SZERZŐDÉS sz. ____
nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvétele

__________________ "___" __________ 20__

A továbbiakban "Eladó", képviseletében
____,
alapján eljáró _____________________________________, egyrészt és
________________________________________, a továbbiakban: „Vevő”, amelyet képvisel

alapján eljáró ________________________________________________, másrészt
a felek a jelen megállapodást az alábbiak szerint kötötték.

1. A MEGÁLLAPODÁS TÁRGYA

1.1. A jelen szerződés feltételeinek megfelelően az Eladó értékesít, a Vevő pedig
ingatlant vásárol: nem lakás céljára szolgáló helyiséget (továbbiakban: „Helyszín”),
kataszteri (feltételes) szám ____________, terület ____ (________________) nm. m,
található: ________________________________________________________,
emeleten ____ emeletes épületben és a _______________ közös tulajdonában
(épület rendeltetése) ____ (________________) nm összterületű épület. m., ugyanakkor
a helyiségekkel együtt: műszaki útlevél nem lakás céljára, tervek, diagramok,
magyarázatok, egyéb dokumentumok.
1.2. A helyiségek tulajdonjoga az Eladót illeti meg, melyet a
tulajdoni igazolás _______________________________________________________.
1.3. Ennek tárgyát képező Helyiség leltári értéke
A szerződés összege ______ (_______________________) rubel, a __________ számú igazolás szerint
"___" ________ 20__, kibocsátó: _____________________________________________________.
1.4. Az eladó garantálja, hogy a jelen szerződés megkötését megelőzően az 1.1
A helyiséget senki másnak nem adták el, jelzáloggal nem terhelték, vita tárgyát képezik, letartóztatás és kitiltás alatt áll
harmadik felek jogaiból áll és mentes azoktól.
1.5. Jogok ahhoz a telkhez, amelyen az épület található
helyiségek a következő sorrendben kerülnek átadásra a Vevőnek: ______________________________.
1.6. A helyiség nagyjavítását elvégezték "___" _______ 20__

2. ÁR ÉS FIZETÉSI ELJÁRÁS

2.1. A Vevő által megvásárolt Helyiség jelen szerződés 1.1. pontjában meghatározott ára,
_______ (_________________________) rubel. Meghatározott árkészlet
a jelen megállapodás feleinek megállapodása alapján végleges és nem módosul
tárgya.
2.2. A vevő viseli az átmenet állami regisztrációjával kapcsolatos összes költséget
a Helyiség tulajdonjogát a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően
RF.
2.3. A 2.1 pontban meghatározott összeget az Eladó pénzforgalmi számlájára kell utalni ben
a jelen szerződés aláírását követő ___ banki napon belül.

3. JELEN SZERZŐDÉS IDŐTARTAMA

3.1. Jelen megállapodás a megkötésének pillanatától lép hatályba és ig érvényes
a Vevő tulajdonjogának bejegyzésének befejezése a megszerzett ingatlanra és
minden számítás elvégzése.

4. VAGYON ÁTRUHÁZÁS

4.1. Az eladó köteles a jelen szerződés aláírásától számított ___ napon belül
részére átadja a Vevőnek a jelen szerződés 1.1. pontjában meghatározott Telephelyet
a felek meghatalmazott képviselői által aláírt átvételi okirat (mellékelve) és
az Eladó és a Vevő pecsétjével hitelesített.

5. TULAJDONJOG LÉPTETÉSE

5.1. A jelen megállapodás tárgyát képező Helyiség tulajdonjogát és
pontban meghatározott, a Vevőtől az átmenet állami nyilvántartásba vételének pillanatától ered
tulajdonjogok az Eladótól a Vevő felé az Egységes Állami Jognyilvántartásban és
a Vevő pénzátutalási kötelezettségének teljesítése
vásárolt helyiségek.
5.2. A véletlen elvesztés vagy anyagi kár kockázata az 5.1. pontban meghatározott időpontig
pontjában foglaltak szerint, az Eladót terheli.

6. A FELEK JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI

6.1. Az eladó köteles:
6.1.1. Az ingatlant lefoglalás nélkül adja át a Vevőnek
(Telephely), amely jelen szerződés tárgyát képezi és az 1.1.
6.1.2. P a Vevő rendelkezésére bocsátani minden szükséges dokumentumot az állam számára
a Telephely tulajdonjogának átruházása és a jogok bejegyzése
földhasználat.
6.1.3. Ne kötelezze a Vevőt semmilyen kötelezettséggel a rendeltetésszerű használathoz
értékesített helyiségek.
6.1.4. Adja meg a jelen megállapodás megkötéséhez szükséges összes dokumentumot, és viselje
teljes felelősséget vállalnak azok pontosságáért. Adja meg az összes szükséges dokumentumot
a Vevő tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vétele ezen
Helyiségek az egységes állami jognyilvántartásban.
6.2. A vevő köteles:
6.2.1. Fizesse ki a megszerzett ingatlant (Helyszínt) teljes egészében (jelen 2.1. pont).
megállapodás) készpénz nélküli pénzátutalással olyan módon és határidőn belül,
pontjában megállapított 2.3.
6.2.2. Az ingatlant a jelen szerződésben meghatározott feltételekkel fogadja el.
6.2.3. Az összes tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele
Szükséges dokumentumok.

7. FELELŐSSÉG

7.1. Jelen megállapodás nem teljesítése vagy nem megfelelő teljesítése esetén annak egyoldalú
egyoldalú megváltoztatása vagy felmondása esetén a vétkes fél kártalanítja a másikat
a közvetlen tényleges kár mértékében elszenvedett veszteségeket.
7.2. Mindenben, amiről ez a megállapodás nem rendelkezik, a felek az irányadóak
az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai.

8. VITÁK

8.1. A jelen megállapodás szerinti vitákat választottbíróságon kell elbírálni az eljárásnak megfelelően
az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai írják elő.

9. EGYÉB FELTÉTELEK

9.1. A jelen szerződés feltételeinek kiegészítései és módosításai, megszűnése és megszűnése
csak a felek írásos beleegyezésével lehetséges.
9.2. Amennyiben a Vevő a fenti összeget nem utalja át az Eladó számlájára
a szerződésben meghatározott feltételek szerint jelen szerződés felmondható. Ahol
A vevő köteles a jelen szerződés tárgyát képező helyiséget átadni,
Az eladónak.
9.3. Jelen megállapodás 3 (három) példányban készül, mindkét fél számára egy példányban, ill
a harmadik - a tulajdonjog átruházásának állami regisztrációjának végrehajtására.

A FELEK CÍME ÉS BANKI ADATAI:

Eladó: ______________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Ügyfél: ___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Eladó: _________________________

M.P.

Ügyfél: ____________________

M.P.

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvételi szerződésének követelményei

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a tulajdonosnak joga van birtokolni, használni és rendelkezni vele. Joga van belátása szerint a hozzá tartozó vagyonnal minden olyan cselekményt végrehajtani, amely nem ütközik törvénybe és más jogi aktusokba, és nem sérti mások jogait és törvényesen védett érdekeit, ideértve a tulajdonának elidegenítését is. mások tulajdonjogát, átruházni rájuk, miközben a tulajdonos marad, a vagyon birtoklásának, használatának és rendelkezésének jogát, vagyontárgyat elzálogosítani és egyéb módon megterhelni, eltérő módon rendelkezni.

Az ingatlan elidegenítését célzó legáltalánosabb ügylet az adásvétel.

Az ingatlan adásvételi szerződés (ingatlan adásvételi szerződés) értelmében az eladó vállalja, hogy a vevő tulajdonába ad egy telket, épületet, építményt vagy egyéb ingatlant.

Az ingatlan adásvételi szerződés írásban, a felek által aláírt egy okirat elkészítésével jön létre. Az ingatlan adásvételi szerződés formájának be nem tartása annak érvénytelenségét vonja maga után.

1. A szerződés tetején fel kell tüntetnie:
   • a dokumentum címe (például "Nem lakáscélú helyiségek adásvételi szerződése")
   • összeállítás helye
   • összeállítás dátuma (szavakkal)
   • a dokumentum szövege a felek és adataik meghatározásával kezdődik
     (Ha a szerződést nem az eladó vagy a vevő kötötte, akkor a dokumentum jelzi, hogy egy adott személy milyen indokok alapján jár el a szerződés megkötésekor).
     Az ügyletek felei a gazdasági forgalom különböző alanyai lehetnek. Az ilyen ügyletek fő résztvevői állampolgárok és jogi személyek. Egyes esetekben a városok és más települések, valamint az Orosz Föderációt az illetékes hatóságok által képviselt szervezeti egységei, például önkormányzati vagy állami ingatlanok eladásakor tranzakciókat köthetnek nem lakáscélú helyiségekkel.
2. Az első pont a szerződés tárgya.
   Az ingatlan adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell azokat az adatokat, amelyek lehetővé teszik a szerződés alapján a vevőnek átadandó ingatlan határozott megállapítását, ideértve azokat az adatokat is, amelyek meghatározzák az ingatlan elhelyezkedését a megfelelő telken vagy egyéb részeként. ingatlan:
   • objektum helyének címe, emelet
   • leltári szám
   • az eladás tárgyának neve (nem lakás céljára szolgáló helyiség, nem lakás céljára szolgáló helyiség egy része)
   • négyzet
   • kataszteri útlevél

   Ezen adatok szerződésben való hiányában úgy kell tekinteni, hogy az átadandó ingatlan állapotában a felek nem állapodtak meg, és a megfelelő szerződés nem minősül megkötöttnek.

   Fel kell tüntetni azt is, hogy az eladót (ingatlant) megillető jog típusát (vagyont) a tulajdoni okiratra hivatkozással (név, szám, ki és mikor állította) ki.

   Ezen túlmenően feltüntetik az eladó jogainak korlátozását, az ingatlanok lefoglalásokkal, zálogjoggal való megterhelését, harmadik személyek jogait vagy az eladó garanciáit ezek hiányára.

   
   

   Az épület, építmény vagy egyéb ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés értelmében a vevő az ingatlan tulajdonjogának átruházásával egyidejűleg átszáll az ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges földterületre vonatkozó jogokba.

   Abban az esetben, ha az eladó annak a teleknek a tulajdonosa, amelyen az értékesítendő ingatlan található, az ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges földterület tulajdonjoga - eltérő rendelkezés hiányában - átszáll a vevőre. törvény szerint.

   Az eladó tulajdonjoga nem tartozó telken található ingatlan értékesítése a telek tulajdonosának beleegyezése nélkül megengedett, ha ez nem mond ellent az ilyen telek használatának törvényben vagy megállapodásban meghatározott feltételeivel. .

   Az ilyen ingatlan eladásakor a vevő az ingatlan eladójával azonos feltételekkel jogot szerez az érintett földterület használatára.

3. Az ingatlan adásvételi szerződésben rögzíteni kell ennek az ingatlannak az árát.
   

   A felek által a szerződésben írásban megállapodott ingatlan árára vonatkozó feltétel hiányában az adásvételi szerződés meg nem kötöttnek minősül.

   Ha egy ingatlant hitelre, részletfizetéssel értékesítenek, fel kell tüntetni a fizetés módját, feltételeit és összegét.

4. A tulajdon átruházásának eljárása.
   

   Az ingatlan eladó általi átruházása és vevő általi átvétele a felek által aláírt átruházási okirat vagy egyéb átruházási okirat szerint történik.

   Ha jogszabály vagy szerződés eltérően nem rendelkezik, az eladó azon kötelezettsége, hogy az ingatlant a vevőnek átadja, teljesítettnek tekintendő, miután az ingatlant a vevőnek és a megfelelő átruházási okiratot aláíró feleknek átadták.

5. Az ingatlan tulajdonjogának átruházása az ingatlan eladásáról szóló megállapodás alapján a vevőnek állami nyilvántartásba vételhez kötött.
6. Ezután le kell írnia a felek jogait és kötelezettségeit. Először az eladó, aztán a vevő.
7. A következő pont a felek felelőssége a szerződésben vállalt kötelezettségek nem vagy nem megfelelő teljesítése esetén, valamint a viták rendezésének eljárása.
   

   Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 557. cikke előírja az eladó felelősségét a nem megfelelő minőségű ingatlan átruházásáért.

8. Vis maior körülményt írunk elő (vis maior körülmény), amelyek bekövetkezésekor a felek nem vállalnak felelősséget egymással szemben fennálló kötelezettségeik elmulasztásáért.
9. Az utolsó pont a záró pontok, amelyek a megállapodás, melléklet példányszámát, valamint a felek mérlegelése szerint egyéb további feltételeket jelzik.

   A megállapodás másolatainak száma megegyezik a megállapodásban részt vevő felek számával, és egy példányt a Rosreestr-i Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szövetségi Szolgálatban kell tárolni.

A szerződés végén a felek címét és fizetési adatait szükséges feltüntetni. Az alábbiakban a felhatalmazott személyek aláírása látható, az aláírások tetején (ha az eladó jogi személy) - a szervezetek pecsétjei.

Az egy lapnál több terjedelmű szerződéseket be kell kötni, a lapokat számozni kell. A befűzött és számozott lapok számát a szerződő felek meghatalmazott képviselői aláírásával és pecsétekkel igazolják.

Weboldalunkon megismerkedhet az Ingatlan Adásvételi Szerződés hozzávetőleges formájával.

ingatlan (épületben nem lakás céljára szolgáló helyiség) alapján eljáró személy képviseli, a továbbiakban: Eladó", Egyrészt az ennek alapján eljáró személyben, a továbbiakban:" Vevő", Másrészt, a továbbiakban: "Felek", megkötötték ezt a megállapodást, a továbbiakban Szerződés", A következőkről:

1. A MEGÁLLAPODÁS TÁRGYA

1.1. A jelen szerződés feltételeinek megfelelően az Eladó elad, a Vevő pedig ingatlant vásárol: nem lakás céljára szolgáló helyiségek (továbbiakban - "Helyszín"), kataszteri szám (INPUT, 10), összterület négyzetméter. m, található:, emeleten egy emeletes épületben. A Telephelynek a jelen szerződésben foglaltak szerint történő megszerzése eredményeként a Vevőre száll át annak az épületnek a megfelelő részesedése a közös tulajdonban, amelyben az értékesítendő helyiség található.

1.2. A helyiség tulajdonjogi alapon az Eladó tulajdonát képezi, amit a kiállított "" 2019-es keltezésű állami tulajdoni bizonyítvány igazol.

1.3. A jelen megállapodás tárgyát képező Helyiségek leltári értéke a BTI által 2019-ben "" keltezett igazolás szerint rubel.

1.4. Az eladó szavatolja, hogy a jelen szerződés megkötésének időpontjában az 1.1. pontban meghatározott Telephely nem kerül értékesítésre, nincs jelzáloggal terhelve, nem vitatható, letartóztatás és kitiltás alatt áll, és nem mentesek harmadik személyek jogaitól.

1.5. A telek jogai, amelyen az épület és a benne található telephely található, a következő sorrendben szállnak át a Vevőre:.

1.6. A helyiségek nagyjavítására "" 2019-ben került sor.

2. ÁR ÉS FIZETÉSI ELJÁRÁS

2.1. A jelen szerződés 1.1. pontjában meghatározott Vevő által megvásárolt helyiség ára rubel. A jelen szerződésben a Felek megállapodása alapján meghatározott, meghatározott ár végleges és nem módosítható.

2.2. A Vevő viseli az Orosz Föderáció hatályos jogszabályainak megfelelően a telephely tulajdonjogának átruházásának állami regisztrációjával kapcsolatos összes költséget.

2.3. A 2.1 pontban meghatározott összeget a jelen szerződés aláírását követő banki munkanapokon belül az Eladó folyószámlájára kell utalni.

3. A SZERZŐDÉS IDŐTARTAMA

3.1. Jelen megállapodás a Felek általi aláírásának pillanatától lép hatályba, és a benne foglalt kötelezettségeik maradéktalan teljesítéséig érvényes.

4. VAGYON ÁTRUHÁZÁS

4.1. Az Eladó köteles a jelen Szerződés 1.1. pontjában meghatározott Telephelyet a jelen szerződés aláírásától számított egy napon belül a Felek meghatalmazott képviselői által aláírt és pecsétjével hitelesített átvételi igazolás szerint (mellékelve) átadni a Vevőnek. az Eladó és a Vevő.

5. TULAJDONJOG LÉPTETÉS

5.1. A jelen megállapodás tárgyát képező és az 1.1. pontban meghatározott Helyiségek tulajdonjoga attól a pillanattól kezdve keletkezik, hogy a Vevő az Eladóról a Vevőre történő tulajdonjog átruházását az Egységes Állami Jognyilvántartásba és a Vevő tulajdonjogának átruházása állami nyilvántartásba veszi. a megszerzett Telephelyre vonatkozó pénzátutalási kötelezettségeinek teljesítése.

5.2. A véletlen elvesztés vagy anyagi kár kockázata a jelen szerződés 5.1 pontjában meghatározott időpontig az Eladót terheli.

6. A FELEK JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI

6.1. Az eladó köteles:

6.1.1. A jelen szerződés tárgyát képező, az 1.1. pontban meghatározott ingatlant (Helyszínt) a Vevő tulajdonába mentesülés nélkül átruházni. A Telephely Vevő részére történő átadásakor a vele kapcsolatos összes dokumentum is átadásra kerül.

6.1.2. Biztosítsa meghatalmazott képviselőjének jelenlétét a jelen megállapodás aláírására, valamint a Vevő rendelkezésére bocsátja a Telephely tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételéhez és a földhasználati jog bejegyzéséhez szükséges összes dokumentumot.

6.1.3. Nem kötelezi a Vevőt az eladott Helyiség rendeltetésszerű használatára vonatkozó kötelezettséggel.

6.1.4. Adja meg a jelen megállapodás megkötéséhez szükséges összes dokumentumot, és teljes felelősséget vállal azok pontosságáért. Adja meg az összes szükséges dokumentumot a Vevő tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételéhez az Egységes Állami Jogok Nyilvántartásában.

6.2. A vevő köteles:

6.2.1. Fizesse ki a megszerzett ingatlant (Helyszínt) teljes egészében (jelen szerződés 2.1 pontja) készpénz nélküli pénzátutalással a 2.3 pontban meghatározott módon és határidőn belül.

6.2.2. Az ingatlant a jelen szerződésben meghatározott feltételekkel fogadja el.

6.2.3. Nyújtsa be az összes szükséges dokumentumot a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételéhez.

7. A FELEK FELELŐSSÉGE

7.1. A jelen Megállapodásból eredő kötelezettségeik nem teljesítéséért vagy nem megfelelő teljesítéséért a felek az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai szerint felelősek, és megtérítik a másik félnek okozott veszteségeket a közvetlen tényleges kár mértékében.

7.2. Mindenben, amit ez a megállapodás nem ír elő, a feleket az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai vezérlik.

8. VITÁK RENDEZÉSE

8.1. A jelen megállapodásból eredő viták választottbírósági eljárás alá esnek az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai által előírt módon.

9. EGYÉB FELTÉTELEK

9.1. A jelen szerződés feltételeinek megváltoztatása, felmondása és felmondása csak a Felek írásos beleegyezésével lehetséges.

9.2. A jelen megállapodás minden kiegészítését és módosítását írásban kell elkészíteni, mindkét félnek alá kell írnia és megfelelően hitelesíteni kell.

