SZERZŐDÉS sz. ____
nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvétele

__________________ "___" __________ 20__

A továbbiakban: "Eladó", akit a
____,
alapján eljáró _____________________________________, egyrészt, ill
________________________________________, a továbbiakban: „Vevő”, képviselője

alapján eljáró ________________________________________________, másrészt
a felek a jelen megállapodást az alábbiak szerint kötötték.

1. A MEGÁLLAPODÁS TÁRGYA

1.1. A jelen szerződés feltételeinek megfelelően az Eladó értékesít, a Vevő pedig
ingatlant vásárol: nem lakás céljára szolgáló helyiséget (továbbiakban: „Helyszín”),
kataszteri (feltételes) szám ____________, terület ____ (________________) nm. m,
található: ________________________________________________________,
emeleten ____ emeletes épületben és a _______________ közös tulajdonában
(épület rendeltetése) ____ (________________) nm összterületű épület. m., ugyanakkor
a helyiségekkel együtt: műszaki útlevél nem lakás céljára, tervek, diagramok,
magyarázatok, egyéb dokumentumok.
1.2. A helyiség az Eladó tulajdonjogát illeti meg, melyet a
tulajdoni igazolás _______________________________________________________.
1.3. Ennek tárgyát képező Helyiség leltári értéke
a szerződés ______ (_______________________) rubel, a __________ számú igazolás szerint
"___" ________ 20__, kibocsátó: _____________________________________________________.
1.4. Az eladó garantálja, hogy a jelen szerződés megkötését megelőzően, az 1.1
A helyiséget senki másnak nem adták el, jelzáloggal nem terhelték, vita tárgyát képezik, letartóztatás és kitiltás alatt áll
harmadik felek jogaiból áll és mentes azoktól.
1.5. Jogok ahhoz a telkhez, amelyen az épület található
helyiségek a következő sorrendben kerülnek átadásra a Vevőnek: ______________________________.
1.6. A helyiség nagyjavítását elvégezték "___" _______ 20__

2. ÁR ÉS FIZETÉSI ELJÁRÁS

2.1. A Vevő által megvásárolt Helyiség jelen szerződés 1.1. pontjában meghatározott ára,
_______ (_________________________) rubel. Meghatározott árkészlet
a jelen megállapodás feleinek megállapodása alapján végleges és nem módosul
tárgya.
2.2. A vevő viseli az átállás állami regisztrációjával kapcsolatos összes költséget
a Helyiség tulajdonjogát a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően
RF.
2.3. A 2.1 pontban meghatározott összeget az Eladó pénzforgalmi számlájára kell utalni ben
a jelen szerződés aláírását követő ___ banki napon belül.

3. JELEN SZERZŐDÉS IDŐTARTAMA

3.1. Jelen megállapodás a megkötésének pillanatától lép hatályba és ig érvényes
a Vevő tulajdonjogának bejegyzésének befejezése a megszerzett ingatlanra és
minden számítás elvégzése.

4. VAGYON ÁTRUHÁZÁS

4.1. Az eladó köteles a jelen szerződés aláírásától számított ___ napon belül
részére átadja a Vevőnek a jelen szerződés 1.1. pontjában meghatározott Telephelyet
átvételi okiratot (mellékelve), amelyet a felek meghatalmazott képviselői írnak alá és
az Eladó és a Vevő pecsétjével igazolva.

5. TULAJDONJOG LÉPTETÉS

5.1. A jelen megállapodás tárgyát képező Helyiség tulajdonjogát és
pontban meghatározott, a Vevőtől az átmenet állami regisztrációjának pillanatától ered
tulajdonjogok az Eladótól a Vevő felé az Egységes Állami Jognyilvántartásban és
a Vevő pénzátutalási kötelezettségének teljesítése
vásárolt helyiségek.
5.2. A véletlen elvesztés vagy anyagi kár kockázata az 5.1. pontban meghatározott időpontig
jelen szerződésben foglaltak az Eladót terhelik.

6. A FELEK JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI

6.1. Az eladó köteles:
6.1.1. Az ingatlant lefoglalás nélkül adja át a Vevőnek
(Telephely), amely jelen szerződés tárgyát képezi és az 1.1.
6.1.2. P biztosítsa a Vevőnek az állam számára szükséges összes dokumentumot
a Telephely tulajdonjogának átruházása és a jogok bejegyzése
földhasználat.
6.1.3. Ne kötelezze a Vevőt semmilyen kötelezettséggel a rendeltetésszerű használathoz
az eladó helyiségek.
6.1.4. Adja meg a jelen megállapodás megkötéséhez szükséges összes dokumentumot, és viselje
teljes felelősséget vállalnak azok pontosságáért. Adja meg az összes szükséges dokumentumot
a Vevő tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vétele ennek
Helyiségek az egységes állami jognyilvántartásban.
6.2. A vevő köteles:
6.2.1. Fizesse ki a megszerzett ingatlant (Helyszínt) teljes egészében (jelen 2.1. pont).
megállapodás) készpénz nélküli pénzátutalással olyan módon és határidőn belül,
pontjában megállapított 2.3.
6.2.2. Fogadja el az ingatlant a jelen szerződésben meghatározott feltételekkel.
6.2.3. Az összes tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele
Szükséges dokumentumok.

7. FELELŐSSÉG

7.1. Jelen megállapodás nem vagy nem megfelelő teljesítése esetén annak egyoldalú
egyoldalú megváltoztatása vagy felmondása esetén a vétkes fél kártalanítja a másikat
a közvetlen tényleges kár mértékében a veszteséget elszenvedő félnek.
7.2. Mindenben, amiről a jelen megállapodás nem rendelkezik, a felek az irányadóak
az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai.

8. VITÁK

8.1. A jelen megállapodás szerinti vitákat választottbíróságon kell elbírálni az eljárásnak megfelelően
az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai írják elő.

9. EGYÉB FELTÉTELEK

9.1. A jelen szerződés feltételeinek kiegészítései és módosításai, megszűnése és megszűnése
csak a felek írásos beleegyezésével lehetséges.
9.2. Amennyiben a Vevő a fenti összeget nem utalja át az Eladó számlájára
a szerződésben meghatározott feltételek szerint jelen szerződés felmondható. Ahol
A vevő köteles a jelen szerződés tárgyát képező helyiséget átadni,
Az eladó.
9.3. Jelen megállapodás 3 (három) példányban készül, mindkét fél számára egy példányban, ill
a harmadik - a tulajdonjog átruházásának állami regisztrációjának végrehajtására.

A FELEK CÍME ÉS BANKI ADATAI:

Eladó: ______________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Ügyfél: ___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Eladó: _________________________

M.P.

Ügyfél: ____________________

M.P.

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvételi szerződésének követelményei

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a tulajdonosnak joga van birtokolni, használni és rendelkezni vele. Joga van saját belátása szerint a hozzá tartozó vagyonnal minden olyan cselekményt végrehajtani, amely nem ütközik törvénybe és más jogszabályokba, és nem sérti mások jogait és törvényileg védett érdekeit, ideértve a tulajdonát elidegeníteni. mások tulajdonjogát átruházni, a tulajdonos maradása mellett átruházni, birtokolni, használni és rendelkezni, a vagyontárgyat elzálogosítani és más módon megterhelni, eltérő módon rendelkezni.

Az ingatlan elidegenítését célzó legáltalánosabb ügylet az adásvétel.

Az ingatlan adásvételi szerződés (ingatlan adásvételi szerződés) értelmében az eladó vállalja, hogy a vevő tulajdonába ad egy telket, épületet, építményt vagy egyéb ingatlant.

Az ingatlan adásvételi szerződés írásban, a felek által aláírt egy okirat elkészítésével jön létre. Az ingatlan adásvételi szerződés formájának be nem tartása annak érvénytelenségét vonja maga után.

1. A szerződés tetején fel kell tüntetnie:
   • a dokumentum címe (például "Nem lakáscélú helyiségek adásvételi szerződése")
   • összeállításának helye
   • összeállítás dátuma (szavakkal)
   • a dokumentum szövege a felek és adataik meghatározásával kezdődik
     (Ha a szerződést nem az eladó vagy a vevő kötötte, akkor a dokumentum jelzi, hogy egy adott személy milyen indokok alapján jár el a szerződés megkötésekor).
     Az ügyletek felei a gazdasági forgalom különböző alanyai lehetnek. Az ilyen ügyletek fő résztvevői állampolgárok és jogi személyek. Egyes esetekben a városok és más települések, valamint az Orosz Föderációt az illetékes hatóságok által képviselt szervezeti egységei, például önkormányzati vagy állami ingatlanok eladásakor, nem lakás céljára szolgáló helyiségekkel köthetnek tranzakciókat.
2. Az első pont a szerződés tárgya.
   Az ingatlan adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell azokat az adatokat, amelyek lehetővé teszik a szerződés alapján a vevőnek átadandó ingatlan határozott megállapítását, ideértve azokat az adatokat is, amelyek meghatározzák az ingatlan elhelyezkedését a megfelelő telken vagy egyéb részeként. ingatlan:
   • objektum helyének címe, emelet
   • leltári szám
   • az eladás tárgyának neve (nem lakás céljára szolgáló helyiség, nem lakás céljára szolgáló helyiség egy része)
   • négyzet
   • kataszteri útlevél

   Ezen adatok szerződésben való hiányában úgy kell tekinteni, hogy az átadandó ingatlan állapotában a felek nem állapodtak meg, és a megfelelő szerződés nem minősül megkötöttnek.

   Fel kell tüntetni a tulajdoni okiratra hivatkozással (név, szám, ki és mikor adta ki) azt is, hogy az eladót (ingatlant) milyen jog alapján illeti meg.

   Ezen túlmenően feltüntetik az eladó jogainak korlátozását, az ingatlan lefoglalásokkal, zálogjoggal való megterhelését, harmadik személyek jogait vagy az eladó garanciáit ezek hiányára.

   
   

   Az épület, építmény vagy egyéb ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés értelmében a vevő az ingatlan tulajdonjogának átruházásával egyidejűleg átszáll az ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges földterületre vonatkozó jogokba.

   Abban az esetben, ha az eladó annak a teleknek a tulajdonosa, amelyen az eladandó ingatlan található, az ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges földterület tulajdonjoga - eltérő rendelkezés hiányában - átszáll a vevőre. törvény szerint.

   Az eladó tulajdonjoga nem tartozó telken található ingatlan értékesítése a telek tulajdonosának beleegyezése nélkül megengedett, ha ez nem mond ellent az ilyen telek használatának törvényben vagy megállapodásban meghatározott feltételeivel. .

   Az ilyen ingatlan eladásakor a vevő az ingatlan eladójával azonos feltételekkel jogot szerez az érintett földterület használatára.

3. Az ingatlan adásvételi szerződésben rögzíteni kell ennek az ingatlannak az árát.
   

   A felek által a szerződésben írásban megállapodott ingatlan árára vonatkozó feltétel hiányában az adásvételi szerződés meg nem kötöttnek minősül.

   Ha egy ingatlant hitelre, részletfizetéssel értékesítenek, fel kell tüntetni a fizetés módját, feltételeit és összegét.

4. A tulajdon átruházásának eljárása.
   

   Az ingatlan eladó általi átruházása és vevő általi átvétele a felek által aláírt átruházási okirat vagy egyéb átruházási okirat szerint történik.

   Ha jogszabály vagy szerződés eltérően nem rendelkezik, az eladónak az ingatlan vevőnek történő átruházási kötelezettsége teljesítettnek minősül, miután az ingatlant a vevőnek és a megfelelő átruházási okiratot aláíró feleknek átadták.

5. Az ingatlan tulajdonjogának átruházása az ingatlan eladásáról szóló megállapodás alapján a vevőnek állami nyilvántartásba vételhez kötött.
6. Ezután le kell írnia a felek jogait és kötelezettségeit. Először az eladó, aztán a vevő.
7. A következő pont a felek felelőssége a szerződésben vállalt kötelezettségek nem vagy nem megfelelő teljesítése esetén, valamint a viták rendezésének eljárása.
   

   Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 557. cikke előírja az eladó felelősségét a nem megfelelő minőségű ingatlan átruházásáért.

8. Vis maior körülményt írunk elő (vis maior körülmény), amelyek bekövetkezésekor a felek nem vállalnak felelősséget egymással szemben fennálló kötelezettségeik elmulasztásáért.
9. Az utolsó pont a záró pontok, amelyek a megállapodás, melléklet példányszámát, valamint a felek mérlegelése szerinti egyéb további feltételeket jelzik.

   A megállapodás másolatainak száma megegyezik a megállapodásban részt vevő felek számával, és egy példányt a Rosreestr-i Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szövetségi Szolgálatban kell tárolni.

A szerződés végén a felek címének és fizetési adatainak feltüntetése szükséges. Az alábbiakban a felhatalmazott személyek aláírása látható, az aláírások tetején (ha az eladó jogi személy) - a szervezetek pecsétjei.

Az egy lapnál több terjedelmű szerződéseket be kell kötni, a lapokat számozni kell. A befűzött és számozott lapok számát a szerződő felek meghatalmazott képviselői aláírásával és pecsétekkel igazolják.

Weboldalunkon megismerkedhet az Ingatlan Adásvételi Szerződés hozzávetőleges formájával.

ingatlan (épületben nem lakás céljára szolgáló helyiség) alapján eljáró személy képviseli, a továbbiakban: Eladó", Egyrészt az ennek alapján eljáró személyben, a továbbiakban:" Vevő", Másrészt, a továbbiakban: "Felek", megkötötték ezt a megállapodást, a továbbiakban Szerződés", A következőkről:

1. A MEGÁLLAPODÁS TÁRGYA

1.1. A jelen szerződésben foglaltaknak megfelelően az Eladó elad, a Vevő pedig ingatlant vásárol: nem lakás céljára szolgáló helyiségek (a továbbiakban: „helyiségek”), kataszteri szám (INPUT, 10), összterület négyzetméter. m, található:, emeleten egy emeletes épületben. A Telephelynek a jelen szerződésben foglaltak szerint történő megszerzése eredményeként az értékesítendő Helyiségnek megfelelő épület közös tulajdonában lévő részesedés a Vevőre száll át.

1.2. A helyiség tulajdonjog alapján az Eladót illeti meg, amit a 2019. évi "" keltezésű állami tulajdonjogról szóló okirat igazol.

1.3. A jelen megállapodás tárgyát képező helyiség leltári értéke a BTI által 2019-ben "" keltezett igazolás szerint rubel.

1.4. Az eladó szavatolja, hogy a jelen szerződés megkötésének időpontjában az 1.1. pontban meghatározott Telephely nem kerül értékesítésre, nincs jelzáloggal terhelve, nem vitatható, letartóztatás és kitiltás alatt áll, és nem mentesek harmadik személyek jogaitól.

1.5. A telek jogai, amelyen az épület és a benne található telephely található, a következő sorrendben szállnak át a Vevőre:.

1.6. A helyiség nagyjavítása megtörtént "" 2019

2. ÁR ÉS FIZETÉSI ELJÁRÁS

2.1. A jelen szerződés 1.1. pontjában meghatározott Vevő által megvásárolt helyiség ára rubel. A feltüntetett ár, amelyet jelen szerződésben a Felek megállapodása alapján állapítanak meg, végleges és nem módosítható.

2.2. A Vevő viseli az Orosz Föderáció hatályos jogszabályainak megfelelően a telephely tulajdonjogának átruházásának állami regisztrációjával kapcsolatos összes költséget.

2.3. A 2.1 pontban meghatározott összeget a jelen szerződés aláírását követő banki munkanapokon belül az Eladó folyószámlájára kell utalni.

3. A SZERZŐDÉS IDŐTARTAMA

3.1. Jelen megállapodás a Felek általi aláírásának pillanatától lép hatályba, és a benne foglalt kötelezettségeik maradéktalan teljesítéséig érvényes.

4. VAGYON ÁTRUHÁZÁS

4.1. Az Eladó köteles a jelen Szerződés 1.1. pontjában meghatározott Telephelyet a jelen Szerződés aláírásától számított egy napon belül a Felek meghatalmazott képviselői által aláírt és pecséttel hitelesített átvételi igazolás szerint (mellékelve) átadni a Vevőnek. az Eladó és a Vevő.

5. TULAJDONJOG LÉPTETÉS

5.1. A jelen megállapodás tárgyát képező és az 1.1. pontban meghatározott helyiségek tulajdonjoga a Vevőtől attól a pillanattól kezdve keletkezik, amikor az Eladóról a Vevőre történő tulajdonjog átruházását az Egységes Állami Jogok Nyilvántartásába bejegyzik, és a Vevő teljesíti. a megszerzett helyiségekért pénzeszközök átutalására vonatkozó kötelezettségeitől.

5.2. A véletlen elvesztés vagy anyagi kár kockázata a jelen szerződés 5.1 pontjában meghatározott időpontig az Eladót terheli.

6. A FELEK JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI

6.1. Az eladó köteles:

6.1.1. A jelen szerződés tárgyát képező, az 1.1. pontban meghatározott ingatlant (Helyszínt) a Vevő tulajdonába mentesség nélkül átadja. A Telephely Vevő részére történő átadásakor a vele kapcsolatos összes dokumentum is átadásra kerül.

6.1.2. Biztosítsa meghatalmazott képviselőjének jelenlétét a jelen megállapodás aláírására, valamint a Vevő rendelkezésére bocsátja a Telephely tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételéhez és a földhasználati jog bejegyzéséhez szükséges összes dokumentumot.

6.1.3. Nem kötelezi a Vevőt az eladott Helyiség rendeltetésszerű használatára vonatkozó kötelezettséggel.

6.1.4. Adja meg a jelen megállapodás megkötéséhez szükséges összes dokumentumot, és teljes felelősséget vállal azok pontosságáért. Adja meg az összes szükséges dokumentumot a Vevő tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételéhez az Egységes Állami Jogok Nyilvántartásában.

6.2. A vevő köteles:

6.2.1. Fizesse ki a megszerzett ingatlant (Helyszínt) teljes egészében (jelen szerződés 2.1 pontja) készpénz nélküli pénzátutalással a 2.3 pontban meghatározott módon és határidőn belül.

6.2.2. Fogadja el az ingatlant a jelen szerződésben meghatározott feltételekkel.

6.2.3. Nyújtsa be az összes szükséges dokumentumot a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételéhez.

7. A FELEK FELELŐSSÉGE

7.1. A jelen Megállapodásból eredő kötelezettségeik nem teljesítéséért vagy nem megfelelő teljesítéséért a felek az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai szerint felelősek, és megtérítik a másik félnek okozott veszteségeket a közvetlen tényleges kár mértékében.

7.2. Mindenben, amit ez a megállapodás nem ír elő, a feleket az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai vezérlik.

8. VITÁK RENDEZÉSE

8.1. A jelen megállapodásból eredő viták választottbírósági eljárás alá esnek az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai által előírt módon.

9. EGYÉB FELTÉTELEK

9.1. A jelen szerződés feltételeinek megváltoztatása, felmondása és felmondása csak a Felek írásos beleegyezésével lehetséges.

9.2. A jelen megállapodás minden kiegészítését és módosítását írásban kell elkészíteni, mindkét félnek alá kell írnia és megfelelően hitelesíteni kell.

