соловйова, директор з продажу АН «Адреса»:

У всіх великих агенціях давно вже є відділи, де працюють іпотечні брокери. Подібна структура цікава тим, що входить до комплексу послуг, що надаються ріелторською компанією. Тобто, звернувшись до такої фірми, клієнт зможе в одному місці знайти гроші на житло, і придбати його. Це так званий принцип одного вікна. Наше агентство, наприклад, мало саме цю мету, створюючи відділ іпотечного кредитування. Адже клієнт має завдання не гроші отримати, а квартиру купити.

Брокер та ріелтор працюють спільно. У нашому місті найчастішими є ланцюжки угод, тобто перш ніж щось купити, людина продає. При такому вигляді угоди іпотечний брокер «у чистому вигляді» навряд чи стане в нагоді, тут потрібна спільна робота. На мій погляд, кожному агентству нерухомості не завадить відділ з іпотеки, який матиме ті самі бонуси, що й окремо взятий брокер, але для людини, яка вирішила купити квартиру, такий варіант зручніший. Причому в цьому відділі працюють і брокери, і ріелтори, які вирішили розширити сферу своєї діяльності.

Питання, що краще для ріелтора: самому бути в курсі всіх іпотечних справ або залучати брокера, - кожен працівник сфери нерухомості вирішує сам для себе. Якщо ріелтору цікаве це питання, він хоче ним займатися, він його успішно освоює і згодом поєднує обидві функції.

Однак мені здається, що ріелтор все ж таки не зможе охопити весь спектор питань іпотеки, у нього інші завдання. Та й його «сфера діяльності» обмежується одним-двома банками. Продавець нерухомості через свою зайнятість іншими справами не зможе відстежувати всі зміни на ринку іпотеки. Щоб підібрати клієнту найбільш підходящий йому варіант кредиту, потрібна певна спеціалізація.

Валентина Невська, директор РК «Тріумф»:

Мені здається, повністю замінити іпотечного брокера ріелтор не зможе. Продавець нерухомості здатний надати брокерську послугу клієнту, якщо той виявиться «нескладним». Тобто, у нього легко підтвердити дохід і він без проблем може надати всі документи в повному обсязі. Проте брокер зробить усе більш професійному рівні, оскільки він має спеціальний інструмент - комп'ютерна програма, що дозволяє одночасно підібрати кілька можливих варіантів саме цього клієнта. Навіть якщо той, хто звернеться за іпотекою, буде власник бізнесу або приватний підприємець, яким треба зробити ще й аналіз бізнесу, брокер допоможе.

Я вважаю, що ріелтор – професіонал у своїй галузі, а брокер – у своїй. І це мають бути дві різні людини, а не конгломерат «два в одному». Однак у нас, як на мене, зараз перехідний період щодо формування ринку брокерських послуг та становлення іпотечного ринку. І в цей перехідний період ріелторська та брокерська діяльність поєднуються. Багато клієнтів навіть не знають, що можуть отримати якісну брокерську послугу. Коли ця професія займе своє місце на ринку, розвинеться, тоді буде інший рівень обслуговування людей, і, найголовніше, сформується попит на цю послугу.

Ірина Жумагулова, брокер іпотечного центру АН «Моноліт – Істейт»:

Я вважаю, що ріелтор і брокер не можуть замінити один одного, тому що у них різна робота. Поєднувати в одному фахівці ці дві функції безперспективно, хоча подібний «союз» іноді зустрічається. Банків зараз багато і, відповідно, багато різних іпотечних програм. Періодично вносяться корективи щодо умов кредитування та вимог до позичальника, змінюються і відсоткові ставки. Щоб бути в курсі всіх змін і при цьому успішно продавати квартири, ріелтору доведеться працювати, як кажуть, без сну та відпочинку 24 години на добу.

Раніше, коли банків було мало, агент з нерухомості, провівши вдало угоду в якомусь банку, наступного клієнта вів туди. Зараз позичальник пішов грамотний і хоче взяти кредит не аби де, а вибрати оптимальний для себе варіант. Саме це допомагає зробити професійний брокер.

А ось спільна робота іпотечного брокера та ріелтора корисна і взаємна. Брокер працює на підбір банку та програми, а ріелтор займається пошуком квартири. Ми мали випадки, коли позичальник, прагнучи заощадити, намагався сам знайти собі житло. Пробігавши весь термін, відпущений для пошуку, він залишався ні з чим. Були випадки, коли агент, заощаджуючи гроші клієнта, сам водив його банками і, отримавши відмову, втрачав клієнта. Отже, краще не поєднувати дві функції, а займатися кожному своєю справою. Досягнення загального результату.

Жодного зареєстрованого користувача не переглядає цієї сторінки