9.3. Amennyiben a Vevő a fenti összeget a szerződésben meghatározott határidőn belül nem utalja át az Eladó számlájára, úgy jelen szerződés megszűnik. Ebben az esetben a Vevő köteles a jelen szerződés tárgyát képező Telephelyet az Eladónak átadni.

9.4. Ez a megállapodás mindkét fél számára egy példányban készült, és - a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételének végrehajtása érdekében.

10. A FELEK JOGI CÍME ÉS BANKI ADATAI

Eladó

Vevő Yur. cím: Postacím: INN: KPP: Bank: Számla / számla: Levelező / számla: BIK:

11. A FELEK ALÁÍRÁSA

Eladó _________________

Ügyfél __________________

Az elmúlt években érezhető érdeklődés mutatkozott az ingatlanforgalom jogi szabályozása iránt. Ez objektív körülmény. Az oroszországi ingatlanpiac formálódási időszakon ment keresztül, és most meg kell érteni mindazt, ami az ingatlanforgalom területén a gazdasági és jogi gondolatokhoz jutott.

Az ingatlan adásvételi szerződés tárgya - ingatlan - sajátosságai miatt a szerződések egy speciális csoportjához tartozik.

Az ingatlan adásvételi szerződés kétoldalú, megterhelő, valós.

A kétoldalú megállapodást azon az alapon kell tekinteni, hogy egy ilyen megállapodás felei két fél, amelyek közül az egyik az eladó, a másik a vevő.

A szerződés azon az alapon minősül megterhelőnek, hogy a felek jogai és kötelezettségei visszatérítendő (fizetett) alapon jönnek létre: az egyik fél (az eladó) bizonyos díj ellenében átadja az ingatlant a másik félnek (a vevőnek) .

A szerződést valósnak ismerik el, ha a felek a szerződés közvetlen megkötésével kötelezettségeiket maradéktalanul teljesítik. Tehát az adásvételi szerződés aláírása után azonnal az egyik fél (a vevő) fizet a másik féllel (az eladóval), az eladó pedig átruház minden jogot az ingatlanra, amely a szerződés tárgyát képezi. szerződést, a vevőnek.

Az ingatlan adásvételi szerződés feltételeinek megfelelően az egyik fél (az eladó) vállalja, hogy az ingatlantárgy (telek, épület, lakóépület, lakás stb.) tulajdonjogát a másik félre (az eladó) átruházza. vevő) térítés ellenében.

Megfelelően végrehajtott meghatalmazások (ügyletek lebonyolítására vonatkozó meghatalmazás) megléte esetén az ingatlantárgy adásvételi szerződésének szerződő fele lehet mind a vevő, mind az eladó képviselője.

A fenti tényezők határozzák meg a szakdolgozat témájának relevanciáját, melynek célja a kereskedelmi ingatlanok adásvételi szerződésének jogi szabályozásának sajátosságainak és problémáinak tanulmányozása. E cél elérése érdekében a következő feladatokat oldottuk meg a munkában:

1.feltárta a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés polgári szabályozási jellemzőit;

2. a kereskedelmi ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés megkötésének jellemzői jellemzik;

3. elemeztem a kereskedelmi ingatlanok adásvételének szabályozására vonatkozó modern polgári jogszabályok problémáit, hiányosságait, amelyekhez kapcsolódóan ajánlásokat dolgoztak ki ezen normák javítására.

Jelen tanulmány tárgya tehát a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződése, tárgya a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés megkötésének jogi szabályozásának sajátosságai.

Az ingatlanokkal kapcsolatos tudományos kutatások jóval később jelentek meg, amikor az ingatlan a polgári forgalom tárgyává vált. Ez természetes, hiszen az "ingatlan" kategória egy összetett jogintézmény, amely nemcsak fejlett kereskedelmi forgalmat, hanem kellően magas szintű jogi technológiai fejlettséget is igényel.

Az ingatlanok jogi szabályozásával foglalkozó irodalom fejlődésének modern korszaka formálódási időszakként jellemezhető. Ugyanakkor jó néhány folyóirat foglalkozik az ingatlanügyletek gyakorlati vonatkozásaival, de kevés alapvető munka található ezen a területen.

A modern kor azon kevés alkotásainak egyike, amelyek az ingatlan fogalmát elemzik, Yu.G. Zharikov és M.G. Masevich "Ingatlan: jogi szabályozás". Bár a szerzők az olyan ingatlantárgyak jogi rendszerének jellemzőinek elemzésére korlátozódnak, mint a föld, altalaj, víz, erdők, vállalkozások, lakó- és nem lakáscélú helyiségek (légi és tengeri hajók, belvízi hajók és űrobjektumok, azaz , azokat a tárgyakat, amelyeket ugyan a törvény ingatlannak minősít, de természetüknél fogva ingó dolgok), azonban az ingatlan státuszprobléma bemutatásának alapossága, ma jellemző vonásai teszik ezt a könyvet leginkább. a modern orosz jogtudomány észrevehető munkája.

Az ingatlanok jogi elemzésével foglalkozó modern irodalomban kiemelkedő helyet foglal el O.M. Trump "Ingatlan az új oroszországi polgári törvénykönyvben". A cikk viszonylag kis terjedelme ellenére alapos elemzést ad az ingatlanintézet modern orosz polgári jogi koncepciójáról, feltárja az ingatlanokkal kapcsolatos tulajdoni és felelősségi jogok tartalmát. A munkában meghatározzák az ingatlanok tárgyonkénti összetételét, figyelembe veszik az ingatlanokhoz való jogok állami nyilvántartásba vételével és az azokkal folytatott ügyletekkel kapcsolatos kérdéseket.

A könyv V.A. Alekseeva "Ingatlanjogok regisztrációja" az 1997. július 21-i N 122-FZ szövetségi törvény "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről" (a továbbiakban - az ingatlanok állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény) elemzésével foglalkozik. ingatlanhoz fűződő jogok) és ennek megfelelően kialakuló közigazgatási és bírói gyakorlat az ingatlanjogok bejegyzésére és az azzal folytatott ügyletekre. A könyv bemutatja az ingatlanjogok állami bejegyzésének fogalmát, és elemzi az állami nyilvántartásba vétel jogi rendszerét, mint az ingatlanjogok elismerésének aktusát. A munka az ingatlantárgy fogalmának elemzésén alapul, javaslatot tesz az ingatlantárgyak osztályozására, valamint az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételének jogi természetére, mint jogintézményre, annak céljaira, célkitűzéseire és megvalósítási elveire. kiderülnek.

S.A. munkája Babkina "Az ingatlanforgalom szervezésének alapelvei" az ingatlanforgalom jogi szabályozásának elemzésével foglalkozik. A munka számos külföldi országban (Németország, Kanada, USA, Svájc) működő ingatlanjog bejegyzési (bejelentési) rendszerének összehasonlító elemzésén alapul. A szerző megvizsgálja az ingatlan fogalmát, az "ingatlan" definíció kialakításának objektív előfeltételeit, az ingatlanforgalom közjogi korlátozásának kérdéseit.

Az orosz igazságügyi minisztériumhoz tartozó orosz állami anyakönyvvezetők intézetének munkatársai számos tanulmányt tettek közzé az ingatlanjogok bejegyzésének elméleti és gyakorlati problémáiról. „Az ingatlanjogok állami nyilvántartása: a bejegyzési jog problémái” könyv<*>a megadott intézmény tanárainak cikkgyűjteménye. Az E.A. Kindeeva és M.G. Piskunova "Ingatlan: Jogok és ügyletek (A bejegyzés új szabályai, állami nyilvántartásba vétel, dokumentumminták)" az ingatlanügyletek problémáira és az ingatlanjogok bejegyzésére utal. A szerzők a mű megírásakor figyelembe vették az ingatlanforgalmat és az ingatlanjogok bejegyzését szabályozó jogszabályok legújabb változásait.

A monográfiában I.D. Kuzmina "Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása" az ingatlanok egyik típusa - épületek és építmények - jogi szabályozásának tanulmányozásának eredményeit mutatja be. A munkában bemutatott elemzés első alkalommal készült, és az Orosz Föderáció új jogszabályai alapján készült. A könyv megvizsgálja azokat a főbb kategóriákat, amelyek az épületek és építmények jogi szabályozását jellemzik, meghatározza az épületek, építmények polgári forgalomba bocsátásának eljárását, bemutatja a rendelkezési jog gyakorlásának problémáit. E munka alapján a szerző doktori értekezést készített a jogi doktori fokozat megszerzéséhez.

Az ingatlanügyletek kutatásának és az ingatlanjogok bejegyzésének kérdései S.P. monográfiáiban tükröződtek. Grishaeva, A.R. Kirsanova, Yu.V. Romanets, K.I. Sklovsky, A.M. Erdelevsky, V.F. Jakovleva.

Ezenkívül az elmúlt években az Orosz Föderáció különböző régióiban meglehetősen jelentős számú doktori disszertációt védtek meg jogi területeken, amelyek szerzői az ingatlanok állami nyilvántartásának különböző problémáinak tanulmányozása felé fordultak. vele folytatott ügyletekre, valamint az ingatlanpiac jogi szabályozásának és az ingatlanügyletek kérdéseire. ... Ezek A.V. Akchurina, E.M. Andreeva, T.D. Appak, I.V. Astanina, S.V. Bezbakh, D.S. Bugrova, A.V. Volyntseva, T.V. Glinscsikova, Yu.I. Golovin, N.E. Grebneva, E.A. Gryzykhina, N.V. Diakovszkaja, A.V. Dmitrieva, E.A. Dorozinszkaja, N.S. Kartseva, E.B. Kozlova, S.V. Maltseva, V.V. Mikholskaya, E. Yu. Petrov, V.A. Petrushkina, V.A. Poroshkova, A.A. Ronzhina, E.S. Rogovoy, M.A. Salikhova, P.V. Skiba, S.A. Stepanova, M.P. Sukhomlinova, S.M. Csucseva.

A szakdolgozat 65 oldalas, bevezetőt, három fejezetet, bekezdésekre bontva, következtetést és a felhasznált irodalom jegyzékét tartalmazza.

1.1 Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés polgári jogi fogalma

Az ingatlan adásvételi (adásvételi) szerződése személyek olyan megállapodását jelenti, amelynek értelmében az eladó vállalja, hogy a vevő tulajdonába ad egy telket, épületet, építményt vagy egyéb ingatlant (az 549. cikk 1. pontja). az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve).

A klasszikus polgári jogi jellemzők szempontjából az ingatlan adásvételi szerződés konszenzusos, térítendő és kölcsönös.

Az adásvételi szerződés jogi definíciójából az következik, hogy az eladónak az ingatlan átruházási kötelezettségét keletkezteti. A meghatározott norma nem mond semmit a vevő kötelezettségeiről, de ezek könnyen levezethetők az adásvételre vonatkozó általánosabb szabályból: a vevő köteles átvenni az átadott ingatlant, és bizonyos összeget (árat) fizetni érte ( Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 454. cikkének 1. szakasza). Így a törvény csak azt mondja ki, hogy e szerződés alapján kötelezettség keletkezik. Ugyanakkor ez a szabály nem mond semmit az ingatlanok tulajdonjogának átruházásáról. Ennek eredményeként megállapítható, hogy a megkötött szerződés értelmében az ingatlantárgyra vonatkozó önmagában fennálló dologi jog (tulajdonjog) nem száll át. Így az ingatlanértékesítés orosz jogi formulája az adásvételi szerződés kötelező érvényű szerkezetén alapul.

A jelenlegi orosz jogszabályok rendszerében az ingatlanértékesítésre vonatkozó szabályokat a Ch. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. cikke "Vásárlás és eladás". Ebben a fejezetben többféle speciálisan szabályozott adásvételi szerződés létezik, amelyek között különleges helyet foglal el az ingatlan adásvételi szerződés (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 549-558. cikke). A jogalkotó szükségesnek tartotta az ingatlanok forgalmának szabályozására vonatkozó speciális szabályok meghatározását. Ez nyilvánvalóan a következő tényezőknek köszönhető:

Az ingatlannak különleges vagyoni és társadalmi értéke van, ami megköveteli, hogy ezeket a körülményeket figyelembe vegyék a polgári forgalomban lévő ezen objektumok fokozott védelmi intézkedéseinek szükségessége szempontjából;

Az ingatlan elválaszthatatlanul kapcsolódik a telkekhez; a földtulajdon elvileg nem ingó vagyon, amelyet nem lehet figyelmen kívül hagyni az ingatlan forgalmának jogi feltételeinek megteremtésekor;

Az ingatlan dolgok egyenként meghatározott dolgok, ami jelentősen befolyásolja értékük megállapításának rendjét és módszereit, valamint a forgalom feltételeit;

Az ingatlan dolgok nem fogyasztásra alkalmas dolgok, amelyek a szokásos gazdasági használat során nem veszhetnek el.

Mindezek a körülmények azt jelzik, hogy a jogalkotó részéről kiemelt figyelmet kell fordítani az ingatlanforgalmi igényekre, és meghatározzák az ingatlanok fizetett elidegenítésének tárgyának sajátosságait. Ez pedig befolyásolta az ingatlanok forgalmának szabályait.

Ismeretes, hogy az ingatlanokat alapvetően különböző célokra lehet felhasználni: akár a polgárok lakásigényének kielégítésére, akár termelési, gazdasági szükségletek kielégítésére, vagy üzleti problémák megoldására, vagyis haszonszerzés céljából. Ezt a körülményt sem hagyhatja figyelmen kívül a jogalkotó. Ezért az orosz jogszabályok különféle jogi rendszereket állapítanak meg az ingatlanok forgalmára, attól függően, hogy milyen célra használják: szociális (lakás) vagy profitszerzés céljából. A lakóhelyiségek (lakásállomány) forgalmát elsősorban a lakásjogi normák szabályozzák, amelyek jelentős garanciákat nyújtanak az ilyen lakóhelyiségben élő személyek számára. Az orosz jogban az Orosz Föderáció Lakáskódexe szabályozza a lakásállományhoz kapcsolódó ingatlanok elidegenítését (bár a lakóingatlanok elidegenítésére vonatkozó külön szabályokat, mint keretnormákat, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve is tartalmazza). .

A kereskedelmi ingatlanok forgalmára viszont a polgári jog általános szabályai vonatkoznak; a lakásjog nem érinti az ilyen ingatlanok elidegenítésének feltételeit.

Az ingatlanok forgalmára speciális szabályokat állapítottak meg a gyakran kereskedelmi célra használt, meghatározott ingatlanok adásvétele kapcsán is, pl. repülőgépek és tengeri hajók, belvízi hajózási hajók, valamint űrobjektumok.

Az olyan specifikus ingatlanobjektumok, mint a vállalkozások - ingatlanegyüttesek elidegenítése is jelentős jellemzőkkel bír.

Amint már említettük, a kereskedelmi ingatlanok elidegenítésének szabályai a polgári jogi normák hatálya alá tartoznak, és nem befolyásolják a lakásjogszabályok normái. Mivel az ingatlan adásvételi szerződés, nem önálló szerződéstípus, egyfajta adásvételi szerződés, ezért a megfelelő ügyletekre is az adásvételre irányadó általános szabályok vonatkoznak.

Az alkalmazandó normák hierarchiája a következő: először speciális normákat alkalmaznak - a 7. §-ban foglalt normákat. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. cikke (ingatlan értékesítése); akkor az adásvételre irányadó szabályokat kell alkalmazni; valamint a jelen szabályok által nem szabályozott részben - a kötelezettségekre vonatkozó általános szabályokat. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy abban az esetben, ha ingatlant aukción vásárolnak, az árverés lebonyolítására vonatkozó szabályokat (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 447–449. cikke) kell alkalmazni a vonatkozó kapcsolatokra.

Az ingatlanok köztulajdonból magántulajdonba történő elidegenítésére külön eljárást állapítottak meg. Ebben az esetben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 217. cikke értelmében a privatizációs jogszabályok hatályosak. A kereskedelmi ingatlanoknak az állami (önkormányzati) tulajdonból magánszemélyek vagy jogi személyek tulajdonába való elidegenítését az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról szóló szövetségi törvénnyel összhangban kell végrehajtani. A köztulajdonos által magánszemély részére történő ingatlanértékesítés szabályainak megsértése az ingatlanelidegenítésre vonatkozó ügyletek érvénytelenségét vonja maga után.

Jelenleg a 2001. december 21-i szövetségi törvény "Az állami és önkormányzati vagyon privatizációjáról" van érvényben, amely 2002. április 27-én lépett hatályba. Ez a harmadik privatizációs törvény, amely általánosságban törvénynek mondható. viszonylag stabil forgalmi feltételek mellett elfogadott, nem törekszik a vagyon (ideértve az ingatlanokat is) tömeges (teljes) bevonására a polgári forgalomba.

Az ingatlan adásvételi szerződés felei magánszemélyek és jogi személyek egyaránt lehetnek. Ha egy magánszemély szerződő fél, akkor bizonyos követelményeket támasztanak vele szemben. Így az ingatlan adásvételi szerződésben részes lehet olyan állampolgár, aki elérte a nagykorúságot (az Orosz Föderációban - tizennyolc éves), és teljes jogképességgel rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy ennek az állampolgárnak egészségügyi okokból nincs korlátozása a vizsgált ingatlan adásvételi szerződés feltételeinek teljesítésével kapcsolatos szükséges intézkedések elvégzésére.

7. bekezdés, fej. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 30. cikke tartalmaz néhány szabályt, amelyek szabályozzák a felek közötti kapcsolatot az ingatlan adásvételi szerződésben. Ezek a szabályok alapvetően az ingatlan átruházásának és a szerződés szerinti fizetés feltételeire vonatkoznak. A felek kapcsolatára vonatkozó szabályok többsége ugyanezen fejezet 1. §-ában, az adásvételre vonatkozó általános rendelkezésekben összpontosul.

Főszabály szerint az ingatlan eladója lehet az ingatlan tulajdonosa. Az ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez azonban a tulajdonosnak nem kell igazolnia az elidegenített ingatlanra való jogosultságát. Ezt a jogot a polgári ügyletekben résztvevők jóhiszeműségének elve vállalja. Ennek a szabálynak az előfeltétele a résztvevők közötti kapcsolatokba vetett bizalomra épülő forgalom szükségessége. Egy időben B.B. professzor. Cserepakhin megjegyezte, nehéz elképzelni a vevők puszta gyanújára épülő civil forgalmat. Így az általános szabály az, hogy a dolog tulajdonosának azt kell tekinteni, aki a dolog eladója.

K.I. Sklovsky írja: „Az adásvételnek ez a tulajdonsága – az eladó felmentése a tulajdonjog bizonyítási kötelezettsége alól – valójában sokkal mélyebben rejlik, mint amilyennek látszik: jórészt a teljes polgári forgalom erre épül. a gyakorlati lehetetlenségről az eladók tulajdonosi legitimációjának feltételei között a forgalom meglétéről, ezen adásvételi tulajdonságok nélkül a lelkiismeretes vásárló kulcsfigurája, valamint maga a lelkiismeretes szerzés fogalma is elveszítené létét.