9.3. Amennyiben a Vevő a fenti összeget a szerződésben meghatározott határidőn belül nem utalja át az Eladó számlájára, úgy jelen szerződés megszűnik. Ebben az esetben a Vevő köteles a jelen szerződés tárgyát képező Telephelyet az Eladónak átadni.

9.4. Ez a megállapodás mindkét fél számára egy példányban készült, és - a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételének végrehajtása érdekében.

10. A FELEK JOGI CÍME ÉS BANKI ADATAI

Eladó

Vevő Yur. cím: Postacím: INN: KPP: Bank: Elszámolás / számla: Levelező / számla: BIK:

11. A FELEK ALÁÍRÁSA

Eladó _________________

Ügyfél _________________

Az elmúlt években érezhető érdeklődés mutatkozott az ingatlanforgalom jogi szabályozása iránt. Ez objektív körülmény. Az oroszországi ingatlanpiac formálódási időszakon ment keresztül, és most meg kell érteni mindazt, ami az ingatlanforgalom területén a gazdasági és jogi gondolatokhoz jutott.

Az ingatlan adásvételi szerződés tárgya - ingatlan - sajátosságai miatt a szerződések egy speciális csoportjához tartozik.

Az ingatlan adásvételi szerződés kétoldalú, megterhelő, valós.

A kétoldalú megállapodást azon az alapon kell tekinteni, hogy az ilyen megállapodás felei két fél, amelyek közül az egyik az eladó, a másik a vevő.

A szerződés megterhelőnek minősül, ha a felek jogai és kötelezettségei visszatérítendő (fizetett) alapon jönnek létre: az egyik fél (az eladó) bizonyos díj ellenében átruházza az ingatlant a másik félre (a vevőre). .

A szerződés valósnak minősül, ha a felek a szerződés közvetlen megkötésével kötelezettségeiket maradéktalanul teljesítik. Tehát az adásvételi szerződés aláírása után azonnal az egyik fél (a vevő) elszámol a másik féllel (az eladóval), az eladó pedig átruház minden jogot az ingatlanra, amely tárgya. a vevőnek.

Az ingatlan adásvételi szerződés feltételeinek megfelelően az egyik fél (az eladó) vállalja, hogy az ingatlantárgy (telek, épület, lakóépület, lakás stb.) tulajdonjogát a másik félre (az eladó) átruházza. vevő) térítés ellenében.

Megfelelően végrehajtott meghatalmazások (ügyletek lebonyolítására vonatkozó meghatalmazás) megléte esetén az ingatlantárgy adásvételi szerződésének szerződő fele lehet mind a vevő, mind az eladó képviselője.

A fenti tényezők határozzák meg a szakdolgozat témájának relevanciáját, melynek célja a kereskedelmi ingatlanok adásvételi szerződésének jogi szabályozásának sajátosságainak és problémáinak tanulmányozása. A cél elérése érdekében a következő feladatokat oldottuk meg a munkában:

1. feltárják a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződésének polgári jogi szabályozásának jellemzőit;

2. jellemzik a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés megkötésének jellemzőit;

3. elemeztem a kereskedelmi ingatlanok adásvételének szabályozására vonatkozó korszerű polgári jogszabályok problémáit, hiányosságait, amelyekhez kapcsolódóan ajánlásokat dolgoztak ki ezen normák javítására.

Így jelen tanulmány tárgya a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződése, tárgya a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés megkötésének jogi szabályozásának sajátosságai.

Az ingatlanokkal kapcsolatos tudományos kutatások jóval később jelentek meg, amikor az ingatlan a polgári forgalom tárgyává vált. Ez természetes, hiszen az „ingatlan” kategória egy olyan összetett jogintézmény, amelyhez nemcsak fejlett kereskedelmi forgalom, hanem kellően magas szintű jogi technológiai fejlettség is szükséges.

Az ingatlanok jogi szabályozásával foglalkozó irodalom fejlődésének modern korszaka a formálódás korszakaként jellemezhető. Ugyanakkor jó néhány folyóirat foglalkozik az ingatlanügyletek gyakorlati vonatkozásaival, de kevés alapvető munka található ezen a területen.

A modern kor azon kevés alkotásainak egyike, amelyek az ingatlan fogalmát elemzik, Yu.G. Zharikov és M.G. Masevich "Ingatlan: jogi szabályozás". Bár a szerzők az olyan ingatlanok jogi rendszerének jellemzőinek elemzésére korlátozódnak, mint a föld, altalaj, víz, erdők, vállalkozások, lakó- és nem lakáscélú helyiségek (légi és tengeri hajók, belvízi hajók és űrobjektumok, azaz , azokat a tárgyakat, amelyeket ugyan a törvény ingatlannak minősít, de természetüknél fogva ingó dolgok), azonban az ingatlan státuszprobléma bemutatásának alapossága, ma jellemző vonásai teszik ezt a könyvet leginkább. a modern orosz jogtudomány észrevehető munkája.

Az ingatlanjogi elemzés modern szakirodalmában előkelő helyet foglal el O.M. Trump "Ingatlan az új oroszországi polgári törvénykönyvben". A cikk viszonylag kis terjedelme ellenére alapos elemzést ad az ingatlanintézet modern orosz polgári jogi koncepciójáról, feltárja az ingatlanokkal kapcsolatos vagyoni és felelősségi jogok tartalmát. A munkában meghatározzák az ingatlanok tárgyonkénti összetételét, megvizsgálják az ingatlanokhoz való jogok állami nyilvántartásba vételével és az ezekkel folytatott ügyletekkel kapcsolatos kérdéseket.

A könyv V.A. Alekseeva "Ingatlanjogok regisztrációja" az 1997. július 21-i N 122-FZ "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos ügyletekről" szóló szövetségi törvény (a továbbiakban - az ingatlanok állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény) elemzésével foglalkozik. ingatlanhoz fűződő jogok) és ennek megfelelően kialakuló közigazgatási és bírói gyakorlat az ingatlanhoz fűződő jogok bejegyzéséről és az azzal folytatott ügyletekről. A könyv bemutatja az ingatlanjogok állami bejegyzésének koncepcióját, és elemzi az állami nyilvántartásba vétel végrehajtásának jogi szabályozását, mint az ingatlanjogok elismerésének aktusát. A munka az ingatlantárgy fogalmának elemzésén alapul, javaslatot tesz az ingatlantárgyak osztályozására, valamint az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételének jogi természetére, mint jogintézményre, annak céljaira, célkitűzéseire és megvalósítási elveire. kiderülnek.

Az S.A. Babkina "Az ingatlanforgalom szervezésének alapelvei" az ingatlanforgalom jogi szabályozásának elemzésével foglalkozik. A munka számos külföldi országban (Németország, Kanada, USA, Svájc) működő ingatlanjogok regisztrációs (bejelentési) rendszerének összehasonlító elemzésén alapul. A szerző megvizsgálja az ingatlan fogalmát, az "ingatlan" definíció kialakításának objektív előfeltételeit, az ingatlanforgalom közjogi korlátozásának kérdéseit.

Az orosz igazságügyi minisztériumhoz tartozó orosz állami anyakönyvvezetők intézetének munkatársai számos tanulmányt tettek közzé az ingatlanjogok bejegyzésének elméleti és gyakorlati problémáiról. „Az ingatlanjogok állami nyilvántartása: a bejegyzési jog problémái” című könyv<*>a megadott intézmény pedagógusainak cikkgyűjteménye. E.A. munkájában Kindeeva és M.G. Piskunova "Ingatlan: Jogok és ügyletek (A bejegyzés új szabályai, állami nyilvántartásba vétel, dokumentumminták)" az ingatlanügyletek problémáira és az ingatlanjogok bejegyzésére vonatkozik. A szerzők a mű megírásakor figyelembe vették az ingatlanforgalmat és az ingatlanjogok bejegyzését szabályozó jogszabályok legújabb változásait.

A monográfiában I.D. Kuzmina "Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása" az ingatlanok egyik típusa - épületek és építmények - jogi szabályozásának tanulmányozásának eredményeit mutatja be. A munkában bemutatott elemzés első alkalommal készült, és az Orosz Föderáció új jogszabályai alapján készült. A könyv megvizsgálja azokat a főbb kategóriákat, amelyek az épületek és építmények jogi szabályozását jellemzik, meghatározza az épületek, építmények polgári forgalomba bocsátásának eljárási rendjét, bemutatja a rendelkezési jog gyakorlásának problémáit. E munka alapján a szerző doktori értekezést készített a jogi doktori fokozat megszerzéséhez.

Az ingatlanügyletek és az ingatlanjogok bejegyzésének kutatási kérdései S.P. monográfiáiban tükröződtek. Grishaeva, A.R. Kirsanova, Yu.V. Romanets, K.I. Sklovsky, A.M. Erdelevsky, V.F. Jakovleva.

Ezenkívül az elmúlt években az Orosz Föderáció különböző régióiban meglehetősen jelentős számú doktori disszertációt védtek meg jogi területeken, amelyek szerzői az ingatlanok állami nyilvántartásba vételével kapcsolatos különféle problémák tanulmányozása felé fordultak. vele folytatott ügyletekre, valamint az ingatlanpiac jogi szabályozásának és az ingatlanügyletek kérdéseire. ... Ezek A.V. Akchurina, E.M. Andreeva, T.D. Appak, I.V. Astanina, S.V. Bezbakh, D.S. Bugrova, A.V. Volyntseva, T.V. Glinscsikova, Yu.I. Golovin, N.E. Grebneva, E.A. Gryzykhina, N.V. Diakovszkaja, A.V. Dmitrieva, E.A. Dorozinszkaja, N.S. Kartseva, E.B. Kozlova, S.V. Maltseva, V.V. Mikholskaya, E. Yu. Petrov, V.A. Petrushkina, V.A. Poroshkova, A.A. Ronzhina, E.S. Rogovoy, M.A. Salikhova, P.V. Skiba, S.A. Stepanova, M.P. Sukhomlinova, S.M. Csucseva.

A szakdolgozat 65 oldalas, bevezetőt, három fejezetet, bekezdésekre bontva, következtetést és a felhasznált irodalom felsorolását tartalmazza.

1.1 Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés polgári jogi fogalma

Az ingatlan adásvételi (adásvételi) szerződése olyan személyek megállapodása, amelynek értelmében az eladó vállalja, hogy a vevő tulajdonába ad egy telket, épületet, építményt vagy egyéb ingatlant (a cikk 1. pontja). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 549. cikke).

A klasszikus polgári jogi jellemzők szempontjából az ingatlan adásvételi szerződés konszenzusos, térítendő és kölcsönös.

Az adásvételi szerződés jogi definíciójából az következik, hogy az eladónak az ingatlan átruházási kötelezettségét keletkezteti. A megadott szabály nem mond semmit a vevő kötelezettségeiről, de ezek könnyen levezethetők az adásvételre vonatkozó általánosabb szabályból: a vevő köteles az átadott ingatlant átvenni, és bizonyos összeget (árat) fizetni érte ( Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 454. cikkének 1. szakasza). Így a törvény csak azt mondja ki, hogy e szerződés alapján kötelezettség keletkezik. Ugyanakkor ez a szabály nem mond semmit az ingatlanok tulajdonjogának átruházásáról. Ebből kifolyólag megállapítható, hogy a megkötött szerződés értelmében az ingatlantárgyra vonatkozó önmagában fennálló dologi jog (tulajdonjog) nem száll át. Így az ingatlanértékesítés orosz jogi formulája az adásvételi szerződés kötelező érvényű szerkezetén alapul.

A jelenlegi orosz jogszabályok rendszerében az ingatlanértékesítésre vonatkozó szabályokat a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. cikke "Vásárlás és eladás". Ebben a fejezetben többféle speciálisan szabályozott adásvételi szerződés található, amelyek között különleges helyet foglal el az ingatlan adásvételi szerződése (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 549-558. cikke). A jogalkotó szükségesnek tartotta az ingatlanok forgalmának szabályozására vonatkozó speciális szabályok meghatározását. Ez nyilvánvalóan a következő tényezőknek köszönhető:

Az ingatlannak különleges vagyoni és társadalmi értéke van, ami megköveteli, hogy ezeket a körülményeket figyelembe vegyék a polgári forgalomban lévő ezen objektumok fokozott védelmi intézkedéseinek szükségessége szempontjából;

Az ingatlan elválaszthatatlanul kapcsolódik a telkekhez; a földtulajdon elvileg nem ingó vagyon, amelyet nem lehet figyelmen kívül hagyni az ingatlan forgalmának jogi feltételeinek megteremtésekor;

Az ingatlan dolgok egyenként meghatározott dolgok, ami jelentősen befolyásolja értékük megállapításának rendjét és módszereit, valamint a forgalom feltételeit;

Az ingatlan dolgok nem fogyasztható dolgok, amelyek a szokásos gazdasági használat során nem veszhetnek el.

Mindezek a körülmények azt jelzik, hogy a jogalkotó részéről kiemelt figyelmet kell fordítani az ingatlanforgalmi igényekre, és meghatározzák az ingatlanok fizetett elidegenítése tárgyának sajátosságait. Ez pedig befolyásolta az ingatlanok forgalmát szabályozó szabályokat.

Ismeretes, hogy az ingatlanokat alapvetően különböző célokra lehet felhasználni: akár a polgárok lakásigényének kielégítésére, akár termelési, gazdasági szükségletek kielégítésére, vagy üzleti problémák megoldására, vagyis haszonszerzési céllal. Ezt a körülményt a jogalkotó sem hagyhatja figyelmen kívül. Ezért az orosz jogszabályok különféle jogi rendszereket állapítanak meg az ingatlanok forgalmára, attól függően, hogy milyen célra használják: szociális (lakás) vagy profitszerzés céljából. A lakóhelyiségek (lakásállomány) forgalmát elsősorban a lakásjogi normák szabályozzák, amelyek jelentős garanciákat nyújtanak az ilyen lakóhelyiségben élő személyek számára. Az orosz jogban az Orosz Föderáció Lakáskódexe szabályozza a lakásállományhoz kapcsolódó ingatlanok elidegenítését (bár a lakóingatlanok elidegenítésére vonatkozó külön szabályokat, mint keretszabályokat, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve is tartalmazza). .

A kereskedelmi ingatlanok forgalmára viszont a polgári jog általános szabályai vonatkoznak; a lakásjog nem érinti az ilyen ingatlanok elidegenítésének feltételeit.

Az ingatlanok forgalmára speciális szabályokat állapítanak meg bizonyos, gyakran kereskedelmi célra használt ingatlanok adásvétele kapcsán is, pl. repülőgépek és hajók, belvízi hajózási hajók, valamint űrobjektumok.

Az olyan specifikus ingatlanobjektumok, mint a vállalkozások - ingatlanegyüttesek elidegenítése is jelentős jellemzőkkel bír.

Mint már említettük, a kereskedelmi ingatlanok elidegenítésére vonatkozó szabályok a polgári jogi normák hatálya alá tartoznak, és nem befolyásolják a lakásjogszabályok normái. Mivel az ingatlan adásvételi szerződés, nem önálló szerződéstípus, egyfajta adásvételi szerződés, ezért a megfelelő ügyletekre is az adásvételre irányadó általános szabályok vonatkoznak.

Az alkalmazandó normák hierarchiája a következő: először speciális normákat alkalmaznak - a 7. §-ban szereplő normákat. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. cikke (ingatlan értékesítése); akkor az adásvételre irányadó szabályokat kell alkalmazni; valamint a jelen szabályok által nem szabályozott részben - a kötelezettségekre vonatkozó általános szabályokat. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy abban az esetben, ha ingatlant aukción vásárolnak, az árverés lebonyolítására vonatkozó szabályokat (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 447–449. cikke) kell alkalmazni a megfelelő kapcsolatokra.

Az ingatlanok köztulajdonból magántulajdonba történő elidegenítésére külön eljárást állapítottak meg. Ebben az esetben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 217. cikke értelmében a privatizációs jogszabályok hatályosak. A kereskedelmi ingatlanoknak az állami (önkormányzati) tulajdonból magánszemélyek vagy jogi személyek tulajdonába való elidegenítését az „Állami és önkormányzati vagyon privatizációjáról” szóló szövetségi törvénnyel összhangban kell végrehajtani. A köztulajdonos által magánszemély részére történő ingatlanértékesítés szabályainak megsértése az ingatlanelidegenítésre vonatkozó ügyletek érvénytelenségét vonja maga után.

Jelenleg a 2001. december 21-i, az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról szóló szövetségi törvény van érvényben, amely 2002. április 27-én lépett hatályba. Ez a harmadik privatizációs törvény, amely általánosságban törvénynek mondható. viszonylag stabil forgalmi feltételek mellett elfogadott, nem törekszik a vagyon (ideértve az ingatlanokat is) tömeges (teljes) bevonására a polgári forgalomba.

Az ingatlan adásvételi szerződés felei magánszemélyek és jogi személyek egyaránt lehetnek. Ha egy magánszemély szerződő fél, akkor bizonyos követelményeket támasztanak vele szemben. Így az ingatlan adásvételi szerződésben részes lehet olyan állampolgár, aki elérte a nagykorúságot (az Orosz Föderációban - tizennyolc éves), és teljes jogképességgel rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy ennek az állampolgárnak egészségügyi okokból nincs korlátozása a vizsgált ingatlan adásvételi szerződés feltételeinek teljesítésével kapcsolatos szükséges intézkedések elvégzésére.

7. bekezdés, fej. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. cikke tartalmaz néhány szabályt, amelyek szabályozzák a felek közötti ingatlan-adásvételi szerződés szerinti kapcsolatokat. Ezek a szabályok alapvetően az ingatlan átruházásának és a szerződés szerinti fizetés feltételeire vonatkoznak. A felek kapcsolatára vonatkozó szabályok többsége ugyanezen fejezet 1. §-ában, az adásvételre vonatkozó általános rendelkezésekben összpontosul.

Főszabály szerint az ingatlan eladója lehet az ingatlan tulajdonosa. Az ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez azonban a tulajdonosnak nem kell igazolnia az elidegenített ingatlanra való jogosultságát. Ezt a jogot a polgári ügyletekben résztvevők jóhiszeműségének elve vállalja. Ennek a szabálynak az előfeltétele a résztvevők közötti kapcsolatokba vetett bizalomra épülő forgalom szükségessége. Egy időben B.B. professzor. Cserepakhin megjegyezte, nehéz elképzelni a vevők puszta gyanújára épülő civil forgalmat. Így az általános szabály az, hogy a dolog tulajdonosának azt kell tekinteni, aki a dolog eladója.

K.I. Sklovsky írja: „Az adásvételnek ez a tulajdonsága – az eladó felmentése a tulajdonjog bizonyítási kötelezettsége alól – valójában sokkal mélyebben rejlik, mint amilyennek tűnhet: jórészt a teljes polgári forgalom erre épül. a gyakorlati lehetetlenségről a forgalom létezéséről az eladók tulajdonosi legitimációja mellett, ezen adásvételi tulajdonságok nélkül a lelkiismeretes vásárló kulcsfigurája, valamint maga a lelkiismeretes szerzés fogalma is elvesztette volna létét.

Az ingatlaneladás kapcsán azonban meglehetősen nehéz másként elképzelni. Furcsa lenne, ha a jogalkotó a tulajdonosra kötelezné az ingatlan tulajdonjogának bizonyítását. A jogszabály egyéb mechanizmusokat is tartalmaz, amelyekkel az ingatlanok elidegenítésénél csökkentik, vagy akár kizárják a visszaélés lehetőségét. Ez az ingatlanjogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásának rendszerére vonatkozik, amely a közmegbízhatóság elve szerint épül fel. Az ingatlanvásárló mindenesetre mindig hivatkozhat az EGRP-ben foglalt ingatlanjogokra vonatkozó információkra, és ez utóbbi közmegbízhatósága miatt információi alapján jóhiszemű ingatlanvásárlóvá válik.

A nem tulajdonosok korlátozása ebben az esetben az, hogy a vagyon elidegenítése nem lehet ellentétes a megfelelő egységes vállalkozás tevékenységének céljaival, amely ilyen vagyonnal korlátozottan rendelkezik. Tehát az Art. (3) bekezdésével összhangban Az állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról szóló szövetségi törvény (a továbbiakban: az egységes vállalkozásokról szóló törvény) 18. cikke értelmében az állami vagy önkormányzati vállalkozás csak olyan mértékben rendelkezik ingatlannal, amely nem fosztja meg a tevékenység végzésének képességétől. , célok, tárgy, melynek típusait egy ilyen vállalkozás alapszabálya határozza meg. Az állami vagy önkormányzati vállalkozás által e követelményt megsértő ügyletek semmisek. Ezen túlmenően, amint azt a jogirodalom is megjegyzi, ezen ügylet érvénytelensége a megkötés tényéből következik (a bíróság általi érvénytelenítés nem szükséges). Az érvénytelen ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazása iránti igényt bármely érdekelt, így különösen arra felhatalmazott szerv terjeszthet elő. Így a jogszabály meglehetősen szigorú szabályt fogalmaz meg, amely korlátozza az egységes vállalkozások jogait az ingatlanelidegenítés lehetőségében. Az egységes vállalkozásokról szóló törvény elfogadása előtt a választottbíróságok gyakorlatában is hasonló megközelítés volt jelen az egységes vállalkozások által lebonyolított releváns ügyletek értékelésében. Ezt megerősíti például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i N 8 határozatának 9. pontja, amely a tulajdonjogok és más tulajdon védelmével kapcsolatos viták megoldásának gyakorlatának egyes kérdéseiről szól. jogok, amelyek szerint azokban az esetekben, amikor a vállalkozás tevékenységeit, beleértve és az Art. (2) bekezdésében foglalt követelményeknek megfelelően hajtják végre. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 295. §-a a gazdasági irányítási jog alapján a vállalkozáshoz ruházott ingó és ingatlan vagyon más személyek számára történő elidegenítéséről vagy hosszú távú használatra történő átadásáról szól, amelyek közvetlenül részt vesznek a gyártási folyamatban. vállalkozás, a tulajdonos ingatlanának rendeltetésszerű használatának ellehetetlenüléséhez vezet, a megfelelő ügyletek érvénytelenek az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. §-a alapján, függetlenül attól, hogy azokat a tulajdonos vagy felhatalmazott szerve hozzájárulásával, vagy a vállalkozás önállóan készítette-e. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen, a bírói és választottbírósági gyakorlatban kezdetben megfogalmazott, majd a jogalkotó által támogatott megközelítésnek minden jó irányultsága ellenére - a köztulajdonos érdekeit védő - jelentős hátránya van. Ilyen hátrány abban rejlik, hogy ezek a normák bizonytalanságot keltenek a civil körforgásban. Az egységes vállalkozásokkal foglalkozó alanyok, ha ez utóbbiak elidegenített ingatlanok, tisztázatlan helyzetben maradnak, hiszen mindig lesz hipotetikus lehetőségük megtámadni azokat az ügyleteket, amelyek a jog alapján az egységes vállalkozások tulajdonát képező ingatlanok elidegenítését eredményezték. a gazdasági irányítás. Ezenkívül a vevőket megfosztják attól a lehetőségtől, hogy felmérjék a tranzakció megtámadásának valószínűségét. Ez természetesen kihat a polgári forgalom stabilitására, végső soron a polgári jog és rend stabilitására. Tekintettel arra, hogy a polgári forgalom stabilitása alapvető cél, amelyre a polgári jog irányul, megállapítható, hogy e szabály felülvizsgálata szükséges.

Ugyanakkor az ingatlan vagyon jogszerű elidegenítése olyan személy által, aki azt gazdálkodási vagy operatív irányítási jog alapján rendelkezik, nemcsak e korlátozott vagyoni értékű jogok megszűnését jelenti, hanem a tulajdonjog megszűnését is a tulajdonjogtól. tulajdonos (állami vagy önkormányzati formáció).

Eladóként olyan intézmények is felléphetnek, akik nem ingatlantulajdonosok. Ingatlanértékesítésre azonban csak akkor van joguk az intézményeknek, ha vállalkozói tevékenység végzésére jogosítanak fel, és e tevékenység végrehajtásával ingatlant szereznek.

A jogszabályban meghatározott esetekben az állami intézmény tevékenységének megvalósítása érdekében az operatív irányítási jog alapján az intézményhez történő engedményezéssel szerződés alapján ingatlant szerezhet.

Így például az OJSC a választottbírósághoz fordult keresettel az Orosz Föderáció Adó- és Illetékügyi Minisztériumának regionális osztálya ellen, hogy érvénytelenítse az OJSC (eladó) és a Állami Adófelügyelőség (vevő). A kereseteket az indokolta, hogy az állami intézményként működő adófelügyeletnek nem volt joga a vitatott nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogának megszerzésére, mivel az ilyen ügylet lebonyolítása ellentétes tevékenységének céljaival és tárgyával. Az ügy felügyeleti vizsgálata során az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége rámutatott, hogy a szerződés szerinti adásvétel tárgya nem lakás céljára szolgáló irodahelyiség, amelyet az adófelügyelőség tevékenysége végzésére használ. Ezt a helyiséget az adófelügyelőség az Orosz Föderáció Állami Adószolgálata szociális fejlesztési központosított alapja terhére szerezte meg, amelynek pénzeszközeit többek között a szociális infrastruktúra, valamint az anyagi és technikai fejlesztésre használták fel. az Állami Adószolgálat bázisa. 2. pontja Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 299. §-a értelmében nem kizárt, hogy egy állami intézmény olyan szerződés alapján ingatlant szerezzen, amely az operatív irányításába kerül. A vitatott ügylet megkötése előtt az Oroszországi Állami Vagyonbizottság területi ügynöksége végzésével engedélyezte az adófelügyelőségnek, hogy megvásárolja ezt a helyiséget azzal a feltétellel, hogy az operatív irányítás alapján utólag a megnevezett adófelügyelőséghez rendeli. . Ilyen körülmények között tarthatatlanok azok a következtetések, amelyek szerint az adófelügyelőség irodahelyiség-szerzési ügylete jogellenessége miatt semmis.

A vevő fő felelőssége a szerződés alapján megvásárolt ingatlanok kifizetése. Főszabályként a megállapodásban a felek előírják, hogy ezt a fizetést az értékesítendő ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami bejegyzése előtt kell teljesíteni. Ugyanakkor valami más sem kizárt. A feleknek jogukban áll megállapodni abban, hogy a szerződés szerinti kifizetésre az elidegenített ingatlantárgyra vonatkozó jog átruházásának állami nyilvántartásba vétele után kerül sor.

Az archaikus jogrendszerekben az ár megfizetése az adásvételi szerződéssel elidegenített dolog tulajdonjogának átruházásával járt. A római jogászok felhívták a figyelmet arra, hogy az eladott és átruházott dolgot a vevő csak akkor szerzi meg, ha kifizeti az eladónak az árát, vagy más módon, például kezességgel vagy záloggal kielégíti. Ezt még a XII. Táblázatok törvénye is előírja. A modern normák más forgalmi elveken alapulnak, és előírják, hogy az eladott dolog tulajdonjogának átruházása főszabály szerint akkor történik meg, amikor az eladó átadja a dolgot a vevőnek (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. cikke). ), kivéve, ha törvény vagy szerződés másként rendelkezik. Az ingatlanok elidegenítésére vonatkozóan az "egyébként" törvény állapítja meg - a tulajdonjog átruházása az állami bejegyzés időpontjában történik.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vétele után a vevőnek nincs joga követelni az adásvételi szerződés felmondását akkor sem, ha az ingatlan árát nem fizette meg. vásárolt ingatlan. Ez a szabály, bár a törvény közvetlenül nem írja elő, jelentéséből következik, és a bírói gyakorlatban fogalmazódott meg. Az egyik vizsgált esetben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége jelezte, hogy a szerződés szerinti ingatlan megszerzőjének tulajdonjoga a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzésének pillanatától keletkezik. Ilyen körülmények között jogos az a következtetés, hogy az eladott helyiségek tulajdonjogának átruházása az ingatlan elidegenítésének állami nyilvántartásba vétele után történik, és nincs ok a szerződés felbontására. A jogirodalomban pontosabban fogalmazódik meg, hogy ebben az esetben mennyi ideig engedhető meg a szerződés felmondása. Szóval, K.I. Sklovsky azt írja, hogy "a szerződés felbontása az eladó tulajdonának csak a dolog átruházási kötelezettségének teljesüléséig való megtartását jelenti", amelyre főszabály szerint a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt kerül sor. Ezt követően "a jól ismert szabály szerint, amely szerint a szerződés felmondása csak a jövőre vonatkozik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 453. cikke), a tulajdon visszaszolgáltatása csak akkor lehetséges, ha azt a a szerződés (ami azt jelenti, hogy az ingatlan visszaszolgáltatása nem automatikusan, hanem külön visszaszolgáltatási megállapodás alapján történik, amely a szerződés valamilyen opcionális megállapodásának tekinthető)".

Az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételei a következők: a szerződés tárgyára vonatkozó kikötés (ami, mint Önök is tudják, minden szerződés lényeges feltételének számítanak) és az elidegenített ingatlantárgy árára vonatkozó záradék. . Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 554. cikke értelmében az ingatlan adásvételi szerződésnek olyan információkat is tartalmaznia kell, amelyek lehetővé teszik a megállapodás alapján a vevőnek átruházandó ingatlanok egyértelmű meghatározását.

Ez az információ magában foglalja az ingatlan elhelyezkedésére vonatkozó információkat a megfelelő telken vagy más ingatlan részeként. Abban az esetben, ha a tárgyra vonatkozó meghatározott információ hiányzik az ingatlan adásvételi szerződéséből, akkor ez a szerződés nem tekinthető megkötöttnek.

A jogirodalom azt a kérdést tárgyalja, hogy mit kell érteni az ingatlan-adásvételi szerződés tárgyaként. E.Yu. Valyavina azt írja, hogy a szóban forgó szerződés tárgya ingatlan. Ugyanezt az álláspontot osztja E.S. Boltanov, aki azt állítja, hogy az ingatlan adásvételi szerződés tárgya ingatlan, amely a szerződés megkötésekor főszabály szerint már az eladót illeti meg tulajdonosi jogon.

V.V. Vitryansky rámutat, hogy "az ingatlan adásvételi szerződés tárgya kétféle tárgyat foglal magában: egyrészt az eladandó ingatlant; másrészt a felek cselekményeit a szerződés átruházásával, elfogadásával és kifizetésével kapcsolatban. ingatlan eladó."

Egy másik művében azonban V.V. Vitryansky egy általánosabb megállapodást - adásvételi szerződést - annak tárgya szempontjából jellemezve azt mondja, hogy "a megállapodás tárgya, vagy inkább a megállapodásból eredő kötelezettség tárgya egy cselekmény. vagy tétlenség), hogy a kötelezett fél (vagy ennek megfelelően ezek elkövetésétől tartózkodik)... Az adásvételi szerződés tárgya például az eladónak az árut a vevő tulajdonába kerülése érdekében tett, illetve a vevőnek az áru átvételére irányuló cselekménye, ill. a meghatározott árat fizesse meg érte, és ne az áruért (a mennyiség és a név), ahogyan azt néha feltételezik)".

Ez utóbbi nézőpont az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettség alanya összetételének pluralisztikus (több tárgyú) megértésén alapul. Ez az álláspont tűnik indokoltabbnak, hiszen a szerződés fő tartalma nemcsak az, hogy megjelöljék, mit kell átruházni, hanem azt is, hogy az ingatlan átruházásakor milyen intézkedéseket kell tenni.

Az ingatlan adásvételi szerződés másik lényeges feltétele az elidegenített ingatlan ára. Az ingatlan adásvételi szerződés alapján történő elidegenítése e megállapodás egyik fő jellemzőjeként a megtorlást feltételezi. Valójában a megtorlás az adásvételi szerződés egyik jele, beleértve az ingatlan adásvételét is. A megtorlás lényege abban rejlik, hogy a jogviszony résztvevője az elidegenített ingatlanért cserébe kölcsönös vagyoni támogatást kap. Az ingatlan adásvételi szerződés megtérítése jelen szerződés árában tükröződik. (1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 555. cikkében az ingatlan adásvételi szerződésében elő kell írni az ingatlan árát. Ha a szerzõdésben nem szerepel az ingatlan árára vonatkozó, a felek által írásban megállapodott feltétel, az adásvételi szerzõdés meg nem kötöttnek minõsül. Ebben az esetben az ármegállapítási szabályokat, amelyeket az Art. (3) bekezdése állapít meg. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 424. cikkét nem alkalmazzák ingatlanvásárláskor és -eladáskor.

Az ingatlan adásvételi szerződés szerinti árszabályozás második fontos szempontja, hogy a telken található elidegenített ingatlan (épületek, építmények stb.) ára tartalmazza az ezzel az ingatlannal együtt átadott telekrész árát is. vagy az ahhoz való jog. Ez a szabály diszpozitív, hacsak jogszabály vagy a felek megállapodása eltérően nem rendelkezik. Az eladó és a vevő megállapodhatnak abban, hogy a telek ára külön kerül meghatározásra, függetlenül az ezen a telken található ingatlan árától. Így az ingatlan adásvételi szerződésben azon telek árának elmulasztása, amelyen ez az ingatlan található, nem alapot képez a szerződés meg nem kötöttnek minősítésére.

A kereskedelmi forgalomban lévő ingatlanokkal folytatott ügyleteknél az elidegenített ingatlan árának meghatározása a részvénytársasági jogalkotás keretében nyer jelentőséget. Mivel az ingatlanok általában megnövekedett értékkel bírnak, ennek az ingatlannak az elidegenítése azt jelenti, hogy piaci értékelésre van szükség. A megfelelő piaci értékelést ebben az esetben az igazgatóság a Ptk. A részvénytársaságokról szóló, 1995. december 26-i N 208-FZ szövetségi törvény (a továbbiakban: a részvénytársaságokról szóló törvény) 77. cikke. Ezzel párhuzamosan az elidegenített ingatlan forgalmi értékének meghatározásához független értékbecslő bevonható. Az elidegenített ingatlan ára és értéke közötti eltérés körüli vita esetén a bíróságnak ellenőriznie kell az érdekelt fél érveit az ingatlan forgalmi értékével kapcsolatban.

Tehát az egyik esetben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége, törölve az alsóbb fokú bíróságok aktusait, a következőket jelölte meg a törlés egyik indokaként. Az Art. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról szóló törvény 16. §-a értelmében a jogok állami bejegyzése a szerzői jog jogosultja, a szerződő fél vagy az általa meghatalmazott személy kérelme alapján történhet, feltéve, hogy megfelelően végrehajtja. meghatalmazás. Megfelelően kitöltött jelentkezés hiányában regisztráció nem lehetséges. Egy konkrét ügy elbírálása során a bíróság nem vizsgálta és nem kapott megfelelő értékelést a felperes azon érveiről, amelyek az elidegenített ingatlantárgy ára és az ingatlan forgalmi értéke közötti nyilvánvaló eltérésre vonatkoztak, amelyet az ingatlanpiac igazgatósága határoz meg. szerinti részvénytársaság. A JSC-ről szóló törvény 77. cikke. A vitatott helyiségek független értékbecslő által végzett, az ügy anyagai között található értékelése azt bizonyítja, hogy az adásvételi szerződésben szereplő tárgy ára 40-szeres alul van feltüntetve.

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor nemcsak az elidegenített ingatlan árának pénzegységben történő közvetlen feltüntetése megengedett, hanem az is, hogy milyen módon lehet ezt az árat vitathatatlanul meghatározni. Tehát abban az esetben, ha az ingatlan ára területegységre vagy más méretmutatóra van meghatározva, akkor az ilyen ingatlan fizetendő teljes árát a vevőnek átadott ingatlan tényleges mérete alapján határozzák meg ( Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 555. cikkének 3. szakasza).

Ezen túlmenően, abban az esetben, ha olyan ingatlant értékesítenek, amely elválaszthatatlanul kapcsolódik a földhöz, akkor a szerződés tárgyának meg kell határoznia a földterülethez fűződő jogok jogi sorsát is. Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy a telkek értékesítése (beleértve a rajta található ingatlannal együtt) csak akkor megengedett, ha átesett az állami kataszteri nyilvántartásba vételi eljáráson (az RF LC 37. cikke). .

A szakirodalomban javaslat született az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételeinek körének bővítésére. P.V. szerint Skiba, a jogszabályban rögzíteni kell egy olyan rendelkezést, amely szerint az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételei között kell szerepeltetni a minőségi feltételt, hiszen az ingatlan egy-egy dolog, és annak csere lehetetlen. A javaslatot láthatóan jó szándék diktálta: megvédeni egy jóhiszemű vásárló jogait, aki megszenvedte, hogy nem megfelelő ingatlant adtak el neki. Úgy tűnik azonban, hogy ez a javaslat nem fogadható el. Először is, az ingatlanvásárló jogi eszközökkel rendelkezik jogainak védelmében. A leírt helyzetben a jóhiszemű vevő saját választása szerint jogosult kártérítéshez folyamodni, vagy felmondani a szerződést. Másodsorban annak a rendelkezésnek a jogszabályi megszilárdítása, amely szerint az ingatlan minőségi feltétele az adásvételi szerződés elengedhetetlen feltétele, szűkíti a jóhiszemű vevő lehetőségeit. Ebben az esetben a minőségi feltétel be nem tartása nem jelenti a megállapodás megkötését és az elidegenített ingatlanhoz kapcsolódó jogok átruházását a megszerzőre. Eközben bizonyos helyzetekben a jóhiszemű vásárló érdeklődhet akár nem megfelelő minőségű ingatlan megszerzésében is, az elszenvedett veszteségek megtérítése mellett. Harmadszor pedig a minőségi feltétel szerződésbeli hiányának vagy meglétének semmi köze a szerződés teljesítéséhez, hiszen minőségi feltétel fennállása esetén is lehetséges a minőségi nem lakáscélú helyiségek átadására vonatkozó kötelezettség nem megfelelő teljesítése. szerződésben rögzítve.