Az ingatlaneladás kapcsán azonban meglehetősen nehéz másként elképzelni. Furcsa lenne, ha a jogalkotó a tulajdonosra kötelezné az ingatlan tulajdonjogának bizonyítását. A jogszabály egyéb mechanizmusokat is tartalmaz, amelyekkel az ingatlanok elidegenítésénél csökkentik vagy akár kizárják a visszaélés lehetőségét. Ez az ingatlanjogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásának rendszerére vonatkozik, amely a közmegbízhatóság elve szerint épül fel. Az ingatlanvásárló mindenesetre mindig hivatkozhat az USRR-ben foglalt ingatlanjogokra vonatkozó információkra, és ez utóbbi nyilvános megbízhatósága miatt információi alapján jóhiszemű ingatlanvásárlóvá válik.

A nem tulajdonosok korlátozása ebben az esetben az, hogy a vagyon elidegenítése nem lehet ellentétes a megfelelő egységes vállalkozás tevékenységének céljaival, amely ilyen vagyonnal korlátozottan rendelkezik. Tehát az Art. (3) bekezdésével összhangban Az állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról szóló szövetségi törvény (a továbbiakban: az egységes vállalkozásokról szóló törvény) 18. cikke értelmében az állami vagy önkormányzati vállalkozás csak olyan mértékben rendelkezik ingatlannal, amely nem fosztja meg a tevékenység végzésének képességétől. , célok, tárgy, melynek típusait egy ilyen vállalkozás alapszabálya határozza meg. Az állami vagy önkormányzati vállalkozás által e követelmény megsértésével kötött ügyletek semmisek. Ezen túlmenően, amint azt a jogirodalom is megjegyzi, ennek az ügyletnek az érvénytelensége a megkötésének tényéből következik (nem szükséges a bíróság általi érvénytelenítés). Az érvénytelen ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazása iránti igényt bármely érdekelt, így különösen arra felhatalmazott szerv terjeszthet elő. Így a jogszabály meglehetősen szigorú szabályt fogalmaz meg, amely az egységes vállalkozások jogait korlátozza az ingatlanelidegenítés lehetőségére. Az egységes vállalkozásokról szóló törvény elfogadása előtt a választottbíróságok gyakorlatában is hasonló megközelítés volt jelen az egységes vállalkozások által lebonyolított releváns ügyletek értékelésében. Ezt megerősíti például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i N 8 határozatának 9. pontja a tulajdonjogok és egyéb tulajdon védelmével kapcsolatos viták megoldásának gyakorlatának egyes kérdéseiről. jogok, amelyek szerint azokban az esetekben, amikor a vállalkozás tevékenységeit, beleértve és az Art. (2) bekezdésében foglalt követelményeknek megfelelően hajtják végre. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 295. §-a a gazdasági irányítási jog alapján a vállalkozáshoz ruházott ingó és ingatlan vagyon más személyek számára történő elidegenítéséről vagy hosszú távú használatba vételéről szól, amelyek közvetlenül részt vesznek a gyártási folyamatban. vállalkozás, a tulajdonos ingatlanának rendeltetésszerű használatának ellehetetlenüléséhez vezet, a megfelelő ügyletek érvénytelenek az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 168. §-a alapján, függetlenül attól, hogy azokat a tulajdonos vagy annak felhatalmazott szerve hozzájárulásával, vagy a vállalkozás önállóan készítette-e. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen, a bírói és választottbírósági gyakorlatban kezdetben megfogalmazott, majd a jogalkotó által támogatott megközelítésnek minden jó irányultsága ellenére - a köztulajdonos érdekeit védő - jelentős hátránya van. Ilyen hátrány abban rejlik, hogy ezek a normák bizonytalanságot keltenek a civil forgalomban. Az egységes vállalkozásokkal foglalkozó alanyok, ha ez utóbbiak elidegenített ingatlanok, tisztázatlan helyzetben maradnak, hiszen mindig lesz hipotetikus lehetőségük megtámadni azokat az ügyleteket, amelyek a jog alapján az egységes vállalkozások tulajdonát képező ingatlanok elidegenítését eredményezték. a gazdasági irányítás. Ezenkívül a vevőket megfosztják attól a lehetőségtől, hogy felmérjék a tranzakció megtámadásának valószínűségét. Ez természetesen kihat a polgári forgalom stabilitására, végső soron a polgári jog és rend stabilitására. Figyelembe véve, hogy a polgári forgalom stabilitása alapvető cél, amelynek biztosítására a polgári jog irányul, megállapítható, hogy e szabály felülvizsgálata szükséges.

Ugyanakkor az ingatlan jogszerű elidegenítése olyan személy által, aki azt gazdálkodási vagy operatív irányítási jog alapján birtokolja, nemcsak ezen korlátozott vagyoni értékű jogok megszűnését jelenti, hanem az ingatlan tulajdonjogának megszűnését is. tulajdonos (állami vagy önkormányzati szerv).

Eladóként olyan intézmények is felléphetnek, akik nem ingatlantulajdonosok. Ingatlanértékesítésre azonban csak akkor van joguk az intézményeknek, ha vállalkozói tevékenység végzésére jogosítanak fel, és az ingatlant e tevékenység végrehajtásával szerzik meg.

A jogszabályban meghatározott esetekben az állami intézmény tevékenységének megvalósítása érdekében az operatív irányítási jog alapján az intézményhez történő engedményezéssel szerződés alapján ingatlant szerezhet.

Így például az OJSC a választottbírósághoz fordult keresettel az Orosz Föderáció Adó- és Illetékügyi Minisztériumának regionális osztálya ellen, hogy érvénytelenítse az OJSC (eladó) és a Állami Adófelügyelőség (vevő). A kereseteket az indokolta, hogy az állami intézményként működő adófelügyelőségnek nem volt joga a vitatott nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogának megszerzésére, mivel az ilyen ügylet lebonyolítása ellentétes tevékenységének céljaival és tárgyával. Az ügy felügyeleti vizsgálata során az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége rámutatott, hogy a szerződés szerinti adásvétel tárgya egy nem lakás céljára szolgáló irodahelyiség, amelyet az adófelügyelőség tevékenysége végzésére használ. Ezt a helyiséget az adófelügyelőség az Orosz Föderáció Állami Adószolgálatának szociális fejlesztési központosított alapja terhére szerezte meg, amelynek pénzeszközeit többek között a szociális infrastruktúra, valamint az anyagi és technikai fejlesztésre használták fel. az Állami Adószolgálat alapja. 2. pontja Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 299. §-a értelmében nem kizárt, hogy egy állami intézmény szerződés alapján ingatlant szerezzen, amely az operatív irányításába kerül. A vitatott ügylet megkötése előtt az Oroszországi Állami Vagyonbizottság területi ügynöksége végzésével engedélyezte az adófelügyelőségnek, hogy megvásárolja ezt a helyiséget azzal a feltétellel, hogy utólag a megnevezett adófelügyelőséghez rendeli. az operatív irányítás. Ilyen körülmények között tarthatatlanok azok a következtetések, amelyek szerint az adófelügyelőség irodahelyiség-szerzési ügylete jogellenessége miatt semmis.

A vevő fő felelőssége a szerződés alapján megvásárolt ingatlanok kifizetése. Főszabályként a megállapodásban a felek előírják, hogy ezt a fizetést az értékesített ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami bejegyzése előtt kell teljesíteni. Ugyanakkor valami más sem kizárt. A feleknek jogukban áll megállapodni abban, hogy a szerződés szerinti kifizetésre az elidegenített ingatlantárgyra vonatkozó jogok átruházásának állami nyilvántartásba vétele után kerül sor.

Az archaikus jogrendszerekben az ár megfizetése az adásvételi szerződés alapján elidegenített dolog tulajdonjogának átruházásával járt. A római jogászok felhívták a figyelmet arra, hogy az eladott és átruházott dolgot a vevő csak akkor szerzi meg, ha kifizeti az árat az eladónak, vagy más módon, például kezességgel vagy záloggal kielégíti. Ezt még a XII. táblák törvénye is előírja. A modern normák más forgalmi elveken alapulnak, és előírják, hogy az eladott dolog tulajdonjogának átruházása főszabály szerint akkor történik meg, amikor az eladó átadja a dolgot a vevőnek (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. cikke). ), kivéve, ha törvény vagy szerződés másként rendelkezik. Az ingatlanok elidegenítésére vonatkozóan az "egyébként" törvény állapítja meg - a tulajdonjog átruházása az állami bejegyzés időpontjában történik.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlan tulajdonjogának állami nyilvántartásba vétele után a vevőnek nincs joga követelni az adásvételi szerződés felmondását még akkor sem, ha az ingatlan árát nem fizette meg. vásárolt ingatlan. Ez a szabály, bár a törvény közvetlenül nem írja elő, a jelentéséből következik, és a bírói gyakorlatban fogalmazódott meg. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége az egyik vizsgált esetben jelezte, hogy az ingatlan megszerzőjének a szerződés szerinti tulajdonjoga a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzésének pillanatától keletkezik. Ilyen körülmények között jogos az a következtetés, hogy az eladott helyiségek tulajdonjoga az ingatlan elidegenítésének állami nyilvántartásba vétele után átszáll, és nincs ok a szerződés felbontására. A jogirodalom pontosabban meghatározza azt az időpontot, ameddig ebben az esetben megengedhető a szerződés felmondása. Szóval, K.I. Sklovsky azt írja, hogy "a szerződés felmondása az eladó tulajdonának csak a dolog átruházási kötelezettségének teljesüléséig való megtartását jelenti", amelyre főszabály szerint a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt kerül sor. Ezt követően "a közismert szabály szerint, amely szerint a szerződés felmondása csak a jövőre vonatkozik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 453. cikke), a tulajdon visszaadása csak akkor lehetséges, ha azt a a szerződés (ami azt jelenti, hogy az ingatlan visszaszolgáltatása nem automatikusan, hanem külön visszaszolgáltatási megállapodás alapján történik, amely a szerződés valamilyen opcionális megállapodásának tekinthető)".

Az ingatlan adásvételi szerződés alapvető feltételei a következők: a szerződés tárgyára vonatkozó kikötés (ami, mint tudod, minden szerződés lényeges feltételének minősül) és az elidegenített ingatlantárgy árára vonatkozó záradék. . Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 554. cikke értelmében az ingatlan adásvételi szerződésnek olyan információkat is tartalmaznia kell, amelyek lehetővé teszik a szerződés alapján a vevőnek átruházandó ingatlanok egyértelmű meghatározását.

Ez az információ az ingatlannak az adott telken vagy más ingatlan részeként való elhelyezkedésére vonatkozó információkat tartalmaz. Abban az esetben, ha a tárgyra vonatkozó meghatározott információ hiányzik az ingatlan adásvételi szerződéséből, akkor ez a szerződés nem tekinthető megkötöttnek.

A jogirodalom azt a kérdést tárgyalja, hogy mit kell érteni az ingatlan-adásvételi szerződés tárgya alatt. E.Yu. A Valyavina azt írja, hogy a szóban forgó szerződés tárgya ingatlan. Ugyanezt az álláspontot osztja E.S. Boltanov, aki azt állítja, hogy az ingatlan adásvételi szerződés tárgya ingatlan, amely a szerződés megkötésekor főszabály szerint már az eladót illeti meg tulajdonosi jogon.

V.V. Vitryansky rámutat, hogy "az ingatlan adásvételi szerződés tárgya kétféle tárgyat foglal magában: egyrészt az eladó ingatlant; másrészt a felek tevékenységét az ingatlan átruházásával, elfogadásával és kifizetésével kapcsolatban. ingatlan eladó."

Egy másik művében azonban V.V. Vitryansky egy általánosabb megállapodást - adásvételi szerződést - annak tartalmi fókusza szempontjából jellemezve azt mondja, hogy "a megállapodás tárgya, pontosabban a megállapodásból eredő kötelezettség tárgya egy cselekmény. vagy tétlenség), hogy a kötelezett fél (illetve ennek elköteleződésétől tartózkodik)... Például az adásvételi szerződés tárgya az eladónak az árut a vevő tulajdonába kerülése, illetve a vevőnek az áru átvételére irányuló cselekménye, ill. a meghatározott árat fizesse ki érte, és ne az áruért (a mennyiség és a név), ahogyan azt néha gondolják)".

Ez utóbbi nézőpont az adásvételi szerződés szerinti kötelezettség alanya összetételének pluralisztikus (több tárgyú) megértésén alapul. Ez az álláspont tűnik indokoltabbnak, hiszen a szerződés fő tartalma nemcsak az, hogy megjelölje, hogy mit kell átruházni, hanem azt is, hogy az ingatlan átruházásakor milyen intézkedéseket kell tenni.

Az ingatlan adásvételi szerződés másik lényeges feltétele az elidegenített ingatlan ára. Az ingatlan adásvételi szerződés alapján történő elidegenítése e megállapodás egyik fő jellemzőjeként a megtorlást feltételezi. Valójában a megtorlás az adásvételi szerződés egyik jele, beleértve az ingatlan adásvételét is. A megtorlás lényege abban rejlik, hogy a jogviszony résztvevője az elidegenített vagyonért cserébe kölcsönös vagyoni támogatást kap. Az ingatlan adásvételi szerződés megtérítése jelen szerződés árában tükröződik. (1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 555. cikkében az ingatlan adásvételi szerződésében elő kell írni az ingatlan árát. Ha a szerződésben nem szerepel az ingatlan árára vonatkozó, a felek által írásban megállapodott feltétel, az adásvételi szerződés meg nem kötöttnek tekintendő. Ebben az esetben az ármegállapítási szabályokat, amelyeket az Art. (3) bekezdése állapít meg. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 424. §-a nem vonatkozik ingatlanvásárlásra és eladásra.

Az ingatlan adásvételi szerződés szerinti árszabályozás második fontos szempontja, hogy a telken található elidegenített ingatlan (épületek, építmények stb.) ára tartalmazza az ezzel az ingatlannal átruházott telekrész árát. birtok vagy az ahhoz való jog. Ez a szabály diszpozitív, hacsak jogszabály vagy a felek megállapodása eltérően nem rendelkezik. Az eladó és a vevő megállapodhatnak abban, hogy a telek ára külön kerül meghatározásra, függetlenül az ezen a telken található ingatlan árától. Így az ingatlan adásvételi szerződésben történő feltüntetésének elmulasztása azon telek árának elmulasztása, amelyen ezen ingatlan található, nem ad alapot a szerződés meg nem kötöttnek minősítésére.

A kereskedelmi forgalomban lévő ingatlanokkal folytatott ügyleteknél az elidegenített ingatlan árának meghatározása a részvényjogszabályok keretében nyer jelentőséget. Mivel az ingatlanok általában megnövekedett értékkel bírnak, ennek az ingatlannak az elidegenítése azt jelenti, hogy piaci értékelésre van szükség. A megfelelő piaci értékelést ebben az esetben az igazgatóság a Ptk. A részvénytársaságokról szóló, 1995. december 26-i N 208-FZ szövetségi törvény (a továbbiakban: a részvénytársaságokról szóló törvény) 77. cikke. Ugyanakkor az elidegenített ingatlan forgalmi értékének megállapításához független értékbecslő bevonása is lehetséges. Az elidegenített ingatlan ára és értéke közötti eltérés körüli vita esetén a bíróságnak ellenőriznie kell az érdekelt fél érveit az ingatlan forgalmi értékével kapcsolatban.

Így az egyik esetben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége az alsóbb fokú bíróságok aktusait hatályon kívül helyezve az alábbiakat jelölte meg a törlés egyik indokaként. Az Art. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról szóló törvény 16. §-a szerint a jogok állami bejegyzése a szerzői jog jogosultja, a szerződő fél vagy az általa meghatalmazott személy kérelme alapján történhet, feltéve, hogy megfelelően végrehajtott. meghatalmazás. Megfelelően kitöltött jelentkezés hiányában regisztráció nem lehetséges. Egy konkrét ügy elbírálása során a bíróság nem vizsgálta és nem kapott megfelelő értékelést a felperesnek az elidegenített ingatlan ára és az igazgatóság által megállapítandó forgalmi értéke közötti nyilvánvaló eltérésre vonatkozó érveiről. pontja szerinti részvénytársaságnak. A JSC-ről szóló törvény 77. cikke. A vitatott helyiségek független értékbecslő által végzett, az ügy irataiban található értékelése azt mutatja, hogy az adásvételi szerződésben szereplő tárgy ára 40-szeres alul van feltüntetve.

Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötésekor nemcsak az elidegenített ingatlan árának pénzegységben történő közvetlen feltüntetése megengedett, hanem az is, hogy milyen módon lehet ezt az árat vitathatatlanul meghatározni. Tehát abban az esetben, ha az ingatlan ára területegységre vagy más méretmutatóra kerül meghatározásra, akkor az ilyen ingatlan fizetendő teljes árát a vevőnek átadott ingatlan tényleges mérete alapján határozzák meg ( Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 555. cikkének 3. szakasza).

Ezen túlmenően, ha olyan ingatlant értékesítenek, amely elválaszthatatlanul kapcsolódik a földhöz, akkor a szerződés tárgyának meg kell határoznia a földterülethez fűződő jogok jogi sorsát is. Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy a telkek értékesítése (beleértve a rajta található ingatlant is) csak akkor megengedett, ha átesett az állami kataszteri nyilvántartásba vételi eljáráson (az RF LC 37. cikke). .

A szakirodalomban javaslat született az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételeinek körének bővítésére. P.V. szerint Skiba, jogszabályba kell foglalni egy olyan rendelkezést, amely szerint a minőségi feltételt az ingatlan adásvételi szerződés lényeges feltételei között kell szerepeltetni, hiszen az ingatlan egy-egy dolog, és annak csere lehetetlen. A javaslatot láthatóan jó szándék diktálta: egy jóhiszemű vásárló jogainak védelme, aki megszenvedte, hogy nem megfelelő ingatlant adtak el neki. Úgy tűnik azonban, hogy ez a javaslat nem fogadható el. Először is, az ingatlanvásárló jogi eszközökkel rendelkezik jogainak védelmében. A leírt helyzetben a jóhiszemű vevőnek saját választása szerint jogában áll kártérítést kérni, vagy felmondani a szerződést. Másodsorban a jóhiszemű vásárló lehetőségeit szűkíti annak a rendelkezésnek a jogszabályi megszilárdítása, amely szerint az ingatlan minőségi feltétele az adásvételi szerződés elengedhetetlen feltétele. Ebben az esetben a minőségi feltétel be nem tartása nem jelenti a megállapodás megkötését és az elidegenített ingatlanhoz kapcsolódó jogok átruházását a megszerzőre. Eközben bizonyos helyzetekben a jóhiszemű vásárló érdeklődhet akár nem megfelelő minőségű ingatlan megszerzésében is, az elszenvedett veszteségek megtérítése mellett. Harmadszor pedig a minőségi feltétel szerződésben való hiányának vagy meglétének semmi köze a szerződés teljesítéséhez, hiszen a minőségi nem lakás céljára szolgáló helyiségek átadására vonatkozó kötelezettség nem megfelelő teljesítése a minőségi feltétel rögzítése esetén is lehetséges. a szerződésben.