Az ingatlan-adásvételi szerződés tárgyának meghatározásakor szem előtt kell tartani, hogy a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 129. §-a értelmében csak a forgalomból ki nem vont és forgalomba nem korlátozott ingatlan használható ilyenként. A föld és egyéb természeti erőforrások forgalmára vonatkozóan olyan szabályt állapítottak meg, amely szerint ezen ingatlanok elidegenítése lehetséges, amennyiben forgalmukat a földre és egyéb természeti erőforrásokra vonatkozó törvények lehetővé teszik (3. pont). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 129. cikke). A föld és a természeti erőforrások forgalmának szabályozásában tehát kiemelten kezeli a külön jogszabály, amely az ingatlanok forgalmával kapcsolatban bizonyos mentességet állapít meg. Például az Art. (4) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Földkódexének 27. cikke kivonták a forgalomból (tehát nem képezhetik tranzakciók tárgyát) a szövetségi tulajdon által elfoglalt földterületeket: állami természetvédelmi területek és nemzeti parkok; olyan épületek, építmények és építmények, amelyekben az Orosz Föderáció fegyveres erői, az Orosz Föderáció Határszolgálatának csapatai, egyéb csapatok, katonai alakulatok és testületek stb. helyezkednek el állandó tevékenység céljából.

A mezőgazdasági területek forgalmának szabályozása a 2002. július 24-i N 101-FZ „A mezőgazdasági földterület forgalmáról” szóló szövetségi törvényben meghatározott szabályok szerint történik.

2.1 A szerződéskötés főbb szakaszai

Az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése abból áll, hogy az eladó az eladott ingatlan vevőjének, a vevő pedig az eladónak átutalja a szerződésben meghatározott pénzösszeget. Ezen túlmenően a vevő köteles átvenni a részére átruházott ingatlant.

Az ingatlan átruházásának rendjét az Art. 1. pontja állapítja meg. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 556. cikke előírja, hogy az ingatlan eladó általi átruházása és a vevő általi elfogadása a felek által aláírt átruházási okirat vagy más átruházási dokumentum szerint történik. Maga az ingatlan átruházásáról szóló törvény nem tekinthető egyfajta szerződésnek, amely a felek ingatlan-adásvételi szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit megállapítja, megváltoztatja vagy megszünteti. Ugyanígy az ingatlan átruházási okirat aláírásával nem történik meg a tulajdonjog (tulajdonjog) ingatlanra való átruházása. Ez az aktus lényegében bizonyíték értékű, a szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítését igazoló dokumentumnak minősül.

Ugyanakkor az ingatlan átruházása erre vonatkozó törvény alapján azt jelenti, hogy a vevő lesz a tulajdonjog tulajdonosa, bár még nem az ingatlan tulajdonosa. Az orosz jog nem ismer olyan kategóriát, mint a "tulajdon". A tulajdonjognak, mint jogi ténynek azonban számos fontos jogkövetkezménye van, többek között az ingatlanforgalmi viszonyokra is. Ez a dolgozat a forgalom alapjául szolgáló egyik legfontosabb alapelvhez, a résztvevők lelkiismeretességéhez kapcsolódik. A kereskedelmi forgalom megköveteli, hogy a forgalomban résztvevőt jóhiszemű személyként kezeljék. Az ellenkező bizonyításáig jóhiszeműnek kell tekinteni a vagyonforgalom tárgyának tulajdonjogát. Ez a körülmény biztosítja a forgalom stabilitását, serkenti annak résztvevőit egymásban való bizalomra, ennek eredményeként a szabadabb ügyletek lebonyolítására.

Az ingatlan átruházási kötelezettség teljesítésének sajátosságai jelentősen eltérnek az ingó átruházási kötelezettség teljesítésének eljárási rendjétől. Ha egy ingó dolog a vevőnek történő átadással átadható, akkor az ingatlan a szó megfelelő értelmében nem adható át, azaz kézről kézre adható. Éppen ezért a jogalkotó külön eljárást állapít meg az ingatlanok átadására. Az eladó az ingatlan átruházási kötelezettségét az ingatlan vevőnek történő átadását követően teljesítette, feltéve, hogy mindkét fél aláírta a megfelelő átruházási okiratot. Így az átadás-átvételi okirat aláírása a kézbesítés, vagyis az ingatlan vevő birtokába kerülésének tényét igazolja. Ettől a pillanattól kezdve a vevő lesz az ingatlan tulajdonjog-tulajdonosa, még akkor is, ha még nem tulajdonosa (mivel a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzésétől válik tulajdonossá). Éppen ezért az ingatlan átruházási okirat elkészítésekor az átruházott dolgot részletesen ismertetni kell, valamint az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor. Ez elengedhetetlen az átadott ingatlan egyedivé tételéhez.

Mivel az ingatlan átruházásáról szóló okirat aláírása az ingatlantárgy vevő részére történő átadása bizonyítékának minősül, a jogalkotó olyan szabályt alakított ki, amely szerint az eladó ingatlanátruházási kötelezettsége csak azután tekintendő teljesítettnek. a felek aláírták az átruházási okmányt (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 556. cikkének 1. pontja) ... Az ingatlan átruházásáról szóló okirat aláírásának egyik fél általi kijátszása az eladó megtagadásának minősül az ingatlan átruházási kötelezettségének, a vevő pedig az ingatlan átvételének kötelezettsége alól. Így a cselekmény aláírásának kijátszása a kötelezettség teljesítésének késedelmét vonja maga után a vétkes fél számára, ami viszont a veszteség behajtásának, a teljesítés érdekveszteség miatti megtagadásának stb. (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 405., 406. cikke).

Azt is szem előtt kell tartani, hogy az ingatlan átruházásáról szóló törvény aláírása nem alapja a jogok állami bejegyzésének. Ez az Art. Az ingatlanjogok állami bejegyzéséről szóló törvény 17. cikke, amely szerint az állami bejegyzés alapja a megállapodás és egyéb ügyletek. Ugyanakkor méltányos lenne egy ilyen jogalkotási megközelítést legalábbis ellentmondásosnak tekinteni. Az orosz polgári doktrína főszabályként a hagyomány intézményére támaszkodik, amely úgy véli, hogy a jogok átruházásának alapja a tulajdonjog átruházása, egy dolog átadása (lásd a Polgári Törvénykönyv 223. cikkének 1. pontját). az Orosz Föderáció). Az ingatlan tulajdonjogának átruházásának analógja az átruházási okirat aláírása. Így az orosz jogszabályok logikája megköveteli, hogy az ingatlan adásvételi szerződés szerinti kötelezettség teljesítése érdekében végrehajtott ingatlanátruházás független alap legyen az ingatlanhoz fűződő jogok állami bejegyzéséhez. Ez mindenesetre segít kizárni azokat a helyzeteket, amikor a vevő jogait korlátozzák a megkötött megállapodás alapján történő tulajdonjog átruházásának bírósági nyilvántartásba vételének bírósági végzésében. Emellett az ingatlan átruházásának jogi jelentősége az is legyen, hogy a különböző vevők egymással versengő követelései esetén, amelyek követeléseiket egy eladóval kötött különböző szerződésekre alapozzák, előnyben kell részesíteni azt, akinek az ingatlant átadták. (törvény alapján átruházott) az eladó által. ...

Így a megállapodás alapján keletkezett kötelezettség teljesítése során az ingatlan átruházása jogi jelentőséggel kell, hogy legyen - az elidegenített ingatlanra vonatkozó jogok állami bejegyzésének alapja kell, hogy legyen. Maga az ingatlanhoz való dologi jog csak az állami bejegyzés alapján keletkezik.

Az ingatlan tulajdonjoga számos jogot biztosít a vevőnek. Ez mindenekelőtt az ingatlanhoz fűződő jogok védelmének szabadalmaztatott módszereinek alkalmazásának lehetőségére vonatkozik (például érvényesítéshez és negatív követelésekhez).

Ugyanakkor az ingatlan fenntartásának terhe az ingatlan átruházásának pillanatához kapcsolódik. Ez a pillanat fontos a véletlen vagyonvesztés kockázatának átszállásának időpontjának meghatározásához. Ugyanakkor a feleknek joguk van a szerződésben rögzíteni az ingatlanok véletlen megsemmisülésének kockázatának átruházásának egy másik pillanatát.

Abban az esetben, ha az egyik fél kibújik az ingatlan átruházásáról szóló okirat aláírása elől, ez úgy minősül, hogy az eladó megtagadja az ingatlan átruházási kötelezettségét, illetve a vevő az ingatlan átvételét.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlan átruházásának igazolása a vagyonátruházásról szóló okirat elkészítése. De ugyanakkor az ingatlant kísérő egyéb vagyontárgy átruházása nem rendelkezik megfelelő bizonyító erővel. Tehát az egyik esetben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége jelezte, hogy a terv- és becslési dokumentációnak egy folyamatban lévő építési objektumra történő átadása nem bizonyítéka az ingatlannak a vevőre történő átruházása adásvétel keretében és adásvételi szerződés.

Az ingatlan adásvételi szerződés felek általi teljesítésekor a vevő tulajdonjogának bejegyzéséig a harmadik személyek és a szerződő felek közötti jogviszony nem változik. Az eladó továbbra is az ingatlan tulajdonosa a jogok vevőre történő átruházásának állami bejegyzéséig. Ez azt jelenti, hogy ő viseli az összes kockázatot, valamint az ingatlan fenntartásának terhét. Az ingatlan által hozott összes bevétel is az övé.

Az ingatlan adásvételi szerződést írásban, a felek által aláírt egységes okirat elkészítésével kell megkötni. Az ingatlan-adásvételi szerződés formájának be nem tartása annak érvénytelenségét (semmisségét) vonja maga után (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 550. cikke). Ezek a követelmények kizárják az ilyen megállapodás megkötésének lehetőségét postai, távirati, távirati, elektronikus vagy egyéb kommunikációs úton történő iratok cseréjével.

Abban az esetben, ha az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során a felek megállapodnak a szerződés feltételeinek megváltoztatásában, akkor ezt a megállapodást is ugyanabban a formában kell megkötni - egyetlen, az általa aláírt dokumentum formájában. a bulik. A jogalkotó nem határozza meg, hogy az ingatlan-adásvételi szerződés feltételeinek módosításához megállapodást kell-e bejegyezni. A bírói gyakorlat teljesen jogosan indul ki abból, hogy az ingatlan-adásvételi szerződés feltételeinek megváltoztatásáról szóló megállapodásra ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a főszerződésre, vagyis azt az igazságszolgáltatási intézménynél nyilvántartásba kell venni ingatlanjogok és az azzal folytatott tranzakciók (a Szövetségi Regisztrációs Szolgálat területi részlegében).

Az ingatlan adásvételi szerződést nem kell hitelesíteni. Ugyanakkor az ilyen szerződések közokiratba foglalása nem mond ellent a hatályos jogszabályoknak, sőt a gazdasági szükségszerűség szempontjából sokszor célszerű is. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy egyrészt az Art. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról szóló törvény 16. §-a szerint az olyan szerződések, amelyek nem igényelnek közjegyzői hitelesítést, de a felek akaratának megfelelően közjegyzővel hitelesítettek, egyszerűsített állami bejegyzési eljáráson esnek át. Másodszor, az ügyletet igazoló magánjegyző teljes vagyonával felel az elvégzett közjegyzői cselekményért (az orosz közjegyzői jogszabályok alapjainak 17. cikke).

Az ingatlanok adásvételére vonatkozó szerződésekre olyan szabályt hoztak létre, amely szerint az ingatlan tulajdonjogának e szerződés szerinti átruházása állami nyilvántartásba vételhez kötött (a Polgári Törvénykönyv 551. cikkének 1. szakasza). Mindazonáltal szem előtt kell tartani, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételének hiánya nem alapja az adásvételi szerződés érvénytelenségének. Az ingatlan adásvételi szerződés attól a pillanattól tekintendő megkötöttnek, amikor a felek megegyeznek a szerződés valamennyi lényeges feltételében. Kötelezi a feleket, még akkor is, ha az elidegenített ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami bejegyzése még nem történt meg. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a felek folytathatják a szerződés teljesítését, például ingatlant ruházhatnak át, teljesíthetik a szerződésben rögzített kifizetéseket. A feleket kötő fő kötelezettség a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzésére irányuló intézkedések megtételének szükségessége. A tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele az ingatlan adásvételi szerződésben részt vevő mindkét fél, vagy az általuk meghatalmazott személy kérelme alapján történik, ha rendelkezik közjegyzői meghatalmazással, eltérő rendelkezés hiányában. szövetségi törvény (az ingatlanok állami bejegyzési jogairól szóló törvény 16. cikkének 1. pontja). Abban az esetben, ha az egyik fél kijátssza e cselekmények végrehajtását, a másik félnek jogában áll a bírósághoz fordulni a bírósági határozatnak megfelelő nyilvántartásba vételi kérelemmel (az orosz polgári törvénykönyv 165. cikkének 3. szakasza). Föderáció). Ezenkívül a regisztrációt megkerülő fél köteles megtéríteni a másik félnek az ügylet végrehajtásának vagy bejegyzésének késedelme miatt okozott veszteségeit (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 165. cikkének 4. szakasza).

Az ingatlan tulajdonjogának állami nyilvántartásba vétele a magánkezdeményezés elvén alapul. Ez azt jelenti, hogy csak az ingatlanügylet résztvevői jogosultak az állami bejegyzési eljárás megindítására. Más szervezetnek nincs joga az ingatlanjogok előfordulásának, megváltoztatásának, átruházásának vagy megszüntetésének állami nyilvántartásba vételének kezdeményezőjeként fellépni.

Így a választottbíróság által vizsgált ügyek egyikében az adós vagyonára történő letiltással összefüggésben a végrehajtó az igazságügyi intézményhez fordult azzal a követelménnyel, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogának a társaságra történő átruházását nyilvántartásba vegye, amely volt az adásvételi szerződés tárgya, a meghatározott ingatlan értékesítésére irányuló licit lebonyolítása érdekében. Ez a követelmény azonban nem teljesült - az igazságszolgáltatás intézménye megtagadta a tulajdonjog bejegyzését, arra hivatkozva, hogy a végrehajtó nem részese az adásvételi szerződésnek. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége a vitát felügyeleti eljárás keretében vizsgálva rámutatott, hogy a végrehajtó-végrehajtó az adós vagyonának a végrehajtási sorrendben történő értékesítésére irányuló árverések előkészítésére és lebonyolítására irányuló intézkedéseket hajt végre. , nem kapott jogot arra, hogy a meghatározott követelménnyel bírósághoz forduljon. Ilyen feltételek mellett jogszerű és indokolt, hogy az igazságügyi intézmény a végrehajtó kérelmére megtagadja a tulajdonjog-átruházás bejegyzését.

Ugyanakkor a lakóhelyiség adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan adásvételi szerződéssel ellentétben két regisztrációs lépést kell végrehajtani: 1) adásvételi szerződés bejegyzése (2. pont). az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 558. cikke); 2) regisztrálja a jogok átruházását a vevőre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 551. cikkének 1. szakasza).

Érthető, hogy a jogalkotó különféle szabályokat állapított meg az ingatlan-adásvételi szerződések és a lakóhelyiségek adásvételére vonatkozó szerződések állami nyilvántartásba vételére. A lakóhelyiségek adásvételére és adásvételére vonatkozó szerződés állami nyilvántartásba vételének követelménye abból adódik, hogy ki kell zárni a lakóhelyiségek „kettős” értékesítéséből adódó legélesebb konfliktusokat. A bejegyzett adásvételi szerződés ebben az esetben lehetővé teszi, hogy kizárjon egy másik, lakóhelyiség adásvételi szerződés megkötését. Ezt a következőképpen támasztjuk alá. A jogszabályok előírásainak megfelelően az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételéről és a tranzakciók megszüntetéséről szóló nyilvántartások az USRR-be kerülnek. Ennek a nyilvántartásnak tartalmaznia kell egymásnak ellentmondó bejegyzéseket az ingatlanhoz fűződő jogokról, e jogok terheléséről és az ingatlannal folytatott ügyletekről. Az USRR-ben egy bejegyzett lakás adásvételi szerződésre vonatkozó bejegyzés megléte megakadályozza az ugyanazon eladó által megkötött új adásvételi szerződés bejegyzését, amely ugyanazon lakásra vonatkozik mindaddig, amíg egy korábbi szerződés bejegyzési bejegyzését az érintett nem törli. jegyzőkönyv az említett megállapodás megszűnéséről, annak felmondása, valamelyik fél részéről történő megtagadása vagy egyéb okból történő felmondása miatt.

Ugyanakkor a nem lakáscélú ingatlanok adásvételi szerződéséhez nem szükséges állami regisztráció. Hipotetikusan ez lehetőséget ad arra, hogy az eladó az ingatlan elidegenítése után, de még az eladott tárgyra vonatkozó jogátruházás állami bejegyzése előtt új adásvételi szerződést kössön egy másik vevővel. Miután az eladó az ingatlan át nem ruházásával okozott veszteséget az eredeti vevőnek megtérítette, a második ügyletet kedvezőbb feltételekkel bonyolíthatja le. Természetesen egy ilyen lehetőség némi bizonytalanságot visz be a kereskedelmi forgalomba, egyúttal arra ösztönzi a vállalkozókat, hogy dinamikusabban, személyes felelősséggel üzleteljenek.

A nem lakáscélú ingatlanok (épületek, építmények, nem lakás céljára szolgáló helyiségek) adásvételi szerződése nem tartozik az állami nyilvántartásba vételhez, még akkor sem, ha a felek az ingatlan elidegenítési megállapodásban előírták a szerződés állami bejegyzésének feltételét. A bírói és választottbírósági gyakorlat az állami nyilvántartásba vételről szóló megállapodások vonatkozó feltételeit semmisnek tekinti, mivel ellentétes a polgári jogi normákkal.

Tehát, amint már említettük, csak az adásvételi szerződés alapján elidegenített ingatlan tulajdonjogának átruházása tartozik állami nyilvántartásba. Ez a szabály az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 551. cikke kötelező. A feleknek nincs joguk nemcsak saját belátásuk szerint megváltoztatni, hanem bíróság előtt sem. Abban az esetben, ha egy érdekelt személynek alapja van az ingatlanjog átruházásának állami nyilvántartásba vételére, ennek a személynek nem a bírósághoz kell fordulnia az ingatlan tulajdonjogának elismerése iránti keresettel, hanem a szövetségi regisztrációs szolgálathoz kell kérelmet benyújtania. regisztrációhoz. És csak abban az esetben, ha a regisztrációs szolgálat megtagadja a regisztrációt, az érdekelt fellebbezést nyújthat be a bírósághoz intézkedései ellen.

Mint már említettük, a Ptk.-ban az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatban speciális szabályok vonatkoznak az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételére, kizárva a Ptk. néhány általános rendelkezésének alkalmazását az ingatlanok állami bejegyzésére vonatkozóan. ügyleteket és szerződéseket, nevezetesen: azt a rendelkezést, hogy a földterülettel és egyéb ingatlanvagyonnal történő ügyleteket az Áht. által előírt esetekben és módon állami nyilvántartásba kell venni. A Polgári Törvénykönyv 131. cikke, valamint az ingatlanjogok bejegyzéséről és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló törvény (164. cikk 1. pontja); valamint az a rendelkezés, hogy az állami nyilvántartásba vétel tárgyát képező megállapodást a bejegyzés pillanatától megkötöttnek kell tekinteni (433. cikk 3. pont).