Az ingatlan-adásvételi szerződés tárgyának meghatározásakor szem előtt kell tartani, hogy a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 129. §-a értelmében csak a forgalomból ki nem vont és forgalomba nem korlátozott ingatlan használható ilyenként. A föld és az egyéb természeti erőforrások forgalmára vonatkozóan olyan szabályt állapítottak meg, amely szerint ezen ingatlanok elidegenítése olyan mértékben lehetséges, ameddig a földre és egyéb természeti erőforrásokra vonatkozó törvények lehetővé teszik (3. pont). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 129. cikke). Így a föld és a természeti erőforrások forgalmának szabályozásában kiemelten kezeli a külön jogszabály, amely az ingatlanok forgalmával kapcsolatban bizonyos mentességeket állapít meg. Például az Art. (4) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Földkódexének 27. cikke kivonták a forgalomból (tehát nem képezhetik tranzakciók tárgyát) a szövetségi tulajdonú objektumok által elfoglalt földterületeket: állami természetvédelmi területek és nemzeti parkok; olyan épületek, építmények és építmények, amelyekben az Orosz Föderáció fegyveres erői, az Orosz Föderáció Határszolgálatának csapatai, egyéb csapatok, katonai alakulatok és testületek stb. helyezkednek el állandó tevékenység céljából.

A mezőgazdasági földterületek forgalmának szabályozása a 2002. július 24-i N 101-FZ „A mezőgazdasági területek forgalmáról” szóló szövetségi törvényben meghatározott szabályok szerint történik.

2.1 A szerződéskötés főbb szakaszai

Az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése abból áll, hogy az eladó a szerződésben meghatározott pénzösszeget átutalja az eladott ingatlan vevőjének, a vevő pedig az eladónak. Ezen túlmenően a vevő köteles átvenni a részére átruházott ingatlant.

Az ingatlan átruházásának rendjét az Art. 1. pontja állapítja meg. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 556. cikke előírja, hogy az ingatlan eladó általi átruházása és a vevő általi elfogadása a felek által aláírt átruházási okirat vagy más átruházási dokumentum szerint történik. Maga az ingatlan átruházásáról szóló törvény nem tekinthető egyfajta szerződésnek, amely a felek ingatlan-adásvételi szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit megállapítja, megváltoztatja vagy megszünteti. Ugyanígy az ingatlan átruházási okirat aláírásával nem történik meg az ingatlanra való dologi jog (tulajdon) átruházása. Ez az aktus lényegében bizonyíték értékű, a szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítését igazoló dokumentumnak minősül.

Ugyanakkor az ingatlan átruházása a vonatkozó törvény alapján azt jelenti, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogává válik, bár még nem tulajdonosa az ingatlannak. Az orosz jog nem ismer olyan kategóriát, mint a "tulajdon". A tulajdonnak, mint jogi ténynek azonban számos fontos jogkövetkezménye van, többek között az ingatlanforgalmi viszonyokra is. Ez a dolgozat a forgalom alapjául szolgáló egyik legfontosabb alapelvhez, a résztvevők lelkiismeretességéhez kapcsolódik. A kereskedelmi forgalom megköveteli, hogy a forgalomban résztvevőt jóhiszemű személyként kezeljék. Az ellenkező bizonyításáig jóhiszeműnek kell tekinteni a vagyonforgalom tárgyának tulajdonjogát. Ez a körülmény biztosítja a forgalom stabilitását, serkenti annak résztvevőit egymásban való bizalomra, ennek eredményeként a szabadabb ügyletek lebonyolítására.

Az ingatlan átruházási kötelezettség teljesítésének sajátosságai jelentősen eltérnek az ingó átruházási kötelezettség teljesítésének eljárási rendjétől. Ha egy ingó dolog a vevőnek történő átadással átadható, akkor az ingatlan a szó megfelelő értelmében nem adható át, azaz kézről kézre adható. Éppen ezért a jogalkotó külön eljárást állapít meg az ingatlanok átadására. Az eladó az ingatlan átruházási kötelezettségének a vevőnek történő átadását követően teljesítettnek minősül, feltéve, hogy mindkét fél aláírta a megfelelő átruházási okiratot. Az átadás-átvételi okirat aláírása tehát az átadás, vagyis az ingatlan vevő birtokába kerülésének tényét igazolja. Ettől a pillanattól kezdve a vevő lesz az ingatlan tulajdonjog-tulajdonosa, még akkor is, ha még nem tulajdonosa (mivel a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzésének pillanatától válik tulajdonossá). Éppen ezért az ingatlan átruházási okirat elkészítésekor az átadott dolgot részletesen ismertetni kell, valamint az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor. Ez elengedhetetlen az átadott ingatlan egyedivé tételéhez.

Mivel az ingatlan átruházásáról szóló okirat aláírása az ingatlantárgy vevő részére történő átadása bizonyítékának minősül, a jogalkotó olyan szabályt állapított meg, amely szerint az eladó ingatlanátruházási kötelezettsége csak azután tekintendő teljesítettnek. a felek aláírták az átruházási okmányt (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 556. cikkének 1. pontja) ... Az ingatlan átruházásáról szóló okirat aláírásának egyik fél általi kijátszása az eladó megtagadásának minősül az ingatlan átruházási kötelezettségének, a vevő pedig az ingatlan átvételének kötelezettsége alól. Így a cselekmény aláírásának kijátszása a kötelezettség teljesítésének késedelmét vonja maga után a vétkes fél számára, ami viszont a veszteségek behajtásának, a teljesítés érdekveszteség miatti megtagadásának stb. (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 405., 406. cikke).

Azt is szem előtt kell tartani, hogy az ingatlan átruházásáról szóló törvény aláírása nem alapja a jogok állami bejegyzésének. Ez az Art. Az ingatlanjogok állami bejegyzéséről szóló törvény 17. cikke, amely szerint az állami bejegyzés alapja a megállapodás és egyéb ügyletek. Ugyanakkor igazságos lenne egy ilyen jogalkotási megközelítést legalább ellentmondásosnak tekinteni. Az orosz polgári doktrína főszabályként a hagyomány intézményén alapul, amely úgy véli, hogy a jog átruházásának alapja a tulajdonjog átruházása, egy dolog átadása (lásd a Polgári Törvénykönyv 223. cikkének 1. bekezdését). az Orosz Föderáció). Az ingatlan tulajdonjogának átruházásának analógja az átruházási okirat aláírása. Így az orosz jogszabályok logikája megköveteli, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben foglalt kötelezettség teljesítése érdekében végrehajtott ingatlanátruházás független alap legyen az ingatlanjogok állami bejegyzéséhez. Ez mindenesetre segít kizárni azokat a helyzeteket, amikor a vevő jogait korlátozzák a megkötött megállapodás alapján a tulajdonjog átruházásáról szóló állami bejegyzési bírósági végzésben foglalt követelmények. Emellett az ingatlan átruházásának jogi jelentősége az is legyen, hogy a különböző vevők egymással versengő követelései esetén, amelyek követeléseiket egy eladóval kötött különböző szerződésekre alapozzák, előnyben kell részesíteni azt, akinek az ingatlant átadták. (törvény alapján átruházott) az eladó. ...

Így a megállapodás alapján keletkezett kötelezettség teljesítése során az ingatlan átruházása jogi jelentőséggel kell, hogy legyen - az elidegenített ingatlanra vonatkozó jogok állami bejegyzésének alapja kell, hogy legyen. Maga az ingatlanhoz való dologi jog csak az állami bejegyzés alapján keletkezik.

Az ingatlan tulajdonjoga számos jogot biztosít a vevőnek. Ez mindenekelőtt az ingatlanhoz fűződő jogok védelmének szabadalmaztatott módszereinek alkalmazásának lehetőségére vonatkozik (például érvényesítéshez és negatív követelésekhez).

Ugyanakkor ezen ingatlan fenntartásának terhe az ingatlan átruházásának pillanatához kapcsolódik. Ez a pillanat fontos a véletlen vagyonvesztés kockázatának átszállásának időpontjának meghatározásához. Ugyanakkor a feleknek jogukban áll a szerződésben az ingatlanok véletlen megsemmisülése kockázatának átruházásának másik pillanatát megállapítani.

Abban az esetben, ha az egyik fél kibújik az ingatlan átruházásáról szóló okirat aláírása elől, ez úgy minősül, hogy az eladó megtagadja az ingatlan átruházási kötelezettségét, illetve a vevő az ingatlan átvételét.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlan átruházásának igazolása a vagyonátruházásról szóló okirat elkészítése. De ugyanakkor az ingatlant kísérő egyéb vagyon átruházása nem rendelkezik megfelelő bizonyító erővel. Tehát az egyik esetben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége jelezte, hogy a terv- és becslési dokumentációnak egy folyamatban lévő építési objektumra való átadása nem bizonyítéka az ingatlannak a vevőre történő átruházása adásvétel keretében és adásvételi szerződés.

Az ingatlan adásvételi szerződés felek általi teljesítésekor a vevő tulajdonjogának bejegyzéséig a harmadik személyek és a szerződő felek közötti jogviszony nem változik. Az eladó továbbra is az ingatlan tulajdonosa a jogok vevőre történő átruházásának állami bejegyzéséig. Ez azt jelenti, hogy ő viseli az összes kockázatot, valamint az ingatlan fenntartásának terhét. Övé az ingatlan által hozott összes bevétel is.

Az ingatlan adásvételi szerződést írásban, a felek által aláírt egységes okirat elkészítésével kell megkötni. Az ingatlan-adásvételi szerződés formájának be nem tartása annak érvénytelenségét (semmisségét) vonja maga után (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 550. cikke). Ezek a követelmények kizárják az ilyen megállapodás megkötésének lehetőségét postai, távirati, távirati, elektronikus vagy egyéb kommunikációs eszközök útján.

Abban az esetben, ha az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során a felek megállapodnak a szerződés feltételeinek megváltoztatásában, akkor ezt a megállapodást is ugyanabban a formában kell megkötni - egyetlen, az általa aláírt dokumentum formájában. a bulik. A jogalkotó nem határozza meg, hogy az ingatlan-adásvételi szerződés feltételeinek módosításához be kell-e jegyeztetni a megállapodást. A bírói gyakorlat teljesen jogosan indul ki abból a tényből, hogy az ingatlan-adásvételi szerződés feltételeinek megváltoztatásáról szóló megállapodásra ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a főszerződésre, vagyis azt az igazságszolgáltatási intézménynél nyilvántartásba kell venni ingatlanjogok és ügyletek (a Szövetségi Regisztrációs Szolgálat területi részlegében).

Az ingatlan adásvételi szerződést nem kell hitelesíteni. Ugyanakkor az ilyen szerződések közjegyzői okiratba foglalása nem mond ellent a hatályos jogszabályoknak, sőt a gazdasági szükségszerűség szempontjából sokszor még célszerű is. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy egyrészt az Art. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról szóló törvény 16. §-a értelmében a közjegyzői hitelesítést nem igénylő, de a felek akaratának megfelelően hitelesített szerződések egyszerűsített állami bejegyzési eljáráson esnek át. Másodszor, az ügyletet igazoló magánjegyző teljes vagyonával felelős az elvégzett közjegyzői cselekményért (az orosz közjegyzői jogszabályok alapjainak 17. cikke).

Az ingatlanok adásvételére vonatkozó szerződések esetében olyan szabályt hoztak létre, amely szerint az ingatlan tulajdonjogának e szerződés szerinti átruházása állami nyilvántartásba vételhez kötött (a Polgári Törvénykönyv 551. cikkének 1. szakasza). Mindazonáltal szem előtt kell tartani, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételének hiánya nem alapja az adásvételi szerződés érvénytelenségének. Az ingatlan adásvételi szerződés attól a pillanattól tekintendő megkötöttnek, amikor a felek megegyeznek a szerződés valamennyi lényeges feltételében. Kötelezi a feleket, még akkor is, ha az elidegenített ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami bejegyzése még nem történt meg. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a felek folytathatják a szerződés teljesítését, például ingatlant ruházhatnak át, teljesíthetik a szerződésben rögzített kifizetéseket. A feleket kötő fő kötelezettség a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzésére irányuló intézkedések megtételének szükségessége. A tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele az ingatlan adásvételi szerződésben részt vevő mindkét fél, vagy az általuk meghatalmazott személy kérelme alapján történik, ha közjegyzői meghatalmazással rendelkezik, eltérő rendelkezés hiányában. szövetségi törvény (az ingatlanok állami bejegyzési jogairól szóló törvény 16. cikkének 1. pontja). Abban az esetben, ha az egyik fél kibújik ezen cselekmények elkövetése alól, a másik félnek jogában áll a bírósághoz fordulni a bírósági határozatnak megfelelő nyilvántartásba vételi kérelemmel (a Polgári Törvénykönyv 165. cikkének 3. szakasza). Orosz Föderáció). Ezenkívül a regisztrációt megkerülő fél köteles megtéríteni a másik félnek az ügylet végrehajtásának vagy nyilvántartásba vételének késedelme miatt okozott veszteségeit (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 165. cikkének 4. szakasza).

Az ingatlan tulajdonjogának állami nyilvántartásba vétele a magánkezdeményezés elvén alapul. Ez azt jelenti, hogy csak az ingatlanügylet résztvevői jogosultak az állami bejegyzési eljárás megindítására. Más szervezetnek nincs joga az ingatlanjogok előfordulásának, megváltoztatásának, átruházásának vagy megszüntetésének állami nyilvántartásba vételének kezdeményezőjeként fellépni.

Így a választottbíróság által vizsgált ügyek egyikében az adós vagyonára történő letiltással kapcsolatban a végrehajtó az igazságügyi intézményhez fordult azzal a kötelezettséggel, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonjogának a társaságra történő átruházását nyilvántartásba vegye, amely volt az adásvételi szerződés tárgya, a meghatározott ingatlan értékesítésére irányuló licit lebonyolítása érdekében. Ez a követelmény azonban nem teljesült - az igazságszolgáltatás intézménye megtagadta a tulajdonjog bejegyzését, arra hivatkozva, hogy a végrehajtó nem részese az adásvételi szerződésnek. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége a vitát felügyelettel vizsgálva rámutatott, hogy a végrehajtó-végrehajtó, aki az adós vagyonának értékesítésére irányuló pályázatok előkészítésére és lebonyolítására vonatkozó intézkedéseket hajt végre elzárás, nem biztosították a bírósághoz fordulás jogát a meghatározott követelménnyel. Ilyen feltételek mellett jogszerű és indokolt, ha az igazságügyi intézmény a bírósági végrehajtó kérelmére megtagadja a tulajdonjog átruházásának bejegyzését.

Ugyanakkor a lakóhelyiség adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan adásvételi szerződéssel ellentétben két regisztrációs lépést kell végrehajtani: 1) adásvételi szerződés bejegyzése (Kbt. 2. pont). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 558. cikke); 2) regisztrálja a jogok átruházását a vevőre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 551. cikkének 1. szakasza).

Az a tény, hogy a jogalkotó különféle szabályokat állapított meg az ingatlan-adásvételi szerződések és a lakóhelyiségek adásvételére vonatkozó szerződések állami nyilvántartásba vételére vonatkozóan, teljesen érthető. A lakóhelyiségek adásvételére és adásvételére vonatkozó szerződés állami nyilvántartásba vételének követelménye a lakóhelyiségek „kettős” értékesítése miatti legégetőbb konfliktusok kizárásának szükségessége miatt következik be. A bejegyzett adásvételi szerződés ebben az esetben lehetővé teszi, hogy kizárjon egy másik, lakóhelyiségek adásvételére irányuló szerződés megkötését. Ezt a következőképpen igazoljuk. A jogszabályok előírásainak megfelelően az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételéről és a tranzakciók megszüntetéséről szóló nyilvántartások az egységes állami nyilvántartásba kerülnek. E nyilvántartásnak egymásnak ellentmondó bejegyzéseket kell tartalmaznia az ingatlanhoz fűződő jogokról, e jogok terheléséről és az ingatlannal folytatott ügyletekről. A bejegyzett lakás adásvételi szerződésről szóló nyilvántartás USRR-ben való jelenléte megakadályozza az ugyanazon lakásra vonatkozó, ugyanazon eladó által kötött új adásvételi szerződés bejegyzésének bejegyzését mindaddig, amíg egy korábbi szerződés regisztrációs nyilvántartását az érintett nem törli. feljegyzés az említett megállapodás felmondása, valamelyik fél részéről történő megtagadása vagy egyéb okból történő felmondása miatt.

Ugyanakkor a nem lakáscélú ingatlanok adásvételi szerződéséhez nem szükséges állami regisztráció. Hipotetikusan ez lehetőséget ad arra, hogy az eladó az ingatlan elidegenítése után, de még az eladott tárgyra vonatkozó jogátruházás állami bejegyzése előtt új adásvételi szerződést kössön egy másik vevővel. Miután az eladó az ingatlan át nem ruházásával okozott veszteséget az eredeti vevőnek megtérítette, a második tranzakciót kedvezőbb feltételekkel bonyolíthatja le. Természetesen egy ilyen lehetőség némi bizonytalanságot hoz a kereskedelmi forgalomba, egyúttal arra ösztönzi a vállalkozókat, hogy dinamikusabban, személyes felelősséggel üzleteljenek.

A nem lakáscélú ingatlanok (épületek, építmények, nem lakás céljára szolgáló helyiségek) adásvételi szerződése még akkor sem kötelező állami nyilvántartásba vételhez, ha a felek az ingatlan-elidegenítési megállapodásban előírták a szerződés állami bejegyzésének feltételét. A bírói és választottbírósági gyakorlat az állami bejegyzési szerződések vonatkozó feltételeit semmisnek, a polgári jogi normákkal ellentétesnek tekinti.

Tehát, amint már említettük, csak az adásvételi szerződés alapján elidegenített ingatlanok tulajdonjogának átruházása tartozik állami nyilvántartásba. Ez a szabály az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 551. cikke kötelező. A feleknek nincs joguk nemcsak saját belátásuk szerint megváltoztatni, hanem bíróság előtt sem. Abban az esetben, ha egy érdekelt személynek alapja van az ingatlanjogok átruházásának állami nyilvántartásba vételére, ennek a személynek nem a bírósághoz kell fordulnia az ingatlan tulajdonjogának elismerése iránti keresettel, hanem a szövetségi regisztrációs szolgálathoz kell kérelmet benyújtania. regisztrációhoz. És csak abban az esetben, ha a regisztrációs szolgálat megtagadja a regisztrációt, az érintett személy fellebbezést nyújthat be a bírósághoz intézkedései ellen.

Mint már említettük, a polgári törvénykönyvben az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatban speciális szabályok vonatkoznak az ingatlan tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételére, kizárva a polgári törvénykönyv egyes általános rendelkezéseinek alkalmazását az ingatlanok állami bejegyzésére vonatkozóan. ügyleteket és szerződéseket, nevezetesen: azt a rendelkezést, hogy a földterülettel és egyéb ingatlanvagyonnal történő ügyleteket az Art. által előírt esetekben és módon állami nyilvántartásba vétel köteles. a Polgári Törvénykönyv 131. cikke, valamint az ingatlanjogok bejegyzéséről és az azzal kapcsolatos ügyletekről szóló törvény (164. cikk 1. pontja); valamint az a rendelkezés, hogy az állami nyilvántartásba vétel tárgyát képező megállapodást a bejegyzés pillanatától megkötöttnek kell tekinteni (433. cikk 3. pont).

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése és hatályba lépése az eladóra és a vevőre (de nem harmadik személyre!) kötelező érvényűvé teszi. A vevőnek joga van a szerződéskötés pillanatától (az állami regisztrációt megelőzően) követelni az eladótól annak teljesítését, pl. az eladott ingatlan átruházása rá. Figyelembe véve az ingatlanok tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételére vonatkozó jelenlegi eljárást, az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésének minden esetben feltételezhető, hogy a vevő egy bizonyos ideig az ingatlantárgy tényleges tulajdonosa, miközben a meghatározott tárgy tulajdonjogát az eladó számára megtartja (minden esetben harmadik fél szemszögéből). Ez a bizonyos jogbizonytalanság sok kérdést vet fel a választottbíráskodásban – a bírói gyakorlatban.

Felmerül különösen az a kérdés, hogy az a vevő, aki az ingatlan adásvételi szerződésből eredő kötelezettségeinek eladó általi teljesítése következtében vált ingatlantulajdonossá, jogosult-e a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele elidegeníteni vagy más módon elidegeníteni a megfelelő ingatlantárgyat. A választottbíróságok gyakorlata nemleges választ ad erre a kérdésre, figyelembe véve mindenekelőtt azon harmadik felek (az eladó hitelezői) érdekeit, akik mindaddig jogosultak az eladó ingatlanára támaszkodni mindaddig, amíg ez utóbbi tulajdonjogot nem szerez. az ingatlan megszűnik, ami egybeesik a vevőre történő tulajdonjog átruházás bejegyzésének pillanatával.

Például egy részvénytársaság választottbírósághoz fordult azzal a keresettel, hogy érvénytelenítse az egyéni magánvállalkozás és egy korlátolt felelősségű társaság között kötött épület adásvételi szerződését.

Kérelmei alátámasztására a felperes jelezte, hogy az épületet adásvételi szerződés alapján eladta egy egyéni magánvállalkozásnak, amely költségének megfizetése és a tulajdonjog átruházásának bejegyzése nélkül az épületet egy kft.-nek értékesítette. Miután a vevő kifizette az épület árát, egy magánvállalkozás igazgatója elbújt.

A választottbíróság elutasította a részvénytársaság keresetét. Ezt a határozatot az alábbi megállapítások alapján törölték. Az Art. (2) bekezdésével összhangban. 223. §-a szerint azokban az esetekben, amikor az ingatlan elidegenítése állami nyilvántartásba vételhez kötött, a tulajdonos tulajdonjoga a bejegyzés pillanatától keletkezik, hacsak törvény eltérően nem rendelkezik. A Polgári Törvénykönyv 551. cikke előírja az ingatlan tulajdonjogának a vevőre történő átruházását adásvételi szerződés alapján.

Mivel az épület tulajdonjoga nem az egyéni vállalkozástól származott, nem volt joga ezt az ingatlant másnak elidegeníteni.

Egy magánvállalkozástól épületet vásárló kft. nem ellenőrizte az eladó tulajdonosi jogaira vonatkozó dokumentumokat, így különösen a bejegyzési adatokat, pedig köteles volt, pl. meggondolatlanul, saját kárukra és kockázatukra cselekedtek. Ezért a semmítőfok a bíróság határozatát jogszerűen hatályon kívül helyezte és a részvénytársaság követeléseit kielégítette.

Az ingatlanértékesítő jogi státusza is eltér bizonyos sajátosságban, aki a vevővel szemben az ingatlan átruházására vonatkozó kötelezettségét teljesítette a vevőre való tulajdonjog-átruházás bejegyzésének pillanatáig. Ebben az esetben az eladó megtartja az ingatlan tulajdonjogát, és ezért jogosult az eladott ingatlan használatára, birtoklására és elidegenítésére. A vevő azonban tulajdonjoggal is rendelkezik, hiszen az eladott ingatlant jogszerűen birtokolja (ingatlan adásvételi szerződés). Ennek eredményeként kiderül, hogy hasonló helyzetben az eladó és a vevő sem rendelkezhet a megfelelő ingatlannal.

Ezt a körülményt megerősíti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának hivatalos álláspontja, amelyet a plénum 1998. február 25-i N 8 határozata tükröz „A tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták rendezésének gyakorlatának egyes kérdéseiről, ill. egyéb tulajdonjogok." Jelen határozat 14. pontja szerint a választottbíróságoknak az ingatlan tulajdonjogának keletkezésével és megszűnésével kapcsolatos viták rendezése során abból kell kiindulniuk, hogy a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételét megelőzően a vevő az ingatlan tulajdonjogának létrejöttével és megszűnésével kapcsolatos jogviták elbírálásakor a felek által végrehajtott ingatlanértékesítés nem jogosult az ingatlan felett rendelkezni, mivel az ingatlan tulajdonjoga az állami bejegyzés pillanatáig az eladónál marad. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlannak a vevőre történő átruházása után, de a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele előtt az eladónak szintén nincs rendelkezési joga ezen ingatlan felett, mivel az teljesített kötelezettség tárgyát képezi. az eladó az adásvételi szerződésből eredően, és a vevő a törvényes tulajdonosa. A korábban a vevőre átruházott ingatlan elidegenítéséről szóló új megállapodás esetén annak meghiúsulásáért az eladó felel.

Úgy tűnik azonban, hogy ezt a pontosítást pontosítani kell.

Először is látni kell a különbséget aközött, hogy a vevő, illetve az eladó nem rendelkezhet az adásvételi szerződés alapján átadott ingatlannal. Az első esetben arról van szó, hogy a vevő nem rendelkezhet a rá átruházott vagyonnal, mivel a bejegyzés pillanatáig a tulajdonjog az eladónál marad. A második esetben éppen ellenkezőleg, az eladó, miközben tulajdonos marad, rendelkezik az ingatlan feletti rendelkezési joggal, de nincs tényleges lehetősége a jogának gyakorlására, mivel az ingatlan jogalappal a vevőnél van, ill. ez utóbbiból nem vehetők át.

Az ingatlan adásvételi szerződés alapján a vevőre átruházott vagyon felett sem a vevő, sem az eladó nem rendelkezhet a jogviszonyban tapasztalható különbség különösen akkor szembetűnő, ha az ingatlan elidegenítésének lehetséges következményeit elemezzük (ill. más formában történő rendelkezése) a vevő vagy az eladó. Nyilvánvaló, hogy a vevő által az ingatlantárgy elidegenítésére irányuló bármely ügylet ebben az esetben törvénybe ütköző érvénytelen. Ha a vevőre átruházott ingatlan elidegenítésével kapcsolatos ügyleteket az eladó bonyolítja le, akkor azok nem érvényteleníthetők. Ilyen feltételek mellett lehetetlenné válik az ilyen ügyletekből eredő kötelezettségek teljesítése, amelyek az eladótól függő körülmények miatt keletkeztek, ami az eladónak a hitelezőkkel szembeni felelősségét vonja maga után kötelezettségszegésért.

Másodszor, a Polgári Törvénykönyv azon rendelkezése, amely szerint az ingatlan adásvételi szerződésnek a felek általi végrehajtása a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése előtt nem alapja a harmadik személyekkel fennálló kapcsolataik megváltoztatásának (a Ptk. 551. cikkének 2. pontja). A Ptk.) kifejti, hogy az eladó hitelezőinek követelései szerint nem akadályozhatja az említett ingatlanra történő elidegenítést az, hogy az eladó a vevőre átruházott ingatlantárgy felett ténylegesen nem rendelkezhet. Éppen ellenkezőleg, az ingatlan tulajdonjogának átruházásának bejegyzéséig a vevő hitelezői nem követelhetik követeléseik kielégítését ezen ingatlan terhére.

Az ingatlan átruházásának állami nyilvántartásba vétele és a felek ingatlan-adásvételi szerződésből fakadó kötelezettségei közötti összefüggés vizsgálatakor hangsúlyozni kell, hogy az ingatlanátruházás bejegyzésének ténye maga az ingatlantárgy vevővel szembeni tulajdonjoga nem érinti a felek ingatlan-adásvételi szerződésből eredő kötelezettségeit, és nem indokolja azok felmondását. Erre a körülményre felhívja a figyelmet az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i N 8. sz. határozata, amely szerint az eladók ingatlan-adásvételi szerződések felmondására vonatkozó követeléseivel kapcsolatos viták rendezése során. a vevő tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vétele megtörtént, a választottbíróságoknak figyelembe kell venniük, hogy ha az ingatlan vevője bejegyezte a tulajdonjog átruházását, de nem fizetett az ingatlanért, az eladó az 1. pont alapján. 3. cikk A 486. Ptk.-nak jogában áll ingatlanok megfizetését és kamatfizetést követelni. 395 Ptk. Azokban az esetekben, amikor a törvény vagy a szerződés lehetővé teszi a szerződés felmondását a felek által a szerződés alapján kapottak visszaszolgáltatásával, az eladott ingatlanra a vevő tulajdonjogának átruházásának bejegyzése nem akadálya a felmondásnak. pontjában foglalt indokok alapján a szerződés megkötését. 450 GK, beleértve az ingatlan vevőjének elmulasztásával kapcsolatosan is. Ebben az esetben az eladónak jogában áll követelni az ingatlan visszaszolgáltatását és a vevőtől a szerződés megszűnésével és a kötelezettségek elmulasztásával vagy nem megfelelő teljesítésével okozott veszteségek megtérítését (15. pont).

Ugyanakkor véleményünk szerint ez a magyarázat is némi pontosításra szorul. A plénum határozatának 15. pontjából az a következtetés vonható le (az ellenkezője alapján), hogy azokban az esetekben, amikor a törvény vagy a szerződés nem rendelkezik a szerződés felbontásának lehetőségéről a felek által átvett visszaszolgáltatásával. a szerződés, az ingatlan tulajdonjogának vevőre történő átruházásának bejegyzése megfosztja a feleket az ingatlanjog adásvételi szerződésétől, hogy bíróság előtt követeljék annak felbontását. Ezzel semmiképpen sem lehet egyetérteni, sem formai - jogi, sem a jogviszonyok lényegét befolyásoló körülmények miatt.

Formálisan – jogilag az a kifogás, hogy a 7. §. 30. §-a az ingatlan-adásvételi szerződés megszűnésével kapcsolatos jogviszonyokra nem tartalmaz különösebb szabályt, az áru adásvételi szerződésre irányadó általános rendelkezései nem tartalmaznak ilyen szabályokat. Ebből következően a Polgári Törvénykönyvnek a polgári jogi szerződés megszűnésének okára vonatkozó rendelkezései (450. §) kivétel nélkül alkalmazhatók. Ezért, ha a szerződés felmondásának okát a Ptk. 450. §-a szerint (például jelentős szerződésszegés esetén) az ingatlan tulajdonjogának a vevőre történő átruházásának állami nyilvántartásba vételének ténye nem akadályozhatja az ingatlan adásvételi szerződés felmondását.

Ami a jogviszonyok lényegét illeti, különbséget kell tenni a szerződés megszűnésének indokai és a megszűnésének következményei között. Az a tény, hogy a vevő az ingatlantárgy tulajdonjogának átruházását bejegyezte, semmilyen módon nem befolyásolhatja az ingatlan adásvételi szerződésének felmondását, amennyiben annak indokolása a Ptk. 450 GK. A másik dolog a szerződés felbontásának következményei. Ebben az esetben az ingatlan-adásvételi szerződés felmondásának következményeire vonatkozó külön szabály hiányában az az általános szabály az irányadó, amely szerint a feleknek nincs joguk követelni a teljesített visszaszolgáltatását. köteles a szerződés módosításának vagy megszűnésének pillanatáig, ha jogszabály vagy a felek megállapodása eltérően nem rendelkezik (Ptk. 453. cikk 2. pont). Ennek a szabálynak a hatásának azonban – akárcsak a szerződés felbontásának okainak esetében – semmi köze az ingatlan adásvételi szerződésének sajátosságaihoz, beleértve az eladott ingatlan tulajdonjogának átruházásának bejegyzésének szükségességét. ingatlantárgyat a vevőnek.

Az ingatlanjogok vevőre történő ingatlan-adásvételi szerződés alapján történő átruházásának állami nyilvántartásba vételének eljárását az "Az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról szóló" szövetségi törvény határozza meg, és nem tárgya. ebben a munkában. Csak néhány pontot jegyezzünk meg az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos kapcsolatokban résztvevők, valamint harmadik felek jogainak és jogos érdekeinek védelmével kapcsolatban.

Kiemelendő, hogy a jogirodalomban elterjedt az az álláspont, amely szerint az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének elmulasztása az ügylet feltétlen érvénytelenségét vonja maga után. Például O.M. Trump ezt írja: "A Polgári Törvénykönyv 165. cikke megállapítja a legszigorúbb lehetséges következményeket egy ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének elmulasztása esetén, amelyet a törvény értelmében ilyen bejegyzéshez kell kötni. Az ilyen ügyletet tekintik. semmis, ami azt jelenti, hogy egyáltalán nem jár jogkövetkezményekkel. Az egyik fél tisztességtelen magatartása esetén azonban, amely a bejegyzés kijátszásában nyilvánul meg, a bíróság a másik fél kérelmére lehetőséget kap döntést hozni az ügylet bejegyzéséről a bírósági határozattal összhangban, amely megmenti az ügyletet az „semmisségtől” (165. cikk (3) bekezdés).

Úgy tűnik azonban, hogy ebben az esetben a Ptk.-ben foglalt rendelkezések pontatlan doktrinális értelmezésével van dolgunk. 165. §-a, és mindenekelőtt e cikk 1. pontja, amely szerint a közjegyzői forma be nem tartása, valamint a törvényben meghatározott esetekben az ügylet állami nyilvántartásba vételének követelménye annak érvénytelenségét vonja maga után. Egy ilyen megállapodás érvénytelen.

Figyelembe véve a jelen normában szereplő szavak és kifejezések szó szerinti jelentését, azt a következtetést kell levonni, hogy az ügylet közjegyzői formájának be nem tartása (amely az ügylet abszolút semmisségét vonja maga után) következményeivel szemben a szerződés végrehajtásának elmulasztása az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vétele ezzel szemben csak a törvény által közvetlenül megállapított esetekben vonja maga után annak érvénytelenségét. Például a lakóhelyiségek adásvételére vonatkozó szerződés állami bejegyzésének hiánya: lakóépület, lakás, lakóépület egy része vagy lakás nem vonja maga után annak érvénytelenségét; ebben az esetben a törvény más következményt ír elő: az ilyen megállapodást a bejegyzés pillanatától megkötöttnek kell tekinteni (a Polgári Törvénykönyv 558. cikkének 2. szakasza).

Éppen az a tény, hogy főszabály szerint az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vételének elmulasztása nem vonja maga után annak érvénytelenségét, lehetővé tette a jogalkotó számára, hogy olyan szabályt alkosson, amely szerint az egyik fél, amikor a másik fél kikerüli a bejegyzést. a megfelelő formában lebonyolított ingatlanügylet, jogosult az ügylet bírósági bejegyzését kérni (Ptk. 165. cikk 3. pont).

Az ingatlanügylet állami nyilvántartásba vétele követelményének be nem tartása következményeinek ezt a megközelítését tükrözi az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i N 8 határozata, amely a következő pontosítást tartalmazza. : ingatlan adásvételi szerződés "(14. o.).

Ami azt a lehetőséget illeti, hogy az egyik fél az ingatlan (lakóhelyiség) adásvételi szerződésének állami nyilvántartásba vételét bíróság előtt kérje, amikor kikerüli ezt a másik felet, ez a rendelkezés a választottbírósági és bírói gyakorlat egyik példájával illusztrálható. az ingatlan adásvételi-adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatának áttekintésében (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 1997. november 13-i tájékoztató levele N 21).

Az Oblpotrebsoyuz keresetet nyújtott be a választottbírósághoz, hogy kötelezze a részvénytársaságot egy lakóépületre vonatkozó adásvételi ügylet bejegyzésére.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította azzal az indokkal, hogy a regionális fogyasztói szövetség nem fordult a nyilvántartó hatósághoz az adásvételi szerződés bejegyzési kötelezettségével.

A másodfokú bíróság a bíróság határozatát hatályon kívül helyezte, és határozatot hozott az ingatlan adás-vételi ügylet bejegyzéséről. A jelen ügyben a másodfokú bíróság jogosan indult ki az alábbi körülményekből.

A területi fogyasztói szövetség (eladó) és a részvénytársaság (vevő) kétirányú üzletet kötött egy lakóépület adásvételére. A tranzakciót a felek hajtják végre. A ház költségét a vevő fizette az eladónak, az átadás az átadás-átvételi aktus szerint történt. E megállapodás megkötésének jogszerűségét nem vitatták.

A vevő nem kérte az ügylet nyilvántartásba vételét a nyilvántartó hatóságnál, mivel veszteséges volta miatt elvesztette érdeklődését iránta.

Az Art. (3) bekezdésében A Ptk. 165. §-a előírja: ha az állami bejegyzést igénylő ügyletet a megfelelő formában kötik meg, de az egyik fél kikerüli annak bejegyzését, a bíróság a másik fél kérelmére jogosult a bejegyzésről határozatot hozni. a tranzakcióról.

szerinti lakóépület adásvételi szerződést. 558 Ptk., kötelező állami regisztrációhoz kötött.

Mivel az ügylet megtörtént, és a jogtulajdonos nem vette nyilvántartásba, a területi fogyasztói szövetség jogosan fordult a bírósághoz érdekeinek védelmében.

A másodfokú bíróság a részvénytársaság mulasztását az ügylet állami bejegyzése alóli kijátszásnak minősítette.

Az ilyen bírósági határozat az érintett szerv azon kötelezettségének előfordulásának alapja, hogy az ügylet állami nyilvántartásba vételét elvégezze.

Ugyanakkor el kell ismerni, hogy az állami nyilvántartásba vételről szóló törvény, az ingatlantárgyakra vonatkozó jogokra és azok terheire vonatkozó információk adagolása, az ilyen információk átvételére jogosultak körének korlátozása, megállapítva, hogy az ilyen tájékoztatást fizetett alapon nyújtják, ezáltal nem biztosítja a harmadik személyek – az ingatlanforgalomban résztvevők – jogainak és jogos érdekeinek teljes körű védelmét. Ezzel már korábban is foglalkoztak a jogirodalom.

3.1 Problémák és hiányosságok a jogszabályokban

Az új évszázad eleje óta a középosztály aktív formációja folyik Oroszországban. Ennek a folyamatnak a fejlődését számos ok ösztönzi, és a fő természetesen a drága olaj. Maga a középosztály azonban nagyrészt közömbös azzal kapcsolatban, hogy milyen erők vezették virágzásához. Számára most az a legfontosabb, hogy olyan alapot teremtsen, amely megalapozza a stabil és kényelmes létet, amely az erők meggyengülése után is folytatódik. Ráadásul az alapítvány korántsem átvitt értelemben, hiszen az alapítvány mindenekelőtt ingatlant, vagy inkább kereskedelmi ingatlant jelent.