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése és hatályba lépése az eladóra és a vevőre (de nem harmadik személyre!) kötelező érvényűvé teszi. A vevőnek joga van a szerződés megkötésének pillanatától (az állami regisztrációt megelőzően) követelni az eladótól annak teljesítését, pl. az eladott ingatlan átruházása rá. Figyelembe véve az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételére vonatkozó jelenlegi eljárást, az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésének minden esetben feltételezhető, hogy a vevő egy bizonyos ideig az ingatlantárgy tényleges tulajdonosa, miközben a meghatározott tárgy tulajdonjogát az eladó számára fenntartja (minden esetben harmadik fél szemszögéből). Ez a bizonyos jogbizonytalanság sok kérdést vet fel a választottbírósági – bírói gyakorlatban.

Különösen felmerül a kérdés, hogy a vevőnek, aki az eladó ingatlan-adásvételi szerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítése következtében ingatlantulajdonossá vált, van-e joga a megfelelő ingatlant elidegeníteni vagy más módon elidegeníteni. ingatlantárgy a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt. A választottbíróságok gyakorlata erre a kérdésre nemleges választ ad, figyelembe véve mindenekelőtt harmadik személyek (az eladó hitelezői) érdekeit, akik mindaddig jogosultak az eladó ingatlanára támaszkodni, amíg ez utóbbi tulajdonjogot nem szerez. az ingatlan megszűnik, ami egybeesik a vevőre történő tulajdonjog átruházás bejegyzésének pillanatával.

Például egy részvénytársaság választottbírósághoz fordult azzal a keresettel, hogy érvénytelenítse az egyéni magánvállalkozás és egy korlátolt felelősségű társaság között kötött épület adásvételi szerződését.

Kérelmeinek alátámasztására a felperes jelezte, hogy az épületet adásvételi szerződés alapján eladta egy egyéni magánvállalkozásnak, amely annak költsége megfizetése és a tulajdonjog átruházásának bejegyzése nélkül az épületet egy kft.-nek értékesítette. Miután a vevő kifizette az épület árát, egy magánvállalkozás igazgatója elbújt.

A választottbíróság elutasította a részvénytársaság keresetét. Ezt a határozatot az alábbi megállapítások alapján törölték. (2) bekezdésének megfelelően 223. §-a szerint azokban az esetekben, amikor az ingatlan elidegenítése állami nyilvántartásba vételhez kötött, a tulajdonos tulajdonjoga a bejegyzés pillanatától keletkezik, hacsak törvény eltérően nem rendelkezik. A Polgári Törvénykönyv 551. cikke előírja az ingatlantulajdon adásvételi szerződés alapján történő átruházásának állami nyilvántartásba vételét.

Mivel az épület tulajdonjoga nem az egyéni vállalkozástól származott, nem volt joga ezt az ingatlant másnak elidegeníteni.

Egy magánvállalkozástól épületet vásárló kft nem ellenőrizte az eladó tulajdonosi jogaira vonatkozó dokumentumokat, így különösen a bejegyzési adatokat, holott köteles volt megtenni, pl. meggondolatlanul, saját kárukra és kockázatukra cselekedtek. Ezért a semmítőfok a bírósági határozatot jogszerűen hatályon kívül helyezte és a részvénytársaság követeléseit kielégítette.

Bizonyos eredetiség jellemzi az ingatlaneladó jogi státuszát is, aki eleget tett a vevővel szembeni kötelezettségének, hogy az ingatlant átruházza az utóbbira, egészen a vevőre való tulajdonjog-átruházás bejegyzésének pillanatáig. Ebben az esetben az eladó fenntartja az ingatlan tulajdonjogát, és ezért jogosult az eladott ingatlan használatára, birtoklására és elidegenítésére. A vevő azonban tulajdonjoggal is rendelkezik, hiszen az eladott ingatlant jogszerűen birtokolja (ingatlan adásvételi szerződés). Ennek eredményeként kiderül, hogy hasonló helyzetben az eladó és a vevő sem rendelkezhet a megfelelő ingatlannal.

Ezt a körülményt megerősíti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának hivatalos álláspontja, amelyet a plénum 1998. február 25-i N 8 határozata tükröz „A tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták rendezésének gyakorlatának egyes kérdéseiről, ill. egyéb tulajdonjogok." Jelen határozat 14. pontja szerint a választottbíróságoknak az ingatlanok tulajdonjogának keletkezésével és megszűnésével kapcsolatos viták rendezése során abból kell kiindulniuk, hogy a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételét megelőzően a vevő az ingatlan tulajdonjogának létrejöttével és megszűnésével kapcsolatos jogviták rendezésekor a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételét megelőzően a vevőnek az ingatlan tulajdonjogának keletkezésével és megszűnésével kapcsolatos jogviták rendezése során köteles kiindulni. a felek által végrehajtott ingatlanértékesítés nem jogosult ezen ingatlan felett rendelkezni, mivel ezen ingatlan tulajdonjoga az állami bejegyzés pillanatáig az eladónál marad. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlannak a vevőre történő átruházása után, de a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele előtt az eladónak szintén nincs rendelkezési joga ezen ingatlan felett, mivel az ingatlan átruházása tárgya. az eladó által az adásvételi szerződésből eredő kötelezettséget teljesíti, és annak törvényes tulajdonosa a vevő. A korábban a vevőre átruházott ingatlan elidegenítéséről szóló új megállapodás esetén annak meghiúsulásáért az eladó felel.

Úgy tűnik azonban, hogy ezt a pontosítást pontosítani kell.

Először is látni kell a különbséget aközött, hogy a vevő, illetve az eladó nem tud az adásvételi szerződés alapján átruházott ingatlan felett rendelkezni. Az első esetben arról van szó, hogy a vevő nem rendelkezhet a rá átruházott vagyonnal, mivel a bejegyzés pillanatáig a tulajdonjog az eladónál marad. A második esetben viszont az eladónak, miközben tulajdonos marad, rendelkezik az ingatlan feletti rendelkezési joggal, de nincs tényleges lehetősége a jogának gyakorlására, mivel az ingatlan jogalappal a vevőnél van, ill. ez utóbbitól nem lehet elvenni.

Az ingatlan adásvételi szerződés alapján a vevőre átruházott vagyon felett sem a vevő, sem az eladó nem rendelkezhet a jogviszony ezen különbsége, különösen akkor szembetűnő, ha az ingatlan elidegenítésének lehetséges következményeit elemezzük. (vagy más formában történő megsemmisítését) a vevő vagy az eladó. Nyilvánvaló, hogy a vevő által az ingatlantárgy elidegenítésére irányuló bármely ügylet ebben az esetben törvénybe ütközően érvénytelen. Ha a vevőre átruházott ingatlan elidegenítésével kapcsolatos ügyleteket az eladó bonyolítja le, akkor azok nem érvényteleníthetők. Ilyen feltételek mellett lehetetlenné válik az ilyen ügyletekből eredő kötelezettségek teljesítése, amelyek az eladótól függő körülmények miatt keletkeztek, ami az eladónak a hitelezőkkel szembeni felelősségét vonja maga után kötelezettségszegésért.

Másodszor, a Polgári Törvénykönyv azon rendelkezése, amely szerint az ingatlan adásvételi szerződésnek a felek általi végrehajtása a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt nem alapja a harmadik személyekkel fennálló kapcsolataik megváltoztatásának (a Ptk. 551. cikkének 2. pontja). A Ptk.) kifejti, hogy az eladó hitelezőinek követelései szerint nem akadályozhatja az említett ingatlanra történő elidegenítést az, hogy az eladó a vevőre átruházott ingatlantárgy felett ténylegesen nem rendelkezhet. Éppen ellenkezőleg, az ingatlan tulajdonjogának átruházásának bejegyzéséig a vevő hitelezői nem követelhetik követeléseik kielégítését ezen ingatlan terhére.

Az ingatlan átruházásának állami nyilvántartásba vétele és a felek ingatlan-adásvételi szerződésből eredő kötelezettségei közötti összefüggés vizsgálatakor hangsúlyozni kell, hogy az ingatlan átruházásának nyilvántartásba vételének ténye maga a tény. az ingatlantárgy vevővel szembeni tulajdonjoga nem érinti a felek ingatlan-adásvételi szerződés szerinti kötelezettségeit, és nem indokolja azok felmondását. Erre a körülményre felhívja a figyelmet az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i N 8. sz. határozata, amely szerint az eladók ingatlan-adásvételi szerződések felmondására vonatkozó követeléseivel kapcsolatos viták rendezése során. a vevő tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vétele megtörtént, a választottbíróságoknak figyelembe kell venniük, hogy ha az ingatlan vevője bejegyezte a tulajdonjog átruházását, de nem fizetett az ingatlanért, az eladó a Kbt. cikk (3) bekezdése. A 486. Ptk.-nak jogában áll ingatlan megfizetését és kamat fizetését követelni. 395 Ptk. Azokban az esetekben, amikor a törvény vagy a szerződés lehetőséget biztosít a szerződés felmondására a felek által a szerződés alapján kapottak visszaszolgáltatásával, az eladott ingatlanra a vevő tulajdonjogának átruházásának bejegyzése nem akadálya a felmondásnak. pontjában foglalt indokok alapján a szerződés megkötését. 450 CC, beleértve az ingatlan vevőjének elmulasztásával kapcsolatosan is. Ebben az esetben az eladónak jogában áll követelni az ingatlan visszaszolgáltatását és a vevőtől a szerződés felmondásából és a kötelezettségek elmulasztásából vagy nem megfelelő teljesítéséből eredő veszteségek megtérítését (15. pont).

Ugyanakkor véleményünk szerint ez a magyarázat is némi pontosításra szorul. A plénum határozatának 15. pontjából az a következtetés vonható le (az ellenkezője alapján), hogy azokban az esetekben, amikor a törvény vagy a szerződés nem rendelkezik a szerződés felbontásának lehetőségéről a felek által átvett visszaszolgáltatásával. a szerződés, az ingatlan tulajdonjogának vevőre történő átruházásának bejegyzése megfosztja a feleket az ingatlanjog adásvételi szerződésétől, hogy annak felmondását bíróság előtt követeljék. Ezzel semmiképpen nem lehet egyetérteni, sem formai - jogi, sem a jogviszony lényegét befolyásoló körülmények miatt.

Formálisan – jogilag az a kifogás, hogy a 7. §. 30. §-a az ingatlan-adásvételi szerződés megszűnésével kapcsolatos jogviszonyokra nem tartalmaz különösebb szabályt, az áru adásvételi szerződésre irányadó általános rendelkezésekben nem szerepel ilyen szabály. Ebből következően a Polgári Törvénykönyvnek a polgári jogi szerződés megszűnésének okára vonatkozó rendelkezései (450. §) kivétel nélkül alkalmazhatók. Ezért, ha fennáll a szerződés felbontásának oka, a Ptk. 450. §-a szerint (például jelentős szerződésszegés esetén) az ingatlan tulajdonjogának a vevőre történő átruházásának állami nyilvántartásba vételének ténye nem akadályozhatja az ingatlan adásvételi szerződés felmondását.

Ami a jogviszonyok lényegét illeti, különbséget kell tenni a szerződés megszűnésének indokai és a megszűnésének következményei között. Az a tény, hogy a vevő az ingatlantárgy tulajdonjogának átruházását nyilvántartásba vette, semmilyen módon nem befolyásolhatja az ingatlan adásvételi szerződésének felmondását, ha annak indokolása a Ptk. 450 GK. A másik dolog a szerződés felbontásának következményei. Ebben az esetben az ingatlan-adásvételi szerződés felmondásának következményeire vonatkozó külön szabály hiányában az az általános szabály az irányadó, amely szerint a feleknek nincs joguk követelni a teljesített visszaszolgáltatását. a szerződés megváltoztatását vagy megszűnését megelőző kötelezettség alapján, ha jogszabály vagy a felek megállapodása eltérően nem rendelkezik (Ptk. 453. § 2. pont). Ennek a szabálynak a hatásának azonban – akárcsak a szerződés felbontásának indokai esetében – semmi köze nincs az ingatlan adásvételi szerződésének sajátosságaihoz, beleértve az eladott ingatlan tulajdonjogának átruházásának bejegyzésének szükségességét. ingatlan a vevőnek.

Az ingatlanjogok vevőre történő ingatlan-adásvételi szerződés alapján történő átruházásának állami nyilvántartásba vételének eljárását az "Az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról szóló" szövetségi törvény határozza meg, és nem tárgya. ebben a munkában. Csak néhány pontot említsünk meg az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos kapcsolatokban résztvevők, valamint harmadik felek jogainak és jogos érdekeinek védelmével kapcsolatban.

Kiemelendő, hogy a jogirodalomban elterjedt az az álláspont, amely szerint az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének elmulasztása az ügylet feltétlen érvénytelenségét vonja maga után. Például O.M. Trump ezt írja: "A Polgári Törvénykönyv 165. cikke megállapítja a legsúlyosabb következményeket annak az ingatlanügyletnek az állami nyilvántartásba vételének elmulasztásának lehetséges következményei közül, amely a törvény értelmében ilyen bejegyzéshez kötött. Az ilyen ügyletet tekintik. semmis, ami azt jelenti, hogy semmilyen jogkövetkezményt nem von maga után. Azonban az egyik fél tisztességtelen magatartása esetén, amely a bejegyzés kijátszásában nyilvánul meg, a bíróság a másik fél kérelmére lehetőséget kap arra, hogy döntsön az ügylet bejegyzéséről a bírósági határozattal összhangban, amely megmenti az ügyletet az „semmisségtől” (165. cikk (3) bekezdés).

Úgy tűnik azonban, hogy ebben az esetben a Ptk.-ben foglalt rendelkezések pontatlan doktrinális értelmezésével van dolgunk. 165. §-a, és mindenekelőtt e cikk 1. pontja, amely szerint a közjegyzői forma be nem tartása, valamint a törvényben meghatározott esetekben az ügylet állami nyilvántartásba vételének követelménye annak érvénytelenségét vonja maga után. Egy ilyen megállapodás érvénytelen.

Figyelembe véve az e normában szereplő szavak és kifejezések szó szerinti jelentését, azt a következtetést kell levonni, hogy az ügylet közjegyzői formájának be nem tartása (amely az ügylet abszolút semmisségét vonja maga után) következményeitől eltérően a szerződés végrehajtásának elmulasztása az ingatlanügylet állami bejegyzése éppen ellenkezőleg, csak a törvény által közvetlenül megállapított esetekben vonja maga után annak érvénytelenségét. Például a lakóhelyiségek adásvételére vonatkozó szerződés állami bejegyzésének hiánya: lakóépület, lakás, lakóépület egy része vagy lakás - nem vonja maga után annak érvénytelenségét; ebben az esetben a törvény eltérő következményt ír elő: az ilyen megállapodást a bejegyzés pillanatától megkötöttnek kell tekinteni (a Polgári Törvénykönyv 558. cikkének 2. szakasza).

Éppen az a tény, hogy főszabály szerint az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének elmulasztása nem vonja maga után annak érvénytelenségét, lehetővé tette a jogalkotó számára, hogy olyan szabályt alkosson, amely szerint az egyik fél, amikor a másik fél kikerüli a bejegyzést. a megfelelő formában lebonyolított ingatlanügylet esetén jogában áll keresetet kérni az ügylet bejegyzésére (Ptk. 165. cikk 3. pont).

Az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételére vonatkozó követelmények be nem tartása következményeinek ezt a megközelítését tükrözte az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i N 8 határozata, amely a következő pontosítást tartalmazza. : ingatlan adásvételi szerződés "(14. o.).

Ami azt a lehetőséget illeti, hogy az egyik fél kérje az ingatlan (lakóhelyiség) eladására vonatkozó megállapodás állami bejegyzését a bíróságon, amikor kibújik ettől a másik féltől, ez a rendelkezés a választottbírósági és bírói gyakorlat egyik példájával illusztrálható. az adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatáról szóló áttekintésben - ingatlanértékesítés (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 1997. november 13-i tájékoztató levele N 21).

Az Oblpotrebsoyuz keresetet nyújtott be a választottbírósághoz, hogy kötelezze a részvénytársaságot egy lakóépületre vonatkozó adásvételi ügylet bejegyzésére.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította azzal az indokkal, hogy a regionális fogyasztói szövetség nem fordult a nyilvántartó hatósághoz az adásvételi szerződés bejegyzési kötelezettségével.

A másodfokú bíróság a bíróság határozatát hatályon kívül helyezte, és határozatot hozott az ingatlan adás-vételi ügylet bejegyzéséről. Ebben az ügyben a másodfokú bíróság jogosan indult ki az alábbi körülményekből.

A területi fogyasztói szövetség (eladó) és a részvénytársaság (vevő) kétirányú üzletet kötött egy lakóépület adásvételére. A tranzakciót a felek hajtják végre. A ház költségét a vevő fizette az eladónak, és az átadás az átvételi - átadási aktus szerint történt. E megállapodás megkötésének jogszerűségét nem vitatták.

A vevő nem jelentkezett azzal a kötelezettséggel, hogy ezt az ügyletet regisztrálja a nyilvántartó hatóságnál, mivel annak veszteségessége miatt elvesztette érdeklődését.

Az Art. (3) bekezdésében A Ptk. 165. §-a előírja: ha az állami bejegyzést igénylő ügyletet a megfelelő formában bonyolítják le, de az egyik fél kijátssza a bejegyzést, a bíróság a másik fél kérelmére jogosult a bejegyzésről határozatot hozni. a tranzakcióról.

A lakóépület adásvételi szerződése a Kbt. 558 Ptk., kötelező állami regisztrációhoz kötött.

Mivel az ügylet megtörtént, és azt a jogosult nem vette nyilvántartásba, a területi fogyasztói szövetség jogosan fordult a bírósághoz érdekeinek védelmében.

A másodfokú bíróság a részvénytársaság mulasztását az ügylet állami bejegyzése alóli kijátszásnak minősítette.

Az ilyen bírósági határozat az alapja az illetékes hatóságnak az ügylet állami nyilvántartásba vételére vonatkozó kötelezettségének kialakulásának.

Ugyanakkor el kell ismerni, hogy az állami nyilvántartásról szóló törvény az ingatlantárgyakra vonatkozó jogokról és azok terheiről szóló tájékoztatást, az ilyen információk átvételére jogosultak körének korlátozását, megállapítva, hogy az ilyen tájékoztatást fizetett alapon nyújtják. , ezáltal nem biztosítja a harmadik személyek – az ingatlanforgalomban résztvevők – jogainak és jogos érdekeinek teljes körű védelmét. A jogirodalomban ez állt a figyelem középpontjában.

3.1 Problémák és hiányosságok a jogszabályokban

Az új évszázad eleje óta a középosztály aktív formációja folyik Oroszországban. Ennek a folyamatnak a fejlődését számos ok ösztönzi, és a legfontosabb természetesen a drága olaj. Maga a középosztály azonban nagyjából közömbös azzal kapcsolatban, hogy milyen erők vezették virágzásához. Számára most az a legfontosabb, hogy olyan alapot teremtsen, amely megalapozza a stabil és kényelmes létezést, amely az erők meggyengülése után is folytatódik. Ráadásul az alapítvány korántsem átvitt értelemben, hiszen az alapítvány mindenekelőtt ingatlant, vagy inkább kereskedelmi ingatlant jelent.