Mint ismeretes, a középosztály gerincét a vállalkozók – az úgynevezett kis- és középvállalkozások képviselői – alkotják. Még a hivatalos statisztikák is azt állítják, hogy a lakosság e kategóriája évente megduplázódik. Ha figyelembe vesszük azt a tényt, hogy a kisvállalkozások általában nem alkalmasak a számvitelre (az „árnyékba” való természetes hajlam miatt), akkor nyugodtan kijelenthetjük, hogy ennek az osztálynak a növekedési üteme jóval magasabb, mint kettő. Ugyanakkor mindenkinek, még a legkisebb kisvállalkozónak is, nemcsak jogi, hanem valamilyen fizikai címmel is rendelkeznie kell: irodával, raktárakkal, kiskereskedelmi vagy ipari helyiségekkel – vagyis mindennel, ami csak a cím alá tartozik. kereskedelmi ingatlan meghatározása.

Egészen a közelmúltig a kereskedelmi ingatlanokat könnyen lehetett bérelni. Először is sok volt maga az ingatlan: tönkrement gyárak, mozik, kiállítótermek, tudományos intézmények... Másodszor, a gazdaság inflációs pumpálása lehetővé tette a vállalkozás olyan jövedelmezőségének fenntartását, amely fedezte a bérleti díj növekedését. . Ráadásul a legkisebb vállalkozásnak még nem volt szilárdsága és semmiféle jövőbeli célja – valójában egy napig élt.

Most minden drámaian megváltozott. A könnyű pénz időszaka elmúlt, a jövedelmezőség fokozatosan csökken, de a bérleti díjak növekedése éppen ellenkezőleg, felgyorsul. A forgótőkéből pénzt kivenni egyre nehezebb. Felmerül tehát a személyes tulajdonú helyiségek megszerzésének kérdése.

Az ingatlantulajdon előnyei nyilvánvalóak a bérléssel szemben. Először is, ez egy hosszú távú jövedelmező befektetés. Másodszor, ismét a bérleti díj megtakarításának lehetősége. Harmadszor, saját ingatlana biztosítéka mellett mindig kaphat hitelt vállalkozása továbbfejlesztéséhez. Végül ez az ingatlan bérbe adható - és most Ön is megkaphatja a bérleti díjat.

Természetesen az oroszországi középosztály nem elég gazdag ahhoz, hogy saját zsebből vegyen raktár- és üzlethelyiséget. Tehát az első dolog, ami eszedbe jut, az a kölcsön.

A banki műveletek osztályozójában még egy speciális kifejezés is szerepel - kereskedelmi ingatlan jelzálog, vagy egyszerűen csak - üzleti hitel.

A szubjektum definíciójának jelenléte azonban korántsem jelenti magának a szubjektumnak a jelenlétét, ahogy ez nálunk korábban is megtörtént. A jelzáloghitel-üzemmódban kereskedelmi ingatlanvásárláshoz nyújtott banki hitelezés eddig egyszeri, de inkább kísérleti jellegű volt. Csupán néhány (ujjra számolható) bank van, amely ezt jelzi szolgáltatásai nyilvántartásában.

De túl trükkös sémák szerint is dolgoznak, valójában - a törvény határán. A kölcsön kibocsátásának feltételei (feltételek, összeg, kamatok, induló befizetés) pedig olyanok, hogy a közepes (és még inkább kicsi) kategóriából nem minden vállalkozó számára elérhetőek. Ugyanakkor az utóbbi időben exponenciálisan nőtt a lakóingatlan-jelzálog, vagyis egy ehhez szorosan kapcsolódó folyamat.

A legfontosabb probléma, amely ma megállítja ennek a banki iránynak a fejlődését, a jogalkotók rövidlátása. A jelzálogtörvény megalkotásakor teljesen megfeledkeztek a kereskedelmi ingatlanokról. Ennek eredményeként kiderült, hogy a hitelből vásárolt lakólakás egyszerre lehet ennek a hitelnek a záloga, de mondjuk egy raktár nem. A jogalkotók e csekély felügyelete miatt a bankok magas kockázatokra, alacsony likviditásra és egyéb pénzügyi és gazdasági félelmekre hivatkozva nem kívánnak hitelt kiadni kereskedelmi ingatlanok vásárlásához. Ennek eredményeképpen egy normális piac számára paradox helyzet áll előttünk - a kereslet napról napra nő, a kínálat pedig gyakorlatilag nullán marad.

Figyelemre méltó, hogy a szomszédos Ukrajnában 2004-ben a kereskedelmi ingatlanok vásárlására felvett hitelek aránya a jelzáloghitelek teljes volumenének körülbelül 40%-a volt. A fogyasztói piacnak ebben a szektorában már régóta működnek kis bankok is. És mindez azért, mert a helyi törvények lojálisabbak az ilyen jellegű műveletekhez. Emellett Ukrajna bankrendszere kezdetben nyitottabb volt a külföldi lakosok lakossági piacra való behatolására, ami szintén pozitív szerepet játszott.

A külföldi bankok, mint tudják, nemcsak pénzt jelentenek, hanem hiányzik a technológiák, a tapasztalat és a képzett személyzet is. Egyébként ezen a piacon Oroszországban is kevés műveletet végeznek főleg külföldi bankok "leányvállalatai" (Raiffeisenbank, Societe Generale Vostok, Hansa Bank). A hazai bankok, mint már említettük, még ha kereskedelmi ingatlanokkal is dolgoznak, az olyan ravasz konstrukciókat részesítik előnyben, amelyeket a szó szoros értelmében nem nevezhetünk „jelzálognak”.

Egy orosz utcai férfi felháborodhat azon, hogy üzletembereink az utóbbi időben aktívan vásárolnak ingatlant külföldön, de el kell ismerni, hogy ennek a folyamatnak nem csak az ottani hétköznapok kényelmesebb körülményei adódnak, hanem a karbantartási üzlet egyszerűbb és érthetőbb mechanizmusaiban is. Ez vonatkozik a hitelre történő ingatlanvásárlásra is.

Ne feledje, hogy a kereskedelmi ingatlanokat hitelre ugyanolyan egyszerűen lehet megvásárolni, mint a lakóingatlanokat, lényegesen alacsonyabb kamattal, sokkal hosszabb futamidővel és természetesen kevesebb gonddal. És az ingatlanárak ott már egyenlővé váltak, sőt egyes országokban még alacsonyabbak is, mint Oroszországban. Igaz, ebben az esetben az igazságosság kedvéért tisztázni kell, hogy még ott sem valószínű, hogy egy átlagos oroszországi középvállalkozó azonnal kölcsönt kaphat bármelyik banktól, mivel a külföldi bankok alkalmazottai számára nagyon nehéz ellenőrizni. országunk polgárainak tőkéjének pénzügyi fizetőképessége és jogszerűsége a külföldi bankok alkalmazottai számára, és ezt aligha akarja valaki megtenni. Ahhoz, hogy ott kölcsönt kapjon, vagy saját vállalkozással kell rendelkeznie ezen állam területén, saját hiteltörténettel kell rendelkeznie, vagy ismét "ravasz" mechanizmusokat kell használnia bábok és vagyonkezelők segítségével. Ezenkívül megpróbálhatja igénybe venni a külföldi bankok azon néhány leányvállalatának támogatását, amelyek Oroszországban működnek. Mindenesetre ehhez egy bizonyos bevett névvel és egy bizonyos induló tőkével kell rendelkeznie, amelyekkel általában a kezdő vállalkozók nem rendelkeznek.

Így az orosz középosztály számára kereskedelmi ingatlanvásárlásra szánt hitelezés még nem realitás, hanem kilátás. De - a kilátás közel van. Hiszen maga a jelzáloghitel, mint jelenség, még öt éve is az egzotikum kategóriájába tartozott, és a banki hitel felvétele mondjuk tévévásárlásra aligha számított fantáziának. Tekintettel arra, hogy ma már nem a források, hanem az infrastruktúra jelentik a fő problémát, elmondható, hogy egy-két év múlva az üzleti hitelek olyan általánosak lesznek, mint a magánszemélyek hitelei.

A választottbíróságok gyakorlatában gyakran merülnek fel kérdések az ingatlanok tulajdonjogának bejegyzésével kapcsolatban. A bíróságok, főszabály szerint, figyelembe véve az Art. 219. cikk (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. cikke csak akkor ismeri el az érdekelt személyt az ingatlan tulajdonosaként, ha van regisztráció. Azokban az esetekben, amikor az ingatlan vevője a tulajdonjog állami bejegyzését megelőzően ügyleteket köt az ingatlan elidegenítésére, az ilyen ügyleteket semmisnek kell tekinteni, mivel az ingatlanról olyan személy rendelkezett, aki nem tulajdonosa.

Ebben a kérdésben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága egyértelműen megfogalmazta álláspontját az 1997. november 13-án kelt N 21 "Az ingatlan adásvételi szerződésekből eredő viták rendezésének gyakorlatának áttekintése" című tájékoztató levélben. E levél 2. pontja kimondja, hogy az ingatlantárgy tulajdonjogának a vevőre történő átruházásának állami nyilvántartásba vételéig nem jogosult az ingatlan elidegenítésével kapcsolatos ügyleteket kötni.

Ezt a következtetést a részvénytársaság egyéni magánvállalkozás és korlátolt felelősségű társaság között létrejött épület adásvételi szerződés érvénytelenítésére irányuló keresetével kapcsolatos jogvita elbírálása kapcsán fogalmazták meg. A felperes jelezte, hogy az épületet adásvételi szerződés alapján eladta egy egyéni magánvállalkozásnak, amely értékének megfizetése és a tulajdonjog átruházásának bejegyzése nélkül az épületet egy kft.-nek értékesítette.

Miután megkapta a fizetést az épületért, egy magánvállalkozás igazgatója eltűnt. Az Art. (2) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. §-a szerint azokban az esetekben, amikor az ingatlan elidegenítése állami nyilvántartásba vételhez kötött, a megszerző tulajdonjoga a bejegyzés pillanatától keletkezik, hacsak törvény másként nem rendelkezik.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 551. cikke kötelezően meghatározza az ingatlan adásvételi szerződés szerinti tulajdonjog átruházásának időpontját, összekapcsolva azt az állami bejegyzés időpontjával is.

Mivel az épület tulajdonjoga nem egyéni magánvállalkozásból származott, nem volt joga ezt az ingatlant másnak elidegeníteni. Egy korlátolt felelősségű társaság épület vásárlásakor nem ellenőrizte az eladó tulajdonosi jogaira vonatkozó dokumentumokat, így különösen a nyilvántartási adatokat, pedig köteles volt, i. meggondolatlanul, saját kárukra és kockázatukra cselekedtek.

A fentiek figyelembevételével a semmítőfokozat a részvénytársaság követeléseit kielégítette.

Így az ingatlan tulajdonjogának kialakulása (átruházása) összetett jogi struktúra, amely először is a tulajdonjog megszerzésének egyik okának fennállásával jár. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 218. §-a (ebben az esetben - tranzakció), másodszor pedig kötelező állami regisztrációval.

E rendelkezések figyelembevételével bizonyos esetekben felmerül a kérdés a tulajdonjog elismerése iránti igény és az ingatlan tulajdonjogának adásvételi szerződés alapján történő átruházása közötti kapcsolat, a tulajdonjog elismerése iránti igény kielégítésének lehetősége. a tulajdonjog állami bejegyzésének hiánya.

Ami az elévülés miatti tulajdonjog elismerésére vonatkozó igényeket illeti (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 234. cikke), az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i határozatának 19. szakasza szerint N. 8. §-a alapján a választottbíróságoknak azt javasolják, hogy abból induljanak ki, hogy az ingatlan tulajdonjogának állami bejegyzésének hiánya nem akadálya annak, hogy a választottbírósághoz forduljanak a tulajdonjog megszerzése miatti elismerése iránti kérelemmel. Valójában ezt a rendelkezést a szerződő elévülés intézményének lényege, valamint az Art. normái diktálják. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 11. és 12. cikke, amelyek szerint a polgári jogok védelme a jogok elismerésén keresztül történik.

Egyéb esetekben a Kbt. Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról szóló szövetségi törvény 28. cikke, amely előírja a bírósági határozattal megállapított ingatlanjogok bejegyzését, és utalást tartalmaz arra vonatkozóan, hogy a jog keletkezésének pillanatát A bírósági határozatban meg kell jegyezni, hogy jogvita fennállása esetén az állami nyilvántartásba vétel hiánya nem akadályozhatja annak bírósági megoldását.

Így az Észak-Kaukázusi Kerület Szövetségi Választottbírósága mint semmítőfok nem értett egyet a bíróság azon határozatával, amely elutasította az épület tulajdonjogának elismerése iránti kérelmet, amelyet az LLP-vel szemben, valamint a bejegyzési kötelezettség iránti keresetben foglaltak el. ennek az épületnek a tulajdonjogát. A felperest elutasították, mert a tulajdonjogot bejegyezték az LLP-be. Az ügy irataiból kitűnik, hogy a felperes a vitatott lakóhelyiségeket a Krasznodar Területi Állami Vagyon Alappal kötött, kivásárlási joggal járó bérleti szerződés alapján privatizálta, i.e. a privatizációról szóló jogszabályokban meghatározott módon. A bérleti szerződés és a visszavásárlási jogról szóló kiegészítő szerződés jogszerűségét a választottbíróság jogerős határozatával ellenőrizte és megerősítette. Az LLP vitatott ingatlanának az LLP vitatott ingatlanának város Önkormányzati Vagyongazdálkodási Bizottsága általi értékesítése nem felel meg a jogszabályoknak, mivel ez az ingatlan jogellenesen került önkormányzati tulajdonba. A felperes a vagyon megváltásával összefüggésben tulajdonjogot szerzett arra, és e jogának elismerését bíróság előtt kérheti a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 12. cikke.

A regisztrációs szolgáltatásra vonatkozó követelmény az Art. (5) bekezdése alapján teljesítendő. Az állami nyilvántartásba vételről szóló törvény 2. §-a, amely előírja a bírósághoz benyújtott fellebbezést az ingatlanjog bejegyzésének megtagadása ellen.

Egy másik ügyben a semmítőfok helybenhagyta az elsőfokú bíróság határozatát és a másodfokú ítéletet, amely érvényesnek ismerte el a bevásárlópavilon adásvételi szerződéseit és a vevő tulajdonjogát. A felek az ingatlan fizetési és átruházási kötelezettségüknek eleget tettek, az alperes azonban kikerülte a felek megállapodása szerinti szerződés közokiratba vételét. Art. alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 165. cikke értelmében a tranzakciót érvényesnek ismerték el. A bírósági határozat megállapította, hogy a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételének követelményét nem nyilvánították ki. Az ügylet tényleges lebonyolítására tekintettel azonban a bíróság szükségesnek tartotta a tulajdonjog elismerése követelményének teljesítését, mivel ez lesz az alapja annak, hogy az ingatlanra vonatkozó jogi bejegyzés és tulajdoni okirat kiállítása előtt elháruljanak az akadályok. Ezt a következtetést a semmítői bíróság helyesnek ismerte el, arra hivatkozva, hogy az alperes a szerződés közokiratba foglalása alóli kibújással megsértette a felperesnek a megszerzett ingatlan tulajdonjogának a megállapított eljárási rend szerinti bejegyzési jogát.

Egy másik példa az ingatlan tulajdonjogának elismerése, a letartóztatás alóli felmentés és a leltárból való törlés, az anyakönyvi hatóság tulajdoni lap kiállítási kötelezettsége iránti igény kielégítése. A követeléseket az indokolja, hogy a végrehajtó olyan vagyontárgyakat foglalt le, amelyek nem tartoznak az adós tulajdonába. Az adós a felperes alapítója, a vitatott ingatlant ő fizeti be a társaság (felperes) alaptőkéjébe. A tárgyi eszközök átvételi és átadási okirata, valamint a társaság alapító okiratának bejegyzése alapján a tulajdon átruházása után a felperes a tulajdonosa.

Ez ellen a határozat ellen a felperes fellebbezett, hivatkozva arra, hogy a bíróság helytelenül alkalmazta a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. és 223. cikke, mivel úgy véli, hogy a lefoglalt ingatlan tulajdonjogának a felperesre történő átruházásának állami nyilvántartásba vétele hiányában a bíróságnak nem volt alapja a tulajdonjog elismerésére és az ingatlan felszabadítására irányuló keresetek kielégítésére. rohamtól.

(1) bekezdésének megfelelően 131. cikk (2) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 223. §-a szerint az ingatlan elidegenítésével kapcsolatos ügyletek során ezen ingatlan tulajdonjoga az állami nyilvántartásba vétel pillanatától keletkezik, ezért a semmítő fok nem értett egyet a bíróságnak a felperes tulajdonjogára vonatkozó következtetéseivel. a vitatott ingatlant, de elutasította a kassációs fellebbezés azon érveit, amelyek az ingatlan lefoglalás alóli felmentése és a leltározási eljárásból való kizárása tárgyában a kereset bíróság általi jogellenes kielégítésére vonatkoztak, jelezve, hogy attól a pillanattól kezdve, hogy a vitatott ingatlan alapítója belépett a részvénytársaság alaptőkéje (jogi átruházás) és ez utóbbi jogi személyként történő állami bejegyzése, a társaság (a felperes) a rá átruházott vagyon törvényes tulajdonosa, az alapító pedig elveszíti rendelkezési jogát. neki.

A cégalapítás a jogszabályoknak megfelelően történt, az alapító nem vitatja az ingatlan átruházását a felperesre, mint az alaptőkébe való hozzájárulását, nincs vita a felperes közötti tulajdonjog átruházásának bejegyzésével kapcsolatban. és alapítója, ezért ez az ingatlan nem zárható ki az alapító tartozásaira ...

A választottbírósági gyakorlat fenti példái egyértelműen azt mutatják, hogy az ingatlan tulajdonjogának ilyen pillanatát összetett jogi struktúra határozza meg, beleértve a jogi tényeket (tulajdonjog) és azok állami bejegyzésének aktusát.

Jelenleg a bűnüldözési gyakorlatban gyakran merülnek fel problémák a földterülethez való jogok átruházásával kapcsolatban, amikor egy ingatlant elidegenítenek. Problémák merülnek fel e kérdés eltérő szabályozása miatt különböző, azonos jogi erővel rendelkező jogszabályokban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve, 2001. december 21-i N 178-FZ szövetségi törvény az Az állami és önkormányzati vagyon privatizációja". Különösen nehéz problémák merülnek fel a választottbíróságok gyakorlatában, amelyek az ilyen kategóriájú ügyeket gazdálkodó szervezetek között, illetve azok és állami szervek között rendezik. 2005. március 24-én az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma elfogadta a 11. számú határozatot „A földterületre vonatkozó jogszabályok alkalmazásával kapcsolatos egyes kérdésekről”, amelyben felvilágosítást adott számos olyan problémás helyzetről, amelyek a leginkább érintettek. gyakran találkoznak a választottbíróságok gyakorlatában.

1. Az Art. (4) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 35. §-a szerint a telken található és egy személyhez tartozó épület, építmény, építmény elidegenítése, az abban megjelölt esetek kivételével, a telekkel együtt történik. A telek elidegenítése azon épület, építmény, építmény nélkül, ha azok egy személyhez tartoznak, nem megengedettek. Ugyanakkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve az Art. 273, hogy az épület vagy építmény tulajdonjogának átruházása esetén, amely annak a telek tulajdonosát illeti, amelyen az található, a telekre vonatkozó, a felek megállapodása alapján meghatározott jogok átszállnak az épület megszerzőjére. (szerkezet). Ha az épület vagy építmény elidegenítéséről szóló megállapodás másként nem rendelkezik, a birtokba vevő köteles átruházni a telek azon részének tulajdonjogát, amelyet az épület (építmény) foglal el és a használatához szükséges. Így a Polgári Törvénykönyv lehetőséget biztosít az érintett jogalanyoknak (az ingatlan elidegenítője és megszerzője) arra, hogy a telken található ingatlan elidegenítése esetén önállóan meghatározzák a földterületre átruházott jogok összegét.