Mint ismeretes, a középosztály gerincét a vállalkozók – az úgynevezett kis- és középvállalkozások képviselői – alkotják. Még a hivatalos statisztikák is azt állítják, hogy ennek a lakossági kategóriának a mérete évről évre megduplázódik. Ha figyelembe vesszük azt a tényt, hogy a kisvállalkozások általában nem alkalmasak a számvitelre (az „árnyékba” való természetes hajlam miatt), akkor nyugodtan kijelenthetjük, hogy ennek az osztálynak a növekedési üteme jóval magasabb, mint kettő. Ugyanakkor mindenkinek, még a legkisebb kisvállalkozónak is, nemcsak jogi, hanem valamilyen fizikai lakcímmel is rendelkeznie kell: irodával, raktárakkal, kiskereskedelmi vagy ipari helyiségekkel – vagyis mindennel, ami a definíció alá tartozik. kereskedelmi ingatlan.

Egészen a közelmúltig a kereskedelmi ingatlanokat könnyen lehetett bérelni. Először is, sok volt maga az ingatlan: tönkrement gyárak, mozik, kiállítótermek, tudományos intézmények... Másodszor, a gazdaság inflációs pumpálása lehetővé tette a vállalkozás olyan jövedelmezőségének fenntartását, amely fedezte a bérleti díjak növekedését. Ráadásul a legkisebb vállalkozásnak még nem volt szilárdsága és semmilyen célja a jövőre nézve – valójában egy napig élt.

Most minden drámaian megváltozott. A könnyű pénz időszaka elmúlt, a jövedelmezőség fokozatosan csökken, de a bérleti díjak növekedése éppen ellenkezőleg, felgyorsul. A forgótőkéből pénzt kivenni egyre nehezebb. Felmerül tehát a személyes tulajdonú helyiségek megszerzésének kérdése.

Az ingatlantulajdon előnyei nyilvánvalóak a bérléssel szemben. Először is, ez egy hosszú távú jövedelmező befektetés. Másodszor, ismét a bérleti díj megtakarításának lehetősége. Harmadszor, saját ingatlana biztosítéka mellett mindig kaphat hitelt vállalkozása továbbfejlesztéséhez. Végül ez az ingatlan bérbe adható – és most Ön is megkaphatja a bérleti díjat.

Természetesen az oroszországi középosztály nem elég gazdag ahhoz, hogy saját zsebből vásároljon raktárt és üzlethelyiséget. Tehát az első dolog, ami eszedbe jut, az a kölcsön.

A banki műveletek osztályozójában még egy speciális kifejezés is szerepel - kereskedelmi ingatlan jelzálog, vagy egyszerűen csak - üzleti hitel.

A szubjektum definíciójának jelenléte azonban korántsem jelenti magának a szubjektumnak a jelenlétét, ahogy ez nálunk korábban is megtörtént. A jelzáloghitel módban kereskedelmi ingatlanvásárláshoz nyújtott banki hitelezés eddig egyszeri, de inkább kísérleti jellegű volt. Csak néhány (ujjra számolható) bank van, amely ezt jelzi szolgáltatásai nyilvántartásában.

De túl trükkös sémák szerint is dolgoznak, valójában - a törvény határán. A kölcsön kibocsátásának feltételei (feltételek, összeg, kamatok, induló befizetés) pedig olyanok, hogy a közepes (és még inkább kicsi) kategóriából nem minden vállalkozó számára elérhetőek. Ugyanakkor az utóbbi időben exponenciálisan növekszik a lakáscélú jelzáloghitel, vagyis egy ehhez szorosan kapcsolódó folyamat.

A legfőbb probléma, amely ma megállítja ennek a banki területnek a fejlődését, a jogalkotók rövidlátása. A jelzálogjogról szóló törvény megalkotásával teljesen megfeledkeztek a kereskedelmi ingatlanokról. Ennek eredményeként kiderült, hogy a hitelből vásárolt lakólakás egyszerre lehet ennek a hitelnek a záloga, de mondjuk egy raktár nem. A jogalkotók e csekély felügyelete miatt a bankok magas kockázatokra, alacsony likviditásra és egyéb pénzügyi és gazdasági félelmekre hivatkozva nem kívánnak hitelt kiadni kereskedelmi ingatlanok vásárlásához. Ennek eredményeképpen egy normális piac számára paradox helyzet áll előttünk - a kereslet napról napra növekszik, a kínálat pedig gyakorlatilag nullán marad.

Figyelemre méltó, hogy a szomszédos Ukrajnában 2004-ben a kereskedelmi ingatlanok vásárlására felvett hitelek aránya a jelzáloghitelek teljes volumenének mintegy 40%-a volt. Ott már kis bankok is működnek már régóta a fogyasztói piac ezen szektorában. És mindez azért, mert a helyi törvények lojálisabbak az ilyen jellegű műveletekhez. Emellett Ukrajna bankrendszere kezdetben nyitottabb volt a külföldi lakosok lakossági piacra való behatolására, ami szintén pozitív szerepet játszott.

A külföldi bankok, mint tudják, nemcsak pénzt jelentenek, hanem hiányzik a technológia, a tapasztalat és a képzett személyzet is. Ezen a piacon egyébként Oroszországban is kevés műveletet végeznek főleg külföldi bankok "leányvállalatai" (Raiffeisenbank, Societe Generale Vostok, Hansa Bank). A hazai bankok, mint már említettük, még ha kereskedelmi ingatlanokkal is dolgoznak, az ilyen ravasz konstrukciókat részesítik előnyben, amelyeket a szó szoros értelmében nem nevezhetünk jelzálognak.

Egy orosz utcai férfi felháborodhat azon, hogy üzletembereink az utóbbi időben aktívan vásárolnak külföldön ingatlant, de el kell ismerni, hogy ennek a folyamatnak nem csak az ottani hétköznapok kényelmesebb körülményei adódnak, hanem a karbantartási üzlet egyszerűbb és érthetőbb mechanizmusaiban is. Ez vonatkozik a hitelre történő ingatlanvásárlásra is.

Ne feledje, hogy ott hitelből kereskedelmi ingatlant ugyanolyan egyszerűen lehet vásárolni, mint lakóingatlant, lényegesen alacsonyabb kamattal, sokkal hosszabb futamidővel és természetesen kevesebb gonddal. Az ingatlanárak pedig ott már kiegyenlítődtek, sőt egyes országokban alacsonyabbak is lettek, mint Oroszországban. Igaz, ebben az esetben az igazságosság kedvéért tisztázni kell, hogy még ott sem valószínű, hogy egy átlagos oroszországi középvállalkozó azonnal kölcsönt kaphat bármelyik banktól, mivel a külföldi bankok alkalmazottai számára nagyon nehéz. ellenőrzi hazánk állampolgárainak tőkéjének pénzügyi fizetőképességét és jogszerűségét a külföldi bankok alkalmazottainál, és ezt aligha akarja valaki megtenni. Ahhoz, hogy ott kölcsönt kapjon, vagy saját vállalkozással kell rendelkeznie ezen állam területén, saját hiteltörténettel kell rendelkeznie, vagy ismét "ravasz" mechanizmusokat kell használnia bábok és vagyonkezelők segítségével. Ezenkívül megpróbálhatja igénybe venni a külföldi bankok azon néhány "leányvállalatának" a támogatását, amelyek Oroszországban működnek. Mindenesetre ehhez egy bizonyos bevett névvel és egy bizonyos induló tőkével kell rendelkeznie, amelyekkel általában a kezdő vállalkozók nem rendelkeznek.

Így az orosz középosztály számára kereskedelmi ingatlanvásárlásra szánt hitelezés még nem realitás, hanem kilátás. De - a kilátás közel van. Hiszen maga a jelzáloghitel mint jelenség még öt évvel ezelőtt is az egzotikum kategóriájába tartozott, és a banki hitel felvétele mondjuk tévévásárlásra aligha számított fantáziának. Tekintettel arra, hogy ma nem a források, hanem az infrastruktúra jelentik a fő problémát, elmondható, hogy egy-két éven belül az üzleti hitelek olyan általánosak lesznek, mint a magánszemélyek hitelei.

A választottbíróságok gyakorlatában gyakran merülnek fel kérdések az ingatlanok tulajdonjogának átruházásának bejegyzésével kapcsolatban. A bíróságok főszabályként figyelembe véve az Art. 219. cikk (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. cikke csak akkor ismeri el az érdekelt személyt az ingatlan tulajdonosaként, ha van regisztráció. Azokban az esetekben, amikor az ingatlan vevője a tulajdonjog állami bejegyzését megelőzően az ingatlan elidegenítésére vonatkozó ügyletet köt, az ilyen ügylet semmisnek minősül, mivel az ingatlant olyan személy rendelkezett, aki nem tulajdonosa.

Ebben a kérdésben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága meglehetősen világosan megfogalmazta álláspontját az 1997. november 13-án kelt N 21 "Az ingatlan adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatának áttekintése" című tájékoztató levélben. A levél (2) bekezdésében megjegyzik, hogy az ingatlantárgy tulajdonjogának vevőre történő átruházásának állami nyilvántartásba vételéig nem jogosult ügyleteket kötni annak elidegenítésére.

Erre a következtetésre a részvénytársaság egyéni magánvállalkozás és kft. között létrejött épület adásvételi szerződés érvénytelenítésére irányuló keresetével kapcsolatos jogvita elbírálása kapcsán született. A felperes jelezte, hogy az épületet adásvételi szerződés alapján eladta egy egyéni magánvállalkozásnak, amely költségének megfizetése és a tulajdonjog átruházása bejegyzése nélkül az épületet egy kft.-nek értékesítette.

Miután megkapta a fizetést az épületért, egy magánvállalkozás igazgatója eltűnt. (2) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. §-a szerint azokban az esetekben, amikor az ingatlan elidegenítése állami nyilvántartásba vételhez kötött, a megszerző tulajdonjoga a bejegyzés pillanatától keletkezik, hacsak törvény másként nem rendelkezik.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 551. cikke kötelezően meghatározza a tulajdonjog átruházásának időpontját az ingatlan adásvételi szerződés alapján, összekapcsolva azt az állami bejegyzés időpontjával is.

Mivel az épület tulajdonjoga nem egyéni magánvállalkozásból származott, nem volt joga ezt az ingatlant másnak elidegeníteni. Egy korlátolt felelősségű társaság épület vásárlásakor nem ellenőrizte az eladó tulajdonosi jogaira vonatkozó dokumentumokat, így különösen a nyilvántartási adatokat, pedig köteles volt, i. meggondolatlanul, saját kárukra és kockázatukra cselekedtek.

A fentiek figyelembe vételével a kasszálószék a részvénytársaság követeléseit kielégítette.

Így az ingatlan tulajdonjogának kialakulása (átruházása) összetett jogi struktúra, amely egyrészt a tulajdonjog megszerzésének egyik okának fennállásával jár, amelyet az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 218. §-a (ebben az esetben - üzlet), másodszor pedig kötelező állami regisztrációval.

E rendelkezések figyelembevételével bizonyos esetekben felmerül a kérdés a tulajdonjog elismerése és az ingatlan tulajdonjogának adásvételi szerződés alapján történő bejegyzése iránti igények aránya, a tulajdonjog elismerése iránti igény kielégítésének lehetősége. állami tulajdonbejegyzés hiányában.

Ami az elévülés miatti tulajdonjogok elismerésére vonatkozó igényeket illeti (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 234. cikke), az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának február 25-i határozatának 19. bekezdésével összhangban. , 1998 N 8, a választottbíróságoknak azt javasolják, hogy abból induljanak ki, hogy az ingatlan tulajdonjogának állami bejegyzésének hiánya nem akadálya annak, hogy a választottbírósághoz forduljanak a tulajdonjog megszerzése miatti elismerése iránti kérelemmel. Valójában ezt a rendelkezést a megszerzett elévülés intézményének lényege, valamint az Art. normái diktálják. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 11. és 12. cikke, amelyek szerint a polgári jogok védelme a jogok elismerésén keresztül történik.

Egyéb esetekben a Kbt. Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról szóló szövetségi törvény 28. cikke, amely előírja a bírósági határozattal megállapított ingatlanjogok bejegyzését, és utalást tartalmaz arra vonatkozóan, hogy a jog keletkezésének pillanatát A bírósági határozatban meg kell jegyezni, hogy jogvita fennállása esetén az állami nyilvántartásba vétel hiánya nem akadályozhatja annak bírósági megoldását.

Így az Észak-Kaukázusi Kerület Szövetségi Választottbírósága mint semmítőfok nem értett egyet a bíróság azon határozatával, amely elutasította az épület tulajdonjogának elismerése iránti kérelmet, amelyet az LLP-vel szemben, valamint a bejegyzési kötelezettség iránti keresetben foglaltak el. ennek az épületnek a tulajdonjogát. A felperest megtagadták, mert a tulajdonjogot bejegyezték az LLP-be. Az ügy irataiból kitűnik, hogy a felperes a vitatott lakóhelyiségeket a Krasznodar Területi Állami Vagyon Alappal kötött, kivásárlási joggal járó bérleti szerződés alapján privatizálta, i.e. a privatizációról szóló jogszabályokban meghatározott módon. A bérleti szerződés és a visszavásárlási jogról szóló kiegészítő szerződés jogszerűségét a választottbíróság jogerős határozatával ellenőrizte és megerősítette. Az LLP vitatott ingatlanának az LLP vitatott ingatlanának város Önkormányzati Vagyongazdálkodási Bizottsága általi értékesítése nem felel meg a jogszabályoknak, mivel ez az ingatlan jogellenesen került önkormányzati tulajdonba. A felperes a vagyon megváltásával összefüggésben tulajdonjogot szerzett, és e jogának elismerését bíróság előtt kérheti a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 12. cikke.

A regisztrációs szolgáltatásra vonatkozó követelmény az Art. (5) bekezdése alapján kielégítésre kerül. Az állami nyilvántartásba vételről szóló törvény 2. §-a, amely előírja a bírósághoz benyújtott fellebbezést az ingatlanjog bejegyzésének megtagadása ellen.

Egy másik ügyben a semmítőfok helybenhagyta az elsőfokú bíróság határozatát és a másodfokú ítéletet, amely érvényesnek ismerte el a bevásárlópavilon adásvételi szerződéseit és a vevő tulajdonjogát. A felek az ingatlan fizetési és átruházási kötelezettségüknek eleget tettek, az alperes azonban kikerülte a felek megállapodásában rögzített szerződés közjegyzői hitelesítését. Art. alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. cikke értelmében a tranzakciót érvényesnek ismerték el. A bírósági határozat megállapította, hogy a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételének követelményét nem nyilvánították ki. A bíróság azonban az ügylet tényleges lebonyolítását figyelembe véve szükségesnek tartotta a tulajdonjog elismerése követelményének teljesítését, mivel ez lesz az alapja a jogszerű bejegyzés és az ingatlan tulajdonjogát igazoló okiratok kiállítása előtti akadályok elhárításának. Ezt a következtetést a semmítői testület helyesnek ismerte el, arra hivatkozva, hogy az alperes a szerződés közokiratba foglalása alól kikerülve megsértette a felperes azon jogát, hogy a megszerzett ingatlan tulajdonjogát a megállapított eljárás szerint nyilvántartásba vegye.

Egy másik példa az ingatlan tulajdonjogának elismerésére, a letartóztatás alóli felmentésre és a leltárból való törlésre, a nyilvántartási hatóságok tulajdoni lap kiállítási kötelezettségére vonatkozó igény kielégítésére. A követeléseket az indokolja, hogy a végrehajtó olyan vagyontárgyakat foglalt le, amelyek nem tartoznak az adós tulajdonába. Az adós a felperes alapítója, a vitatott ingatlant a társaság (felperes) alaptőkéjébe befizette. A tárgyi eszközök átvételi és átadási okirata, valamint a társaság alapító okiratának bejegyzése alapján a tulajdon átruházása után a felperes a tulajdonosa.

Ez ellen a határozat ellen a felperes fellebbezett, hivatkozva arra, hogy a bíróság helytelenül alkalmazta a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. és 223. cikke, mivel úgy véli, hogy a lefoglalt ingatlan tulajdonjogának a felperesre történő átruházásának állami nyilvántartásba vétele hiányában a bíróságnak nem volt alapja a tulajdonjog elismerésére és az ingatlan felszabadítására irányuló keresetek kielégítésére. rohamtól.

(1) bekezdésének megfelelően 131. cikk (2) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. §-a szerint az ingatlan elidegenítésével kapcsolatos ügyletek során ezen ingatlan tulajdonjoga az állami nyilvántartásba vétel pillanatától keletkezik, ezért a semmítő fok nem értett egyet a bíróságnak a felperes tulajdonjogára vonatkozó következtetéseivel. a vitatott ingatlant, de elutasította a kassációs fellebbezés azon érveit, amelyek az ingatlan lefoglalás alóli felmentése és a leltározási eljárásból való kizárás tekintetében a keresetbíróság jogellenes kielégítésére vonatkoztak, jelezve, hogy attól a pillanattól kezdve, hogy a vitatott ingatlan alapítója belépett részvénytársaság alaptőkéje (átruházás aktussal) és ez utóbbi jogi személyként történő állami bejegyzése, a társaság (felperes) a rá átruházott vagyon törvényes tulajdonosa, és az alapító elveszíti a felette való rendelkezési jogát. .

A cégalapítás a jogszabályoknak megfelelően történt, az alapító nem vitatja az ingatlan átruházását a felperesre, mint az alaptőkéhez való hozzájárulását, nincs vita a felperes között a tulajdonjog átruházásának bejegyzésével kapcsolatban. és alapítója, ezért ez az ingatlan nem zárható ki az alapító tartozásaira ...

A választottbírósági gyakorlat fenti példái egyértelműen azt mutatják, hogy az ingatlan tulajdonjogának ilyen pillanatát összetett jogi struktúra határozza meg, beleértve a jogi tényeket (tulajdonjog) és azok állami bejegyzésének aktusát.

Jelenleg a bûnüldözési gyakorlatban gyakran felmerülnek problémák egy ingatlan elidegenítése esetén a földterülethez fűződő jogok átruházásával kapcsolatban. Problémák merülnek fel a kérdés különböző szabályozása miatt, amelyek azonos jogi erővel rendelkeznek: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve, a 2001. december 21-i N 178-FZ szövetségi törvény. az állami és önkormányzati vagyon privatizációja”. Különösen nehéz problémák merülnek fel a választottbíróságok gyakorlatában, amelyek az ebbe a kategóriába tartozó ügyeket gazdálkodó szervezetek között, vagy azok és állami szervek között rendezik. 2005. március 24-én az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma 11. számú határozatot fogadott el „A földterületekre vonatkozó jogszabályok alkalmazásával kapcsolatos egyes kérdésekről”, amelyben számos olyan problémás helyzetet ismertetett, amelyek a leggyakrabban fordulnak elő választottbíróság gyakorlata.