Hasonló véleményen van számos tudós (Prof. VV Vitryansky, Prof. TE Abova, Prof. A. Yu. Kabalkin), tekintettel arra, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének szabályozása rugalmasabb, mint a Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve, amely lehetőséget biztosít a szerződő feleknek jogviszonyuk önálló rendezésére.

Az új elnök érkezésével a jelek szerint az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának álláspontja is megváltozott bizonyos kérdésekben. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2005. március 24-i plénuma megállapította az RF LC normáinak elsőbbségét, miután megállapította, hogy a megfelelő telek nélküli ingatlan elidegenítését vagy ingatlantárgy nélküli telek elidegenítését célzó ügyletek. azon található, ha a telek és a rajta elhelyezkedő tárgyak egy személy tulajdonjogát képezik, semmisek. Ugyanez a szabály vonatkozik arra az esetre is, ha a földhöz való jog megszűnik az épület, építmény, építmény lefoglalása, elkobzása, a meghatározott ingatlan tulajdonosának kötelezettségei alapján történő elfoglalása esetén (Ptk. 242., 243., 237. §). az Orosz Föderáció). Úgy tűnik, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága ilyen döntést hozva a földterületek és a hozzájuk szilárdan kapcsolódó tárgyak sorsának egységének elvéből indult ki, amelyet al. 5. cikk 1. o. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 1. §-a, amely szerint minden, a telkekhez szorosan kapcsolódó tárgy a telkek sorsát követi, a szövetségi törvények által meghatározott esetek kivételével.

2. Az Art. (1) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 35. cikkének 3. szakasza. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 552. §-a szerint olyan telken található ingatlan eladásakor (tulajdonjog átruházása), amely nem tartozik az eladóhoz tulajdonjog alapján, a vevő megszerzi a földterület egy részének használati jogát. az ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges, ugyanolyan feltételekkel és annyiban, mint az előző tulajdonosé. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 271. cikke értelmében a telek megfelelő részének használati joga az új tulajdonosra száll át: megállapítható, hogy az ilyen telek tartós használatának joga.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma nem osztja az Art. 35. RF Munka Törvénykönyve és Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 271. §-a kimondja, hogy az ingatlan vevőjének jogában áll követelni az általa elfoglalt és a használatához szükséges földterület megfelelő jogainak bejegyzését, ugyanolyan feltételekkel és mennyiségben, mint az ingatlan korábbi tulajdonosa, az épületre, építményre, építményre való tulajdonjog átruházásának állami bejegyzésének pillanatától. Ha az ingatlan az eladó tulajdonában lévő telken található állandó (korlátlan) használati joggal, és a vevő a Kbt. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 20. §-a értelmében ilyen jogon telket nem lehet biztosítani, ez utóbbi olyan személyként, akire a telek állandó (korlátlan) használati joga az épület megszerzésével összefüggésben átszállt. , építmény, szerkezet (268. cikk 2. pontja, 271. cikk 1. pontja), az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 271. cikkének 1. pontja) bérleti szerződés megkötésével formálissá teheti földterülethez való jogát, vagy a (2) bekezdésben meghatározott módon tulajdonjogba szerezheti. művészeti. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének elfogadásáról szóló törvény 3. cikke. A plénum megállapította azt is, hogy az eladó tulajdonában lévő telken bérleti jogon lévő épület, építmény, építmény vevője az ingatlan tulajdonjogának átruházásának bejegyzésétől kezdődően használati jogot szerez az épület, építmény, építmény által elfoglalt és a használatukhoz szükséges földrészlet bérleti jogon, függetlenül attól, hogy az ingatlan vevője és a telek tulajdonosa között a bérleti szerződést a megállapított eljárásnak megfelelően kötötték-e meg. . Felmerül a kérdés: lehetséges-e ebben az esetben olyan személyt vonzani, aki nem rendelkezik megfelelően elkészített dokumentumokkal egy földterületre egy földterület jogosulatlan elfoglalására (Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 7.1. cikke)? Mivel ebben a helyzetben a földterülethez való jog a törvény alapján keletkezik, a földre vonatkozó okmányok hiánya nem alapja a személy felelősségre vonásának az Art. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési kódexének 7.1. pontja értelmében igazolni kell az ingatlan korábbi tulajdonosának a földterülethez fűződő jogainak jogszerűségét.

3. Az Art. (2) bekezdés 1. pontja. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 35. cikke speciális szabályozást tartalmaz arra az esetre, amikor valaki más telkén található épület, építmény, építmény tulajdonjogát több tulajdonosra ruházzák át. Ebben az esetben a telekhasználati eljárást az épület, építmény, építmény tulajdoni hányadának vagy a telekhasználatra megállapított eljárás figyelembevételével határozzák meg. Az épület tulajdonában lévő részesedések elszámolásának feltüntetése azt jelenti, hogy figyelembe kell venni a megfelelő részesedések méretét az egyes érintett jogalanyok földterülethez való jogának meghatározásánál.

Ugyancsak kérdéseket vet fel a telekhasználatra vonatkozó kialakított eljárás koncepciója, mint a földterülethez fűződő jogok gyakorlása során fennálló kapcsolatok második kritériuma. A norma szó szerinti szövegéből következik, hogy csak azokat az eseteket szabályozza, amikor egy épület vagy építmény tulajdonjoga több tulajdonosra száll át. Nem teljesen világos azonban, hogyan alakíthatták volna ki a telekhasználati eljárást, ha egyidejűleg szerzik meg az ingatlanjogokat. A telek használatára vonatkozó eljárást csak olyan személyek alakíthatják ki, akik már rendelkeztek a telken található ingatlanokkal. Ebből következően a hatályos használatbavételi eljárás alkalmazása csak akkor lehetséges, ha az ismertetett norma szabályozási körének szűk értelmezésétől eltekintünk, és hatályát kiterjesztjük azokra az esetekre, amikor az elidegenítés következtében ingatlantulajdonosok sokasága keletkezett. ennek az ingatlannak egy részét, miközben az ingatlan többi részének tulajdonjogát megtartja annak a tulajdonosnak, aki már ténylegesen használta a telket.

4. A következő, gyakorlatilag fontos probléma a földterülethez fűződő jog bejegyzésének kérdését érinti, amikor a telken található ingatlan tulajdonjogát átruházzák. Mivel az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 35. cikke feltételezi a földterülethez fűződő jogok automatikus átruházását, felmerül a kérdés: milyen dokumentumok alapján kell állami nyilvántartásba venni a földterületre vonatkozó jogok átruházását egy új ingatlantulajdonosra végre kell hajtani? Az ingatlanhoz fűződő jogok és az azokkal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról szóló szövetségi törvény nem rendelkezik a törvény alapján átruházott jogok bejegyzésére vonatkozó eljárásról. Ezt a helyzetet súlyosbítja az a tény, hogy ha a földterülethez fűződő jogokat az ingatlan megszerzőjére ruházzák át, akkor e cikk értelmében nincs szükség a földterületre vonatkozó jogok átruházására vonatkozó külön megállapodásra. Véleményünk szerint szükséges az 1997. július 21-i szövetségi törvény módosítása, amely szabályozza a megfelelő eljárást.

5. Az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 36. §-a szerint csak azok a polgárok és jogi személyek jogosultak ezeket a telkeket tulajdonba venni (privatizálni) ) vagy szerződést köt velük. Az épületekre és építményekre vonatkozó egyéb jogok birtokosai (bérlők, használók) ilyen telkeket ingatlanként nem szerezhetnek. Ha a telket célzott beépítésre biztosították, akkor a befejezetlen építmény tulajdonosát nem illeti meg e jog érvényesítése, mivel a befejezetlen építmény tárgya nem felel meg a telek kiosztásának céljának, és nem épület, struktúra vagy szerkezet az Art. értelmében. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke.

A kizárólagos jogrendszer kiküszöböli annak lehetőségét, hogy más személyek földterületet szerezzenek, kivéve a rajta található épületek, építmények, építmények tulajdonosait, abban az esetben, ha az állami vagy önkormányzati tulajdonban van. Ez egyúttal azt jelenti, hogy az állam és az önkormányzatok, mint az adott telkek tulajdonosai megtiltják ezeket a telkeket olyan személyeknek elidegeníteni és bérbe adni, akik nem tartoznak az 1. pont szerint kizárólagos jog alá. 2 p. 1 art. 36 ZK.

Ha egy épület vagy építmény több tulajdonoshoz tartozik, akkor jogukban áll telket megosztott tulajdonban vásárolni, vagy bérleti szerződést kötni több személlyel a bérlő oldalán. A pluralitás jellege nincs meghatározva: lehet részesedés - 1. cikk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 321. cikke és a szolidaritás - Art. 322 Ptk. Lehetőség van telekvásárlási joggal bérleti szerződés megkötésére is, amelynek szintén meg kell felelnie a telek adásvételi szerződés feltételeinek (a telek árát meg kell határozni).

Az RF LC hatálybalépése előtt megkötött telekre vonatkozó bérleti szerződés megléte nem fosztja meg az ingatlantulajdonost a földterület megvásárlásának jogától az Art. (1) bekezdése szerint. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke. Ha egy telekre vonatkozó bérleti szerződést az RF LC hatálybalépése után köt egy azon lévő ingatlantárgy tulajdonosa, akkor abból a tényből adódóan, hogy az ingatlan tulajdonosa gyakorolta kizárólagos privatizációs jogát, ill. 1. pontja szerinti telek bérleti jogát elveszti a telekbérleti szerződés megkötésével. RF Munka Törvénykönyvének 36. cikke.

Annak ellenére, hogy a hivatalos orosz polgári jogi doktrína tagadja a kereskedelmi (kereskedelmi) jog elkülönítésének szükségességét, a vállalkozói tevékenység sajátosságai megkövetelik a vállalkozók tranzakcióira vonatkozó speciális szabályok megállapítását. Ez vonatkozik a vállalkozói szerződések megkötésének és végrehajtásának számos jellemzőjére is, amelyek tárgya az ingatlan.

Felismerve azt a tényt, hogy a kereskedelmi ingatlanügyleteket az ingatlanok polgári jogi forgalmának szerves részének kell tekinteni, megjegyezzük, hogy ezeknek az ügyleteknek van sajátossága. Ezt a sajátosságot elkövetésük objektív és szubjektív körülményei egyaránt okozzák. Egy időben G.F. Sersenevics megjegyezte, hogy „objektíven kereskedelmi ügyletnek minősülnek azok az ügyletek, amelyeknek a törvény kereskedelmi jelleget tulajdonít, még akkor is, ha azokat egyénileg olyan személyek hajtják végre, akik egyáltalán nem vesznek részt a kereskedelemben.

Az ingatlanok forgalmával kapcsolatban megjegyezzük, hogy az ingatlannal folytatott ügylet akkor minősül vállalkozóinak, ha annak résztvevői (vagy valamelyik résztvevője) az ilyen ügylet lebonyolításával nyereségszerzés célját követik (az ügylet objektív jellege miatt vállalkozói jellegű), vagy ha résztvevői (az egyik résztvevő) egyéni vállalkozók vagy kereskedelmi szervezetek (szubjektív).

Mindenesetre a vállalkozással kötött tranzakció vállalkozási jellegű lesz (vállalkozás adásvétele, vállalkozás lízingje, vállalkozás vagyonkezelése). Ez az objektum sajátosságaiból adódik, pl. vállalkozás, mint ingatlanegyüttes, amely kizárólag vállalkozási tevékenység végzésére szolgál.

Az üzleti tranzakciók egyben speciális jogalanyok – kereskedelmi szervezetek – ingatlanügyletek is. Még ha az ügylet tárgya olyan ingatlan is, amelyet nem közvetlenül vállalkozási tevékenység végzésére szánnak, az ilyen ügyletet kereskedelminek kell tekinteni. Így például egy lakást megszerző zártkörű részvénytársaság azt kívánja felhasználni arra, hogy azt munkavállalóinak ingyen lakhatási célra átadja. Annak ellenére, hogy az ingatlanügyletből származó nyereség közvetlen célját ebben az esetben nem követik, az ilyen ügylet azonban vállalkozói jellegű lesz. Ennek oka az a tény, hogy a tranzakció az ilyen társaság által végzett vállalkozási tevékenység szerves részét képezi, és e szervezet egyéb ügyleteivel és tevékenységeivel összefüggésben a profitszerzés céljának van alárendelve, amelyet alkalmazottainak erőfeszítéseit.

Fontos szem előtt tartani, hogy mivel az ingatlan tárggyal folytatott kereskedelmi ügylet a polgári jogi ügyletek egyik fajtája, ezért az ügylet körülményeitől függően kereskedelminek minősíthető (ha az ügyletben mindkét fél képviselteti magát vállalkozók által), mint nem kereskedelmi jellegű (amikor egyik fél sem vállalkozó), valamint az egyik fél számára kereskedelmi jellegű (a vállalkozóként fellépő fél) és a másik fél számára nem kereskedelmi jellegű (az a fél, aki nem vállalkozó). vállalkozó). Ennek megfelelően az ügyletben részt vevő vállalkozóként eljáró felek vonatkozásában a külön (kereskedelmi) jogszabályok (és a mellék - általános polgári jogi szabályok), a nem vállalkozó ügyletben részt vevő felek vonatkozásában pedig csak általános szabályok az irányadóak. polgári jog.

Az ingatlanügylet kereskedelmi ingatlanként való elismerésének fontos jogi vonatkozásai vannak. Az ilyen következmények mindenekelőtt a vállalkozási tevékenység keretében lebonyolított ügyletek adóztatásának speciális szabályaira vonatkoznak. Polgári jogi szempontból az ingatlanügyletek kereskedelmi jellege sajátos szabályokat von maga után azok teljesítésére, lebonyolítására és felelősségére. Tehát a kereskedelmi szervezeteknek tilos adományozni egymás közötti kapcsolatokban (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 575. cikke). A vállalkozók közötti kapcsolatokban fennálló szerződéses kötelezettségek megszegése esetén fokozott felelősség terheli stb.

A munka eredményei alapján a következő következtetések vonhatók le:

A polgári jogszabályokat összhangba kell hozni a földjoggal, hogy elkerülhető legyen a jogi összeütközések a kérdéses kapcsolatok terén;

Módosítani szükséges az Art. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 7.1. pontja, figyelembe véve a földterülethez való jog törvény szerinti megjelenésére vonatkozó rendelkezéseket;

Egyértelműbben kell szabályozni a telekhasználati viszonyokat, amelyek az ingatlanjog több tulajdonosra történő átruházásából erednek;

Módosítani kell az "Ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásáról" szóló szövetségi törvényt, amelyben meg kell határozni a törvényből eredő jogok bejegyzési eljárását, meghatározni a jog bejegyzéséhez szükséges dokumentumok listáját. ingatlanra ebben a helyzetben.

1. Az Orosz Föderáció 2004. december 29-i 188-FZ lakásügyi törvénykönyve (a 2007. október 18-i 230-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Rossiyskaya Gazeta, 1. szám, 2005. január 12. .

2. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (első rész), 1994.11.30., 51-FZ (a 2007.12.06-i 334-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 05.12. 1994, 32. szám, Art. 3301.

3. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (második rész), 1996.01.26., 14-FZ (a 2007.12.06.-i 333-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 01.29. 1996, 5. szám, Art. 410.

4. Az Orosz Föderáció 2001. december 21-i 178-FZ szövetségi törvénye "Az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról" (a 2007. december 1-i 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Parlamenti Közlöny , 19. szám, 2002. január 26.

5. Az Orosz Föderáció 2002. november 14-i 161-FZ szövetségi törvénye "Az állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról" (a 2007. december 1-jén kelt 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai Szövetség, 2002.12.02., 48. sz. 4746.

6. Az Orosz Föderáció 1995. december 26-i 208-FZ „A részvénytársaságokról” szóló szövetségi törvénye (a 2007. december 1-jén kelt 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Rossiyskaya Gazeta, 248. sz. 1995. december 29.

7. Az Orosz Föderáció 2002. július 24-i 101-FZ szövetségi törvénye "A mezőgazdasági területek forgalmáról" (a 2007. február 5-i 11-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Parlamenti Közlöny, 140. sz. - 141, 2002.07.27.

8. Az Orosz Föderáció 1998. július 16-i 102-FZ szövetségi törvénye "A jelzálogról (ingatlan zálogjog)" // Rossiyskaya Gazeta, 137. szám, 1998. július 22.

9. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2003. június 17-i határozata N 3217/03 // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2003. N 12. S. 32-34.

10. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének egyedi határozatainak áttekintése az ingatlan adásvételi szerződésekkel kapcsolatos kérdésekről // Gazdaság és jog. 2002. N 4.P. 121-122.

11. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 1997. január 14-i határozata N 3522/96 // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1997. N 4.

12. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2002. január 30-i határozata N 6245/01 // IS "kódex"; A Kelet-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2003. október 13-i határozata N А33-2310 / 03-С2-Ф02-3355 / 03-С2 // ISS "Kód".

14. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének tájékoztató levele, 2001. február 16. N 59. 9. o. "A szövetségi törvény alkalmazásával kapcsolatos viták megoldási gyakorlatának áttekintése" A jogok állami bejegyzéséről ingatlanra és az azzal kapcsolatos tranzakciókra "// Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2001. N 4.

15. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 1999. február 2-i határozata N 4749/98 // IS "kódex"; Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2000. január 18-i határozata N 5394/98 // IS "Kódex".

17. Az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2004. október 21-i határozata N А21-7224 / 03-С2 // ISS "Kód".

19. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 1998. február 25-i 8. sz. határozata "A tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták megoldásának gyakorlatának egyes kérdéseiről" // Orosz igazságszolgáltatás, 1998. 10. szám.

21. Alekseev V.A. Ingatlanjogok bejegyzése. M .: Prospect, 2001.

22. Akhmadgazizov I.S. Az ingatlantárgyakra vonatkozó ingatlanjogok átruházásának problémái az ingatlan adásvételi szerződésének végrehajtása során // Közjegyző, 2007, №1.

23. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog. Ingatlan átruházási szerződések. Moszkva: Statut, 2002.

24. Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog: Általános rendelkezések. M .: Statut, 1997.S. 224.

25. Vitryansky V.V. Bérleti szerződés és típusai: Bérbeadás, időbérlet, épületek, építmények, vállalkozások bérlete, lízing. M .: Statut, 1999

26. Vitryansky V.V. Adásvételi szerződés és annak egyes típusai. M .: Statut, 1999

27. Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1999. N 9

28. Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés. A vállalkozás adásvételi szerződése // Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog. Könyv. 2: Vagyonátruházási szerződések. M .: Statut, 2000.S. 184-236.

29. Vitryansky V.V. Adásvétel, csere, lízing, ingyenes használat, fuvarozás, szállítmányozás. Számítások: Kommentár az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének második részéhez. Moszkva: A "Gazdaság és élet" hetilap Üzleti Információs Központja, 1996

30. Vitryansky V.V. Az ügyletek érvénytelensége a választottbírósági és bírói gyakorlatban // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova. Moszkva: Nemzetközi Pénzügyi és Gazdaságfejlesztési Központ, 1998.

31. Vitryansky V.V. A vagyoni (jogi kötelezettségek) viszonyok jogi szabályozása az Orosz Föderáció Földkódexében // Környezetvédelmi törvény. 2003. N 1.

32. Vitryansky V.V. A szerződés alapvető feltételei a hazai polgári jogban és a bűnüldözési gyakorlatban // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2002. N 6.S. 78.

33. Ingatlanjog állami bejegyzése: A bejegyzési jog problémái / Otv. szerk. A.R. Kirsanov. M .: Os-89, 2003.

34. Polgári jog: Tankönyv / Otv. szerk. prof. E.A. Szuhanov. T. 1.P. 352.

35. Polgári jog: Tankönyv. 4. kiadás / Szerk. A.P. Szergejeva, Yu.K. Tolsztoj. M .: TK Welby, 2003.Vol. 2.P. 104 (a bekezdés szerzője - E.Yu. Valyavina).

36. Zharikov Yu.G., Masevich M.G. Ingatlan: Jogi szabályozás: Tudományos és gyakorlati kézikönyv. M .: BEK, 1997.

37. Ivanova N.R. Tulajdonjogok védelme a választottbíráskodásban: Kommentár a választottbírósági gyakorlathoz. M .: INFRA-M, 1999.

38. Ioffe O.S. Kötelezettségjog. M., 1975.S. 211

39. V. P. Kamysansky. A tulajdonjogok korlátozása (Polgári jogi elemzés): Szerzői absztrakt. dis ... dr. jurid. tudományok. SPb., 2000.

40. Kamyshansky V.P. Az ingatlan tulajdonjoga: a korlátozások kérdései. Elista, 1999.

41. Kindeeva E.A., Piskunova M.G. Ingatlan: Jogok és ügyletek (A bejegyzés új szabályai, állami nyilvántartásba vétel, iratminták). M .: Yurayt-Izdat, 2004.

42. Trump OM Az ingatlan-nyilvántartás aktuális kérdései az Orosz Föderációban // Jogi világ. 1997. N, 9. o., 46–49.

43. Trump OM Ingatlan az új oroszországi polgári törvénykönyvben // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova / Otv. szerk. A.L. Makovszkij. Moszkva: Nemzetközi Pénzügyi és Gazdaságfejlesztési Központ, 1998.

44. Trump OM Az ingatlan fogalma az orosz polgári jogban. Ingatlanügyletek // Jog. 1999. N 4

45. Kommentár az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvéhez / Szerk. prof. AZOK. Abova és A.Yu. Kabalkin. M .: Yurayt-Izdat, 2004.

46. ​​Kommentár az Orosz Föderáció Földkódexéhez / Ruk. szerk. a csapat az M.V. Barkhatov (a "Kommentár az Orosz Föderáció szárazföldi jogszabályaihoz" című könyvből). M .: Yurayt-Izdat, 2002.

47. Kommentár az "Állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról" szóló szövetségi törvényhez / Szerk. M.Yu. Tikhomirov. M., 2003.S. 125 (A.D. Kulikov kommentárja).

48. Hitelek kereskedelmi ingatlanvásárláshoz: valóság vagy kilátások? // Bankok és az üzleti világ, 2007, №2.

49. Kuzmina I. D. Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása. Tomszk: Szerk. Tomszki Egyetem, 2002.

50. Kuzmina I. D. Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása: Szerzői absztrakt. dis ... dr. jurid. tudományok. Tomszk, 2004.

51. Skiba P.V. Ingatlan adásvételi ügyletek jellemzői: Absztrakt. dis ... cand. jurid. tudományok. M., 2001.S. 17.

52. Sklovsky K.I. A tulajdon a polgári jogban. M., 2000 .-- S. 370.

53. Tuzhilova-Ordanskaya E.M. Az ingatlanjogok állami bejegyzésének problémái // Civilist, 2007, №2.

Zharikov Yu.G., Masevich M.G. Ingatlan: Jogi szabályozás: Tudományos és gyakorlati kézikönyv. M .: BEK, 1997.

Kozyr O.M. Ingatlan az új oroszországi polgári törvénykönyvben // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova / Otv. szerk. A.L. Makovszkij. Moszkva: Nemzetközi Pénzügyi és Gazdaságfejlesztési Központ, 1998. P. 271-297. Lásd még: OM Kozyr. Az ingatlan fogalma az orosz polgári jogban. Ingatlanügyletek // Zakon. 1999. 4. sz.; Kozyr O.M. Az ingatlan-nyilvántartás aktuális kérdései az Orosz Föderációban // Jogi világ. 1997. N 9. o. 46-49.

Vitryansky V.V. Adásvétel, csere, lízing, ingyenes használat, fuvarozás, szállítmányozás. Számítások: Kommentár az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének második részéhez. Moszkva: a "Gazdaság és élet" hetilap Üzleti Információs Központja, 1996; Vitryansky V.V. Az ügyletek érvénytelensége a választottbírósági és bírói gyakorlatban // Oroszország Polgári Törvénykönyve: Problémák. Elmélet. Gyakorlat: Szo. S.A. emlékére. Khokhlova. Moszkva: Nemzetközi Pénzügyi és Gazdaságfejlesztési Központ, 1998. 131-153. o.; Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 1999. 9. sz.; Vitryansky V.V. Adásvételi szerződés és annak egyes típusai. M .: Statut, 1999; Vitryansky V.V. Bérleti szerződés és típusai: Bérbeadás, időbérlet, épületek, építmények, vállalkozások bérlete, lízing. M .: Statut, 1999; Vitryansky V.V. Ingatlan adásvételi szerződés. A vállalkozás adásvételi szerződése // Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Szerződési jog. Könyv. 2: Vagyonátruházási szerződések. M .: Statut, 2000.S. 184-236. Kuzmina I.D. Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása. Tomszk: Szerk. Tomszki Egyetem, 2002.

Kuzmina I.D. Az épületek és építmények, mint ingatlantárgyak jogi szabályozása: Szerzői absztrakt. dis ... dr. jurid. tudományok. Tomszk, 2004.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (második rész), 1996.01.26., 14-FZ (a 2007.12.06.-i 333-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 1996.01.29., 5. sz., Art. 410.

Az Orosz Föderáció 2004. december 29-i 188-FZ lakásügyi törvénykönyve (a 2007. október 18-i 230-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Rossiyskaya Gazeta, 1. szám, 2005. január 12..

Az Orosz Föderáció 2001. december 21-i 178-FZ szövetségi törvénye "Az állami és önkormányzati tulajdon privatizációjáról" (a 2007. december 1-i 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Parlamenti Közlöny, sz. 19, 2002. január 26.

Cherepakhin B.B. A tulajdonjogok jogosulatlan elidegenítőtől való megszerzésének jogi természete és indoklása // Cherepakhin B.B. Polgári joggal foglalkozik. M., 2001.S. 244.

Sklovsky K.I. A tulajdon a polgári jogban. M., 2000 .-- S. 370.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (első rész), 1994.11.30., 51-FZ (a 2007.12.06.-i 334-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 1994.12.05, 32. sz. 3301.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2003. június 17-i határozata N 3217/03 // Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának közleménye. 2003. N 12. S. 32-34.

Az Orosz Föderáció 2002.11.14-i 161-FZ szövetségi törvénye "Az állami és önkormányzati egységes vállalkozásokról" (a 2007.12.01-i 318-FZ szövetségi törvénnyel módosított) // Az Orosz Föderáció összegyűjtött jogszabályai, 02.12. 2002, 48. szám, Art. 4746.

Nem lakás céljára szolgáló helyiség adásvételi SZERZŐDÉS száma g. "" 20, a továbbiakban "Eladó", amelyet egyrészt a alapján eljáró személy képvisel, valamint a továbbiakban: " Vevő", amelyet az alapján eljáró személy képvisel, viszont a jelen szerződést az alábbiak szerint kötötték. 1. A SZERZŐDÉS TÁRGYA 1.1. A jelen szerződésben foglaltaknak megfelelően az Eladó elad, a Vevő pedig ingatlant vásárol: nem lakás céljára szolgáló helyiségek (továbbiakban: „helyiségek”), kataszteri (hagyományos) szám, terület () négyzetméter. m, található:, egy emeletes épület emeletén és egy () négyzetméter összterületű épület közös tulajdonában (az épület rendeltetése). m., a helyiségekkel egyidejűleg átadásra kerül: nem lakás céljára szolgáló helyiség műszaki útlevele, tervek, diagramok, magyarázatok, egyéb dokumentumok 1.2.

Hogyan kell ingatlan adásvételi szerződést kötni?

Ez általában az ingatlan eladásának végső költségének százaléka. Ennek a kamatnak az összegét rögzíteni kell a szerződésben. Ide azonnal fel kell írni az összes tervezett költséget, ami a Megbízottnál felmerül, és vállalja a Megbízó kártalanítását: pontosan mire és mekkora költség várható.

2.1.

A megbízott vállalja: 2.1.1. A Megbízó tárgyi tulajdonjogát igazoló dokumentumok jogi vizsgálatának lefolytatása. 2.1.2. A Megbízóval közösen dolgozza ki az objektum adásvételi szerződésének feltételeit, az elszámolások formáját és eljárását, valamint az objektum értékesítésére vonatkozó reklámanyag-csomagot.

2.1.3. Végezzen marketingkutatást a potenciális vásárlók körének meghatározása érdekében. Hasznos dokumentumok és megbízható ajánlati adatbázis: irodabérlet Moszkvában, üzletek, raktárak és bármely nem lakáscélú helyiség és épület bérleti díja az Orosz Föderációban.

Hogyan készítsünk ingatlan adásvételi szerződést?

A jelen szerződésben szereplő felek megállapodása alapján meghatározott ár végleges és nem módosítható 2.2. A Vevő viseli az Orosz Föderáció hatályos jogszabályainak megfelelően a Helyiség tulajdonjogába való átruházás állami nyilvántartásba vételével kapcsolatos összes költséget 2.3.
A 2.1 pontban meghatározott összeget a jelen szerződés aláírását követő banki munkanapokon belül kell az Eladó pénzforgalmi számlájára utalni. 3. JELEN SZERZŐDÉS IDŐTARTAMA 3.1. Jelen szerződés a megkötésének pillanatától lép hatályba, és a Vevő tulajdonjogának a megszerzett ingatlanra történő bejegyzésének befejezéséig és az elszámolások teljesítéséig érvényes.
4. VAGYON ÁTRUHÁZÁS 4.1. Az Eladó köteles a Vevő részére átadni a p.

Ingatlan adásvételi szerződések

Info

A megállapodásnak nem csak a törvény által előírt rendelkezéseket kell tükröznie, hanem a felek által elfogadott egyéb rendelkezéseket is. Ingatlan eladása vállalkozással együtt megengedett.

A megállapodásnak a következő rendelkezéseket kell tartalmaznia:

• Információk a felekről (eladó és vevő);
• Információ az átadott ingatlanról;
• Információ az épület helyéről;
• Információk az ingatlan kereskedelmi tárgy kategóriájáról;
• Információ az objektum területéről, valamint az egész épület eladása esetén az alatta található földterületről;
• Az objektum költsége;
• A pénzeszközök letétbe helyezésének eljárása;
• A tárgynak a vevő tulajdonába történő átruházásának eljárása.

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződésminta letöltése. Töltse le a kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés nyomtatványát.

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés minta

Figyelem

FONTOS! Az elszámolás megtörténtének megerősítéseként a tulajdonjog átruházásának regisztrálásakor a felek nyugtát vagy bankszámlakivonatot nyújtanak be a Rosreestr-nek (állampolgárok), fizetési megbízást a szerződéses ár kifizetésére a szerződésre (szervezetre) hivatkozva. Ez az elszámolási eljárás azzal a kockázattal jár a vevő számára, hogy a fizetést kapott eladó késlelteti a tulajdonjog átruházásának bejegyzését.

Másrészt a teljes kiegyenlítés lehetővé teszi, hogy olyan ingatlant kapjon, amelyet az eladó záloga nem terhel. Ingatlan adásvételi szerződés minta előleg feltétellel innen tölthető le: Ingatlan adásvételi szerződés minta előlegre A részletfizetés a hitelre történő fizetés speciális esete (1. pont) Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 489. cikke), ha a fizetés részletekben történik.

Ingatlan adásvételi szerződés

Az ilyen fizetési eljárással kötött ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor szem előtt kell tartani, hogy a tárgyon és az áron túl a következő feltételek is elengedhetetlenek lesznek:

• egy kifizetés összegéről;
• a fizetések sorrendjét és ütemezését.

Az ingatlan adásvételi szerződés részletfizetéssel innen tölthető le: Ingatlan adásvételi szerződés minta részletfizetéssel. Az ingatlan adás-vétel a jogban jól kidolgozott téma.

A szerződéssablon megtalálható cikkünkben vagy a Rosreestr honlapján, a Dokumentumlapok oldalon. Lakóingatlan adásvételi szerződés készítése Rögtön megjegyezzük, hogy a lakóingatlan adásvételi szerződésben egy további lényeges feltételt kell rögzíteni - az értékesített lakás használatára jogosultak névsorát ( p.

1 evőkanál. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 558. cikke).

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés minta

Az RF fegyveres erők plénuma egyértelműen megállapította, hogy az olyan tárgyakkal kapcsolatos ügylet megkötésére vonatkozó felhatalmazást, amelyekhez a jogok be vannak jegyezve, közjegyzői formában kell kiadni. A Rosreestr közjegyző által hitelesített meghatalmazást is igényel a nyilvántartásba vételhez szükséges dokumentumok benyújtásakor (az ingatlanok állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény 15. cikkének 4. cikke, 2015. július 13., 218-FZ). Gyakran egy meghatalmazást adnak ki több, egymással összekapcsolt meghatalmazásra ingatlaneladásra:

• adásvételi szerződés aláírása;
• települések;
• dokumentumok benyújtása a Rosreestrnek és átvételük.

Ennek megfelelően az ingatlan adásvételi ügylet megkötésére vonatkozó jogosítvány másra történő átruházása csak közjegyző által lehetséges. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tartalmazza azon személyek listáját, akik jogosultak a közjegyző helyett meghatalmazást igazolni.

Kereskedelmi ingatlan adásvételi előszerződés minta

Egyes esetekben azonban egy speciális tárgy vagy tárgy az ügylet közjegyző által hitelesített formáját igényli (2015. július 13-án kelt, 218-as számú törvény 42. cikkének 1. része, 54. cikk 2. része „Az ingatlanok állami nyilvántartásba vételéről” F Z). Az ingatlan adásvételi szerződés megkötésének időpontja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint Mivel az ingatlan adásvételi szerződések nem igényelnek állami regisztrációt, azok a megkötés pillanatától érvényesek.

Ez utóbbi meghatározása a következő:

• a szerződés konszenzusos jellege miatt annak megkötését nem befolyásolja a szerződés tárgyának átruházásának ténye;
• az általános szabály szerint (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 433. cikkének 1. szakasza) a szerződéssel kapcsolatban egyetlen dokumentumként (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 550. cikkének 1. szakasza) az adásvételi szerződést Az ingatlan tulajdonjogát az aláírás pillanatától megkötöttnek tekinthetjük, feltéve, hogy a szövegben minden lényeges feltétel megegyezik ( az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 1997.11.13-i tájékoztató levelének 3. oldala. 21).

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés halasztott fizetési mintával

Annak érdekében, hogy elkerüljék a későbbi negatív következményeket a felekre nézve, valamint hogy az ügyletet ne érvénytelenítsék, a feleknek egy bizonyos dokumentumcsomagot kell elkészíteniük:

• Az eladónak be kell nyújtania az átadott tárgy tulajdonjogát igazoló dokumentumokat;

• Kapnak továbbá egy kivonatot a Rossreestr-ből, amely szerint a tárgy nem zálogtárgy, és nincs rá korlátozás;
• Műszaki jellemzők a KTF-ből, amelyek alapján megtudhatja az eladott tárgy műszaki állapotát, az építés évét, a helyiségek területét, elhelyezkedését, emeletek számát és az építkezéssel kapcsolatos egyéb információkat.

Kereskedelmi ingatlan bejegyzése A szerződéssel átruházott tulajdonjogot a Rossreestr-nek be kell jegyeznie a tranzakció helyén.

Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés minta

• hogyan kell ingatlan adásvételi szerződést kötni?
• Ügynöki szerződés ingatlan adásvételére
• Nem lakás céljára szolgáló helyiség adásvételi szerződésének bejegyzése
• Kizárólagos szerződés
• Ügynöki szerződés ingatlan adásvételére
• Hasznos dokumentumok

• A nem lakás céljára szolgáló helyiségek adásvételére vonatkozó szerződések típusai: minták a kitöltésekről és jellemzőkről

ügynöki szerződés nem lakáscélú ingatlan adásvételére 1.4. a vállalkozó garantálja a szerződéses és egyéb kapcsolatok hiányát olyan személyekkel, amelyek befolyásolhatják a jelen megállapodás végrehajtását. a vállalkozó garantálja függetlenségét és objektivitását jelen szerződés teljesítése során. 1.5. a szerződés a vállalkozó (város) telephelyén valósul meg.
Tömegmédia EL No. FS 77-67861 Reklám- és információforrás A Zdanie.info a legjobb hely kereskedelmi ingatlanok kereséséhez sikeres vállalkozása érdekében! Portál kereskedelmi ingatlanok eladására és bérlésére Moszkvában és az Orosz Föderáció régióiban, A webhely látogatóinak a legteljesebb és legmegbízhatóbb ajánlati adatbázist kínálja: irodabérlet Moszkvában, üzletek, raktárak és bármely nem lakáscélú helyiség és épület bérlése az Orosz Föderációban. A Zdanie.info oldalon ingyenesen adhat fel hirdetést eladásra és bérbeadásra kínált kereskedelmi ingatlanokra.Küldjön hitelkérelmet kereskedelmi ingatlanok vásárlására és biztosítékkal a Zdanie.info partnerbankokhoz, valamint a Zdanie-n. info, tanácsot kaphat a kereskedelmi ingatlanpiac vezető szakembereitől és szakértőitől: jogászoktól, tanácsadóktól és ingatlanközvetítőktől, értékbecslő, fejlesztő és alapkezelő cégek képviselőitől.
A tárgy állapota kérdésének elégtelen rendezése a minőségi feltétel jelentős megsértése miatti adásvételi szerződés felmondása körüli nehéz peres eljáráshoz vezethet. A vevő gyakorlata ezekben a vitákban kiábrándító. A siker már az eladó azon kötelezettségének tekinthető, hogy arányosan csökkentse egy rossz minőségű tárgy árát (a Volgo-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2014. február 7-i állásfoglalása az A39-3919 / 2012. sz. ügyben) . A kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés formája itt található: Kereskedelmi ingatlan adásvételi szerződés - minta. Milyen sajátosságai vannak a meghatalmazással történő ingatlanértékesítésnek Egy ideig az volt a vélemény, hogy az ingatlan adásvételi szerződés aláírásához elegendő egy egyszerű írásos meghatalmazás. Azonban a bek.