1. Az Art. (4) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 35. §-a értelmében a telken található és egy személyhez tartozó épület, építmény, építmény elidegenítése, az abban megjelölt esetek kivételével, a telekkel együtt történik. A telek elidegenítése azon épület, építmény, építmény nélkül, ha azok egy személyhez tartoznak, nem megengedettek. Ugyanakkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve az Art. 273. §-a szerint az épület vagy építmény tulajdonjogának átruházásával, amely azon telek tulajdonosát illeti, a felek megállapodása alapján a telekre vonatkozó jogok átszállnak az épület megszerzőjére. (szerkezet). Ha az épület vagy építmény elidegenítéséről szóló megállapodás eltérően nem rendelkezik, a birtokszerző köteles átruházni a telek azon részének tulajdonjogát, amelyet az épület (építmény) foglal el és a használatához szükséges. Így a Polgári Törvénykönyv lehetőséget biztosít az érintett jogalanyoknak (az ingatlan elidegenítőjének és megszerzőjének) arra, hogy a telken található ingatlan elidegenítésekor önállóan meghatározzák a földterületre átruházott jogok összegét.

Hasonló véleményen van számos tudós (Prof. VV Vitryansky, Prof. TE Abova, Prof. A. Yu. Kabalkin), tekintettel arra, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének szabályozása rugalmasabb, mint a Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve, amely lehetőséget biztosít a szerződő feleknek jogviszonyuk önálló rendezésére.

Az új elnök érkezésével a jelek szerint az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának álláspontja is megváltozott bizonyos kérdésekben. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2005. március 24-i plénuma megállapította az RF LC normáinak elsőbbségét, miután megállapította, hogy a megfelelő telek nélküli ingatlan elidegenítését vagy ingatlantárgy nélküli telek elidegenítését célzó ügyletek. azon található, ha a telek és a rajta elhelyezkedő tárgyak egy személy tulajdonjogát képezik, semmisek. Ugyanez a szabály vonatkozik a földhasználati jog megszűnésére az épület, építmény, építmény lefoglalása, elkobzása, a meghatározott ingatlan tulajdonosának kötelezettségei alapján történő elfoglalása esetén (Ptk. 242., 243., 237. §). az Orosz Föderáció). Úgy tűnik, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága ilyen döntést hozva a földterületek és a hozzájuk szilárdan kapcsolódó objektumok sorsának egységének elvéből indult ki, amely al. 5. cikk 1. o. Az RF LC 1. cikke, amely szerint a telkekkel szorosan összefüggő összes tárgy a telkek sorsát követi, a szövetségi törvények által meghatározott esetek kivételével.

2. Az Art. (1) bekezdése szerint. Az RF Munka Törvénykönyve 35. cikkének 3. szakasza. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 552. §-a alapján olyan telken található ingatlan eladásakor (tulajdonjog átruházása), amely nem az eladó tulajdonjoga, a vevő megszerzi a földterület használati jogát. az ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges, ugyanolyan feltételekkel és annyiban, mint az előző tulajdonosé. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 271. cikke értelmében a telek megfelelő részének használati joga az új tulajdonosra száll át: megállapítható, hogy az ilyen telek tartós használatának joga.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma nem osztja az Art. 35. RF Munka Törvénykönyve és Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 271. §-a, amely megállapítja, hogy az ingatlan vevőjének jogában áll követelni az általa elfoglalt és a használatához szükséges földterület megfelelő jogainak bejegyzését, ugyanolyan feltételekkel és összegben, mint az ingatlan korábbi tulajdonosa, az épület, építmény, építmény tulajdonjogának átruházásának állami bejegyzésének pillanatától. Ha az ingatlan az eladó tulajdonában lévő telken található állandó (korlátlan) használati joggal, és a vevő a Kbt. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 20. §-a értelmében ilyen jogon telket nem lehet biztosítani, ez utóbbi olyan személyként, akire a telek állandó (korlátlan) használati joga az épület megszerzésével összefüggésben átszállt. , szerkezet, szerkezet (268. cikk 2. pontja, 271. cikk 1. pontja), az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 271. cikkének 1. pontja) bérleti szerződés megkötésével formálissá teheti földterülethez való jogát, vagy a (2) bekezdésben meghatározott módon tulajdonjogba szerezheti. művészeti. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének elfogadásáról szóló törvény 3. cikke. A plénum megállapította azt is, hogy az eladó tulajdonában lévő telken bérleti jogon elhelyezkedő épület, építmény, építmény vevője az ingatlan tulajdonjogának átruházásának bejegyzésétől kezdődően használati jogot szerez az épület, építmény, építmény által elfoglalt és a használatukhoz szükséges földrészlet bérleti jogon, függetlenül attól, hogy az ingatlan vevője és a telek tulajdonosa között a bérleti szerződést a megállapított eljárásnak megfelelően kötötték-e meg. . Felmerül a kérdés: lehetséges-e ebben az esetben olyan személyt vonzani, aki nem rendelkezik megfelelően elkészített dokumentumokkal egy földterületre egy földterület jogosulatlan elfoglalására (Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 7.1. cikke)? Mivel ebben a helyzetben a földterülethez való jog a törvény alapján keletkezik, a földre vonatkozó dokumentumok hiánya nem alapja a személy felelősségre vonásának az Art. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési kódexének 7.1. pontja szerint, de bizonyítani kell az ingatlan korábbi tulajdonosának a földterülethez fűződő jogainak jogszerűségét.

3. Az Art. (2) bekezdés 1. pontja. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 35. cikke speciális szabályozást tartalmaz arra az esetre, amikor valaki más telkén található épület, építmény, építmény tulajdonjogát több tulajdonosra ruházzák át. Ebben az esetben a telekhasználati eljárást az épület, építmény, építmény tulajdoni hányadának vagy a telekhasználati rend figyelembevételével határozzák meg. Az épület tulajdonában lévő részesedések elszámolásának feltüntetése azt jelenti, hogy figyelembe kell venni a megfelelő részesedések méretét az egyes érintett jogalanyok földterülethez való jogának meghatározásakor.

Ugyancsak kérdéseket vet fel a telekhasználatra vonatkozó kialakított eljárás koncepciója, mint a földterülethez fűződő jogok gyakorlása során fennálló kapcsolatok második kritériuma. A norma szó szerinti szövegéből következik, hogy csak azokat az eseteket szabályozza, amikor egy épület vagy építmény tulajdonjoga több tulajdonosra száll át. Nem teljesen világos azonban, hogyan alakíthatták volna ki a telekhasználati eljárást, ha egyidejűleg szerzik meg az ingatlanjogokat. A telek használatára vonatkozó eljárást csak olyan személyek alakíthatják ki, akik már rendelkeztek a telken található ingatlanokkal. Ebből következően a hatályos használatbavételi eljárás alkalmazása csak akkor lehetséges, ha az ismertetett norma szabályozási körének szűk értelmezésétől eltekintünk, és fellépését kiterjesztjük azokra az esetekre, amikor az elidegenítés következtében ingatlantulajdonosok sokasága keletkezett. ennek az ingatlannak egy részét, miközben az ingatlan többi részének tulajdonjogát megtartja annak a tulajdonosnak, aki ténylegesen használta a telket.

4. A következő gyakorlatilag fontos probléma a földterülethez fűződő jog bejegyzésének kérdése, amikor a telken található ingatlan tulajdonjogát átruházzák. Mivel az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 35. cikke feltételezi a földterülethez fűződő jogok automatikus átruházását, felmerül a kérdés: milyen dokumentumok alapján kell államilag nyilvántartásba venni a földterületre vonatkozó jogok átruházását egy új ingatlantulajdonosra végre kell hajtani? Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló szövetségi törvény nem rendelkezik a törvény alapján átruházott jogok bejegyzésének eljárásáról. Ezt a helyzetet súlyosbítja az a tény, hogy amikor a földterülethez fűződő jogokat az ingatlan megszerzőjére ruházzák át, akkor e cikk értelmében nincs szükség a földterületre vonatkozó jogok átruházására vonatkozó külön megállapodásra. Véleményünk szerint szükséges az 1997. július 21-i szövetségi törvény módosítása, amely szabályozza a megfelelő eljárást.

5. Az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 36. §-a szerint csak olyan polgárok és jogi személyek jogosultak ezeket a telkeket megszerezni, akik olyan épületek, építmények, építmények birtokában vannak, amelyek olyan telkeken találhatók, amelyek állami vagy önkormányzati tulajdonban vannak, gazdasági vezetésben vagy üzemeltetésben. tulajdonjogot (privatizálni) vagy szerződést kötni velük bérleti szerződést. Az épületekre és építményekre vonatkozó egyéb jogok birtokosai (bérlők, használók) ilyen telkeket ingatlanként nem szerezhetnek. Ha a telket célzott beépítésre biztosították, akkor a befejezetlen építmény tulajdonosát nem illeti meg e jog érvényesítése, mivel a befejezetlen építmény tárgya nem felel meg a telek kiosztásának céljának, és nem épület, az Art. értelmében vett szerkezet vagy szerkezet. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke.

A kizárólagos jogrendszer kiküszöböli annak lehetőségét, hogy más személyek földterületet szerezzenek, kivéve a rajta található épületek, építmények, építmények tulajdonosait, abban az esetben, ha az állami vagy önkormányzati tulajdonban van. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy az állam és az önkormányzatok, mint az adott telkek tulajdonosai megtiltják ezeket a telkeket olyan személyeknek, akik nem tartoznak a 1. pont szerint kizárólagos jog alá. 2 p. 1 art. 36 ZK.

Ha egy épület vagy építmény több tulajdonoshoz tartozik, akkor jogukban áll telket megosztott tulajdonban vásárolni, vagy bérleti szerződést kötni több személlyel a bérlő oldalán. A pluralitás jellege nincs meghatározva: lehet részesedés - 1. cikk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 321. cikke és a szolidaritás - Art. 322 GK. Lehetőség van telekvásárlási joggal bérleti szerződés megkötésére is, amelynek szintén meg kell felelnie a telek adásvételi szerződés feltételeinek (a telek árát meg kell határozni).

Az RF LC hatálybalépése előtt megkötött telekbérleti szerződés megléte nem fosztja meg az ingatlantulajdonost a földterület megvásárlásának jogától az Art. (1) bekezdése szerint. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke. Ha egy telekre vonatkozó bérleti szerződést az RF LC hatálybalépése után köt a rajta elhelyezkedő ingatlantárgy tulajdonosa, akkor abból a tényből adódóan, hogy az ingatlantulajdonos gyakorolta a magánosításra vonatkozó kizárólagos jogát, ill. 1. pontja szerinti földrészlet bérleti szerződés megkötésével bérleti jogát elveszti. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke.

Annak ellenére, hogy a hivatalos orosz polgári jogi doktrína tagadja a kereskedelmi (kereskedelmi) jog elkülönítésének szükségességét, a vállalkozói tevékenység sajátosságai megkövetelik a vállalkozók tranzakcióira vonatkozó speciális szabályok megállapítását. Ez vonatkozik a vállalkozói szerződések megkötésének és végrehajtásának számos jellemzőjére is, amelyek tárgya az ingatlan.

Felismerve azt a tényt, hogy az ingatlanokkal folytatott kereskedelmi ügyleteket az ingatlanok polgári jogi forgalmának szerves részének kell tekinteni, megjegyezzük, hogy ezeknek az ügyleteknek van sajátossága. Ezt a sajátosságot elkövetésük objektív és szubjektív körülményei egyaránt okozzák. Egy időben G.F. Sersenevics megjegyezte, hogy „objektíven kereskedelmi ügyletnek minősülnek azok az ügyletek, amelyeknek a törvény kereskedelmi jelleget tulajdonít, még akkor is, ha azokat egyénileg olyan személyek hajtják végre, akik egyáltalán nem vesznek részt a kereskedelemben.

Az ingatlanok forgalmával kapcsolatban megjegyezzük, hogy az ingatlannal folytatott ügylet akkor minősül vállalkozóinak, ha annak résztvevői (vagy valamelyik résztvevője) az ilyen ügylet lebonyolításával nyereségszerzés célját követik (az ügylet objektív jellege miatt vállalkozói jellegű), vagy ha résztvevői (az egyik résztvevő) egyéni vállalkozók vagy kereskedelmi szervezetek (szubjektív).

Mindenesetre a vállalkozással kötött ügylet vállalkozói jellegű lesz (vállalkozás adásvétele, vállalkozás lízingje, vállalkozás vagyonkezelése). Ez az objektum sajátosságaiból adódik, pl. vállalkozás, mint ingatlanegyüttes, amely kizárólag vállalkozási tevékenység végzésére szolgál.

Az üzleti tranzakciók egyben speciális jogalanyok – kereskedelmi szervezetek – ingatlanügyletek is. Még ha az ügylet tárgya olyan ingatlan is, amelyet nem közvetlenül vállalkozási tevékenység végzésére szánnak, az ilyen ügyletet kereskedelminek kell tekinteni. Így például egy lakást vásároló zártkörű részvénytársaság azt a dolgozóinak ingyenes lakhatási célú átruházásra kívánja felhasználni. Annak ellenére, hogy ebben az esetben az ingatlanügyletből származó nyereség közvetlen célját nem követik, az ilyen ügylet mégis vállalkozói jellegű lesz. Ennek oka az a tény, hogy a tranzakció az ilyen társaság által végzett vállalkozási tevékenység szerves részét képezi, és e szervezet egyéb ügyleteivel és tevékenységeivel összefüggésben a profitszerzés céljának van alárendelve, amelyet alkalmazottainak erőfeszítéseit.

Fontos szem előtt tartani, hogy mivel az ingatlan tárggyal folytatott kereskedelmi ügylet a polgári jogi ügyletek egy fajtája, így az ügylet körülményeitől függően kereskedelminek minősíthető (ha az ügyletben mindkét fél képviselteti magát vállalkozók által), mint nem kereskedelmi jellegű (ha egyik fél sem vállalkozó), valamint az egyik fél számára kereskedelmi jellegű (a vállalkozóként fellépő fél) és a másik fél számára nem kereskedelmi jellegű (az a fél, aki nem vállalkozó). vállalkozó). Ennek megfelelően az ügyletben részt vevő vállalkozóként eljáró felek vonatkozásában a külön (kereskedelmi) jogszabályok (és a mellék - általános polgári jogi szabályok), a nem vállalkozó ügyletben részt vevő felekre pedig csak az üzletszabályzat általános szabályai érvényesek. polgári jog.

Az ingatlanügylet kereskedelmi ingatlanként való elismerésének fontos jogi vonatkozásai vannak. Az ilyen következmények mindenekelőtt a vállalkozási tevékenység keretében lebonyolított ügyletek adóztatásának speciális szabályaira vonatkoznak. Polgári jogi szempontból az ingatlanügyletek kereskedelmi jellege sajátos szabályokat von maga után azok teljesítésére, lebonyolítására és felelősségére. Tehát a kereskedelmi szervezeteknek tilos adományozni egymással kapcsolatban (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 575. cikke). A vállalkozók közötti kapcsolatokban fennálló szerződéses kötelezettségek megszegése esetén fokozott felelősség terheli stb.

A munka eredményei alapján a következő következtetések vonhatók le:

A polgári jogot összhangba kell hozni a földjoggal, hogy elkerülhető legyen a jogi összeütközések a kérdéses kapcsolatok terén;

Módosítani szükséges az Art. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 7.1. pontja, figyelembe véve a földterülethez való jog törvény szerinti megjelenésére vonatkozó rendelkezéseket;

Egyértelműbben kell szabályozni a telekhasználati viszonyokat, amelyek az ingatlanjog több tulajdonosra történő átruházásából erednek;

Módosítani kell az "Ingatlanhoz való jogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásáról" szóló szövetségi törvényt, amelyben megállapítja a törvényből eredő jogok bejegyzési eljárását, meghatározza az ingatlanhoz való jog bejegyzéséhez szükséges dokumentumok listáját. ingatlan ebben a helyzetben.

1. Az Orosz Föderáció 2004. december 29-i 188-FZ lakhatási kódexe (a 2007. október 18-i 230-FZ szövetségi törvénnyel módosított formában) // Rossiyskaya Gazeta, 1. szám, 2005. január 12. .

2. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (első rész), 1994.11.30., 51-FZ (a 2007.12.06.-i 334-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 05.12. 1994, 32. szám, Art. 3301.

3. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (második rész) 1996.01.26-i 14-FZ (a 2007.12.06-i 333-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 01.29. 1996, 5. szám, Art. 410.

4. Az Orosz Föderáció 2001. december 21-i 178-FZ szövetségi törvénye "Az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról" (a 2007. december 1-i 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Parlamenti Közlöny, 19. szám, 2002. január 26.

5. Az Orosz Föderáció 2002. november 14-i 161-FZ szövetségi törvénye „Az állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról” (a 2007. december 1-jén kelt 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai Szövetség, 2002.12.02., 48. sz. 4746.

6. Az Orosz Föderáció 1995. december 26-i 208-FZ „A részvénytársaságokról” szóló szövetségi törvénye (a 2007. december 1-jei 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Rossiyskaya Gazeta, 248. sz. , 1995. december 29.

7. Az Orosz Föderáció 2002. július 24-i 101-FZ szövetségi törvénye "A mezőgazdasági területek forgalmáról" (a 2007. február 5-i 11-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Parlamenti Közlöny, 140. sz. - 141, 2002.07.27.

8. Az Orosz Föderáció 1998. július 16-i 102-FZ szövetségi törvénye "A jelzálogról (ingatlan zálogjog)" // Rossiyskaya Gazeta, 137. szám, 1998. július 22.

9. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2003. június 17-i határozata N 3217/03 // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2003. N 12.S. 32-34.

10. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége ingatlan adásvételi szerződésekkel kapcsolatos kérdésekben hozott egyedi határozatainak áttekintése // Gazdaság és jog. 2002. N 4.P. 121-122.

11. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 1997. január 14-i határozata, N 3522/96 // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1997. N 4.

12. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2002. január 30-i határozata N 6245/01 // IS "Kódex"; A Kelet-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2003. október 13-i határozata N А33-2310 / 03-С2-Ф02-3355 / 03-С2 // ISS "Kód".

14. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2001. február 16-i tájékoztató levele N 59. 9. o. "A szövetségi törvény alkalmazásával kapcsolatos viták megoldási gyakorlatának áttekintése" A jogok állami bejegyzéséről ingatlanra és az azzal kapcsolatos tranzakciókra "// Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2001. N 4.

15. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 1999. február 2-i határozata N 4749/98 // IS "kódex"; Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2000. január 18-i határozata N 5394/98 // IS "Kódex".

17. Az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2004. október 21-i határozata N А21-7224 / 03-С2 // ISS "Kód".

19. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i 8. sz. határozata "A tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták megoldásának gyakorlatának egyes kérdéseiről" // Orosz igazságszolgáltatás, 1998. 10. szám.

21. Alekseev V.A. Ingatlanjogok bejegyzése. M .: Prospect, 2001.

22. Akhmadgazizov I.S. Az ingatlantárgyakra vonatkozó tulajdonjogok átruházásának problémái az ingatlan adásvételi szerződésének végrehajtása során // Közjegyző, 2007, №1.

23. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog. Ingatlan átruházási szerződések. M .: Statut, 2002.

24. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog: Általános rendelkezések. M .: Statut, 1997.S. 224.

25. Vitryansky V.V. Bérleti szerződés és típusai: Bérbeadás, időbérlet, épületek, építmények, vállalkozások bérbeadása, lízing. M .: Statut, 1999

26. Vitryansky V.V. Adásvételi szerződés és annak egyes típusai. M .: Statut, 1999

27. Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1999. N 9

28. Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés. A vállalkozás adásvételi szerződése // Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog. Könyv. 2: Vagyonátruházási szerződések. M .: Statut, 2000.S. 184-236.

29. Vitryansky V.V. Adásvétel, csere, lízing, ingyenes használat, fuvarozás, szállítmányozás. Számítások: Kommentár az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének második részéhez. Moszkva: A "Gazdaság és élet" hetilap Üzleti Információs Központja, 1996

30. Vitryansky V.V. Az ügyletek érvénytelensége a választottbírósági és bírói gyakorlatban // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova. Moszkva: Nemzetközi Pénzügyi és Gazdaságfejlesztési Központ, 1998.

31. Vitryansky V.V. A vagyoni (jogi kötelezettségek) viszonyok jogi szabályozása az Orosz Föderáció Földkódexében // Környezetvédelmi törvény. 2003. N 1.

32. Vitryansky V.V. A szerződés alapvető feltételei a hazai polgári jogban és a bűnüldözési gyakorlatban // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2002. N 6.S. 78.

33. Ingatlanjog állami bejegyzése: A bejegyzési jog problémái / Otv. szerk. A.R. Kirsanov. M .: Os-89, 2003.

34. Polgári jog: Tankönyv / Otv. szerk. prof. E.A. Szuhanov. T. 1.P. 352.

35. Polgári jog: Tankönyv. 4. kiadás / Szerk. A.P. Szergejeva, Yu.K. Tolsztoj. M .: TK Welby, 2003.Vol. 2.P. 104 (a bekezdés szerzője - E.Yu. Valyavina).

36. Zharikov Yu.G., Masevich M.G. Ingatlan: Jogi szabályozás: Tudományos és gyakorlati kézikönyv. M .: BEK, 1997.

37. Ivanova N.R. Tulajdonjogok védelme a választottbíráskodásban: Kommentár a választottbírósági gyakorlathoz. M .: INFRA-M, 1999.

38. Ioffe O.S. Kötelezettségjog. M., 1975.S. 211

39. V. P. Kamysansky. A tulajdonjogok korlátozása (Polgári jogi elemzés): Szerzői kivonat. dis ... dr. jurid. tudományok. SPb., 2000.

40. Kamyshansky V.P. Ingatlanok tulajdonjoga: a korlátozások kérdései. Elista, 1999.

41. Kindeeva E.A., Piskunova M.G. Ingatlan: Jogok és ügyletek (A bejegyzés új szabályai, állami nyilvántartásba vétel, iratminták). M .: Yurayt-Izdat, 2004.

42. Trump OM Az ingatlan-nyilvántartás aktuális kérdései az Orosz Föderációban // Jogi világ. 1997. N 9. o. 46-49.

43. Trump OM Ingatlan az új oroszországi polgári törvénykönyvben // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova / Otv. szerk. A.L. Makovszkij. Moszkva: Nemzetközi Pénzügyi és Gazdaságfejlesztési Központ, 1998.

44. Trump OM Az ingatlan fogalma az orosz polgári jogban. Ingatlanügyletek // Jog. 1999. N 4

45. Kommentár az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvéhez / Szerk. prof. AZOK. Abova és A.Yu. Kabalkin. M .: Yurayt-Izdat, 2004.

46. ​​Kommentár az Orosz Föderáció Földkódexéhez / Ruk. szerk. a csapat az M.V. Barkhatov (a "Kommentár az Orosz Föderáció földügyi jogszabályaihoz" című könyvből). M .: Yurayt-Izdat, 2002.

47. Kommentár az állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról szóló szövetségi törvényhez / Szerk. M.Yu. Tyihomirov. M., 2003.S. 125 (A.D. Kulikov kommentárja).

48. Hitelek kereskedelmi ingatlanvásárláshoz: valóság vagy kilátások? // A bankok és az üzleti világ, 2007, №2.

49. Kuzmina I. D. Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása. Tomszk: Szerk. Tomszki Egyetem, 2002.

50. Kuzmina I. D. Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása: Szerzői absztrakt. dis ... dr. jurid. tudományok. Tomszk, 2004.

51. Skiba P.V. Ingatlan adásvételi ügyletek jellemzői: Absztrakt. dis ... cand. jurid. tudományok. M., 2001.S. 17.

52. Sklovsky K.I. A tulajdon a polgári jogban. M., 2000 .-- S. 370.

53. Tuzhilova-Ordanskaya E.M. Az ingatlanjogok állami bejegyzésének problémái // Civilist, 2007, №2.

Zharikov Yu.G., Masevich M.G. Ingatlan: Jogi szabályozás: Tudományos és gyakorlati kézikönyv. M .: BEK, 1997.

Kozyr O.M. Ingatlan az új oroszországi polgári törvénykönyvben // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova / Otv. szerk. A.L. Makovszkij. Moszkva: Nemzetközi Pénzügyi és Gazdaságfejlesztési Központ, 1998. P. 271-297. Lásd még: OM Kozyr. Az ingatlan fogalma az orosz polgári jogban. Ingatlanügyletek // Jog. 1999. 4. sz.; Kozyr O.M. Az ingatlan-nyilvántartás aktuális kérdései az Orosz Föderációban // Jogi világ. 1997. N 9. o. 46-49.

Vitryansky V.V. Adásvétel, csere, lízing, ingyenes használat, fuvarozás, szállítmányozás. Számítások: Kommentár az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének második részéhez. Moszkva: a "Gazdaság és élet" hetilap Üzleti Információs Központja, 1996; Vitryansky V.V. Az ügyletek érvénytelensége a választottbírósági és bírói gyakorlatban // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova. M .: Nemzetközi Pénzügyi és Gazdaságfejlesztési Központ, 1998. P. 131-153; Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1999. 9. sz.; Vitryansky V.V. Adásvételi szerződés és annak egyes típusai. M .: Statut, 1999; Vitryansky V.V. Bérleti szerződés és típusai: Bérbeadás, időbérlet, épületek, építmények, vállalkozások bérbeadása, lízing. M .: Statut, 1999; Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés. A vállalkozás adásvételi szerződése // Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog. Könyv. 2: Vagyonátruházási szerződések. M .: Statut, 2000.S. 184-236. Kuzmina I.D. Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása. Tomszk: Szerk. Tomszki Egyetem, 2002.

Kuzmina I.D. Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása: Szerzői absztrakt. dis ... dr. jurid. tudományok. Tomszk, 2004.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (második rész), 1996.01.26., 14-FZ (a 2007.12.06.-i 333-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 1996.01.29. 5. sz., Art. 410.

Az Orosz Föderáció 2004. december 29-i 188-FZ lakásügyi törvénykönyve (a 2007. október 18-i 230-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Rossiyskaya Gazeta, 1. szám, 2005. január 12..

Az Orosz Föderáció 2001. december 21-i 178-FZ szövetségi törvénye "Az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról" (a 2007. december 1-i 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Parlamenti Közlöny, sz. 19, 2002. január 26.

Cherepakhin B.B. A jogosulatlan elidegenítőtől tulajdonjogok megszerzésének jogi természete és indoklása // Cherepakhin B.B. Polgári joggal foglalkozik. M., 2001.S. 244.

Sklovsky K.I. A tulajdon a polgári jogban. M., 2000 .-- S. 370.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (1. rész), 1994.11.30., 51-FZ (a 2007.12.06.-i 334-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 1994.12.05, 32. sz., Art. 3301.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2003. június 17-i határozata N 3217/03 // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2003. N 12.S. 32-34.

Az Orosz Föderáció 2002. november 14-i 161-FZ szövetségi törvénye „Az állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról” (a 2007. december 1-jén kelt 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 2002.12.02., 48. sz. 4746.

Nem lakás céljára szolgáló helyiség adásvételi SZERZŐDÉSSZÁMA g. "" 20, a továbbiakban "Eladó", amelyet egyrészt a alapján eljáró személy képvisel, a továbbiakban: " Vevő", amelyet az alapján eljáró személy képvisel, ezzel szemben a jelen szerződést az alábbiak szerint kötötték. 1. A SZERZŐDÉS TÁRGYA 1.1. A jelen szerződésben foglaltaknak megfelelően az Eladó elad és a Vevő ingatlant vásárol: nem lakás céljára szolgáló helyiséget (továbbiakban: Helyiség), kataszteri (egyezményes) számot, területet () nm. m, található:, egy emeletes épület emeletén és egy () négyzetméter összterületű épület közös tulajdonában (az épület rendeltetésében). m.-ben, a helyiségekkel egyidejűleg átadásra kerülnek: nem lakás céljára szolgáló helyiség műszaki útlevele, tervek, diagramok, magyarázatok, egyéb dokumentumok 1.2.

Hogyan kell ingatlan adásvételi szerződést kötni?

Általában ez az ingatlan eladásának végső költségének százaléka. Ennek a kamatnak az összegét rögzíteni kell a szerződésben. Itt azonnal rögzíteni kell minden tervezett költséget, ami a Megbízottnál felmerül, és vállalja a Megbízó kártalanítását: pontosan mire és mekkora költség várható.

2.1.

A megbízott vállalja: 2.1.1. A Megbízó tárgyi tulajdonjogát igazoló dokumentumok jogi vizsgálatának lefolytatása. 2.1.2. A Megbízóval közösen dolgozza ki az objektum adásvételi szerződésének feltételeit, az elszámolások formáját és eljárását, valamint egy reklámanyag-csomagot az objektum értékesítéséhez.

2.1.3. Végezzen marketingkutatást a potenciális vásárlók körének meghatározása érdekében. Hasznos dokumentumok és megbízható adatbázis az ajánlatokról: irodabérlet Moszkvában, üzletek, raktárak és bármely nem lakáscélú helyiség és épület bérlése az Orosz Föderációban.

Hogyan kell ingatlan adásvételi szerződést kötni?

A jelen szerződésben szereplő felek megállapodása alapján meghatározott ár végleges és nem módosítható 2.2. A Vevő viseli az Orosz Föderáció hatályos jogszabályainak megfelelően a telephely tulajdonjogának átruházásának állami regisztrációjával kapcsolatos összes költséget.
A 2.1 pontban meghatározott összeget a jelen szerződés aláírását követő banki munkanapokon belül kell az Eladó pénzforgalmi számlájára utalni. 3. JELEN SZERZŐDÉS IDŐTARTAMA 3.1. Jelen szerződés a megkötésének pillanatától lép hatályba, és a Vevő tulajdonjogának a megszerzett ingatlanra történő bejegyzésének befejezéséig, valamint az elszámolások teljesítéséig érvényes.
4. VAGYON ÁTRUHÁZÁS 4.1. Az Eladó köteles a Vevő részére átadni a p.

Ingatlan adásvételi szerződések

Info

A megállapodásnak nem csak azokat a rendelkezéseket kell tükröznie, amelyeket jogszabály ír elő, hanem egyéb olyan rendelkezéseket is, amelyekben a felek megállapodtak. Ingatlan értékesítése vállalkozással együtt megengedett.

A megállapodásnak a következő rendelkezéseket kell tartalmaznia:

• Információk a felekről (eladó és vevő);
• Információ az átadott ingatlanról;
• Információ az épület helyéről;
• Információk az ingatlan kereskedelmi tárgy kategóriájáról;
• Információ az objektum területéről, valamint az egész épület eladása esetén az alatta lévő földterületről;
• Az objektum költsége;
• A pénzeszközök letétbe helyezésének eljárása;
• Egy tárgynak a vevő tulajdonába történő átruházásának eljárása.

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződésminta letöltése. Töltse le a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés nyomtatványát.

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés minta

Figyelem

FONTOS! Az elszámolás megtörténtének megerősítéseként a tulajdonjog átruházásának regisztrálásakor a felek nyugtát vagy bankszámlakivonatot nyújtanak be a Rosreestr-nek (állampolgárok), fizetési megbízást a szerződéses ár kifizetésére a szerződésre (szervezetre) hivatkozással. Ez az elszámolási eljárás azzal a kockázattal jár a vevő számára, hogy a fizetést átvevő eladó késlelteti a tulajdonjog átruházásának bejegyzését.

Másrészt a teljes kiegyenlítés lehetővé teszi, hogy olyan ingatlant kapjon, amelyet az eladó záloga nem terhel. Ingatlan adásvételi szerződés minta előleg fizetési feltétellel innen tölthető le: Ingatlan adásvételi szerződés minta előtörlesztésre A részletfizetés a hitelre történő fizetés speciális esete (Kbt. 1. pont) Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 489. cikke), ha a fizetés részletekben történik.

Ingatlan adásvételi szerződés

Az ilyen fizetési eljárással kötött ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a tárgyon és az áron kívül a következő feltételek is elengedhetetlenek lesznek:

• egy kifizetés összegéről;
• a fizetések sorrendjét és ütemezését.

Az ingatlan adásvételi szerződés részletfizetéssel innen tölthető le: Ingatlan adásvételi szerződés minta részletfizetéssel. Az ingatlan adás-vétel a jogban jól kidolgozott téma.

A szerződéssablon megtalálható cikkünkben vagy a Rosreestr honlapján, a Dokumentumlapok oldalon. Lakóingatlan adásvételi szerződés készítése Rögtön megjegyezzük, hogy a lakóingatlan adásvételi szerződésben egy további lényeges feltételt kell rögzíteni - az értékesített lakás használatára jogosultak névsorát ( p.

1 evőkanál. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 558. cikke).

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés minta

Az RF Fegyveres Erők Plénuma egyértelműen megállapította, hogy a bejegyzett tárgyakkal kapcsolatos ügylet megkötésére vonatkozó felhatalmazást közjegyzői formában kell kiadni. A Rosreestr közjegyző által hitelesített meghatalmazást is igényel a nyilvántartásba vételhez szükséges dokumentumok benyújtásakor (az ingatlanok állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény 15. cikkének 4. cikke, 2015. július 13., 218-FZ). Gyakran előfordul, hogy egy meghatalmazást adnak ki több, egymással összekapcsolt felhatalmazásra ingatlaneladásra:

• adásvételi szerződés aláírása;
• települések;
• dokumentumok benyújtása a Rosreestrnek és átvételük.

Ennek megfelelően az ingatlan adásvételi ügylet megkötésére vonatkozó jogosítvány másra történő átruházása csak közjegyző által lehetséges. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tartalmazza azon személyek listáját, akik jogosultak a közjegyző helyett meghatalmazást igazolni.

Kereskedelmi ingatlan adásvételi előszerződés minta

Egyes esetekben azonban egy különleges tárgyhoz vagy szervezethez az ügylet közjegyző által hitelesített formája szükséges (2015. július 13-án kelt, 218. sz. törvény 42. cikkének 1. része, 54. cikk 2. része "Az ingatlanok állami nyilvántartásba vételéről"). F Z). Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésének időpontja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint Mivel az ingatlan adásvételi szerződésekhez nincs szükség állami nyilvántartásba vételre, azok a megkötés pillanatától érvényesek.

Ez utóbbi meghatározása a következő:

• a szerződés konszenzuális jellegéből adódóan annak megkötését a szerződés tárgyának átruházásának ténye nem befolyásolja;
• az általános szabály szerint (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 433. cikkének 1. szakasza) az adásvételi szerződéssel kapcsolatban egyetlen dokumentumként (Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 550. cikkének 1. pontja) és az ingatlanvásárlás az aláírás pillanatától megkötöttnek tekinthető, feltéve, hogy az összes lényeges feltétel szövegében megegyeznek (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége november 13-i tájékoztató levelének 3. oldala, 1997. 21. szám).

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés halasztott fizetési mintával

Annak érdekében, hogy elkerüljék a későbbi negatív következményeket a felekre nézve, valamint hogy az ügyletet ne érvénytelenítsék, a feleknek egy bizonyos dokumentumcsomagot kell elkészíteniük:

• Az eladónak be kell nyújtania az átadott tárgy tulajdonjogát igazoló dokumentumokat;

• Az orosz lajstrom kivonatát is átadják nekik arról, hogy a tárgy nem zálogtárgy, és nincs rá korlátozás;
• Műszaki jellemzők a BTI-ből, amelyek alapján megtudhatja az eladott objektum műszaki állapotát, az építés évét, a helyiségek területét, elhelyezkedését, emeletek számát és az építkezéssel kapcsolatos egyéb információkat.

Kereskedelmi ingatlan bejegyzése A szerződéssel átruházott tulajdonjogot a Rossreestr-nek be kell jegyeznie a tranzakció helyén.

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés minta

• hogyan kell ingatlan adásvételi szerződést kötni?
• Ügynöki szerződés ingatlan adásvételére
• Nem lakás céljára szolgáló helyiség adásvételi szerződésének bejegyzése
• Exkluzív szerződés
• Ügynöki szerződés ingatlan adásvételére
• Hasznos dokumentumok

• A nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvételére vonatkozó szerződések típusai: minták a kitöltésekről és jellemzőkről

ügynöki szerződés nem lakáscélú ingatlan adásvételére 1.4. a vállalkozó garantálja, hogy nem áll fenn olyan szerződéses és egyéb kapcsolat, amely befolyásolhatja a jelen megállapodás végrehajtását. a vállalkozó garantálja függetlenségét és objektivitását jelen szerződés teljesítése során. 1.5. a szerződés a vállalkozó (város) telephelyén valósul meg.
Tömegmédia EL No. FS 77-67861 Reklám- és információforrás A Zdanie.info a legjobb hely kereskedelmi ingatlanok kereséséhez sikeres vállalkozása érdekében! , a webhely látogatóinak a legteljesebb és legmegbízhatóbb ajánlati adatbázist kínálja: irodabérlet Moszkvában, üzletek, raktárak és bármely nem lakáscélú helyiség és épület bérlése az Orosz Föderációban. A Zdanie.info oldalon ingyenesen adhat fel hirdetést kereskedelmi ingatlan eladásra és bérbeadásra.Küldjön hitelkérelmet kereskedelmi ingatlanok vásárlására és fedezetre a Zdanie.info partnerbankokhoz. Valamint a Zdanie.info oldalon tanácsot kaphat a kereskedelmi ingatlanpiac vezető szakembereitől, szakértőitől: jogászoktól, tanácsadóktól és ingatlanközvetítőktől, értékbecslő, fejlesztő és alapkezelő cégek képviselőitől.
Az objektum állagkérdésének elégtelen rendezése a minőségi állapot jelentős megsértése miatti adásvételi szerződés felmondásáról szóló nehéz peres eljárást vonhat maga után. A vásárló tapasztalata ezekben a vitákban kiábrándító. A siker már az eladó azon kötelezettségének tekinthető, hogy arányosan csökkentse egy rossz minőségű tárgy árát (a Volgo-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2014. február 7-i állásfoglalása az A39-3919 / 2012. sz. ügyben) . A kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés formája itt található: Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés - minta. Milyen sajátosságai vannak a meghatalmazással történő ingatlanértékesítésnek Egy ideig az volt a vélemény, hogy az ingatlan adásvételi szerződés aláírásához elegendő egy egyszerű írásos meghatalmazás. Azonban a cl.