Lakásrészesedés kiosztása és eladása. Hogyan lehet részesedést kiosztani egy lakásban és eladni? Lehet-e eladni egy ki nem osztott lakásrészt?
NEM SZÜKSÉGES TERMÉSZETBEN KIVONÁSRA
M. GALIMOV
Apámnak 1/6 része van egy egyszobás lakásban. A második tulajdonossal (5/6 részvény) nem tud megegyezni a részesedése eladásáról (visszaváltásáról). Szükséges-e először a természetbeni részesedés bírósági úton történő kiutalása, majd értékesítése, vagy kiutalás nélkül, a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a, a második tulajdonos értesítése a részesedése eladási szándékáról?
A. Dapov, Szentpétervár
Nem, nem kell kiemelni.
A két vagy több személy tulajdonában lévő ingatlan közös tulajdoni jog alá tartozik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 244. cikkének 1. szakasza).
(2) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 246. §-a értelmében a megosztott tulajdonban lévő résztvevőnek joga van saját belátása szerint eladni, adományozni, hagyatékba adni, elzálogosítani a részesedését, vagy más módon rendelkezni vele a cikkben meghatározott szabályok szerint. 250 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve.
Az Art. (1) bekezdéséből következik. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a szerint a közös tulajdonban lévő részesedés kívülállónak történő eladásakor a megosztott tulajdon fennmaradó résztvevőinek elővásárlási joguk van az eladott részvény megvásárlására azon az áron, amelyen eladták, és egyéb egyenlő feltételekkel, kivéve nyilvános árverésen történő értékesítés esetén.
Részvényértékesítési szándékát az üzletrész eladója köteles írásban értesíteni a többi résztulajdonost, megjelölve az eladási árat és egyéb feltételeket. Ha a közös tulajdonban megmaradt résztvevők megtagadják a megvásárlást, vagy nem szerzik meg az eladott részesedést az ingatlan tulajdonjogában egy hónapon belül, az ingó tulajdonjogban pedig - a bejelentéstől számított 10 napon belül, az eladó jogosult részesedését bármely személynek eladni (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikkének 2. szakasza).
A megosztott tulajdonban lévő ingatlan a résztvevők közötti megállapodás alapján felosztható (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 252. cikkének 1. szakasza).
A megosztott tulajdonban részt vevőnek jogában áll követelni a részesedésének kiosztását a közös tulajdonból (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 252. cikkének 2. szakasza).
Ha a közös tulajdonban részt vevők nem egyeznek meg a közös tulajdon felosztásának módjáról és feltételeiről, vagy egyikük részesedésének felosztásáról, a közös tulajdonban résztvevőnek jogában áll jogszerűen követelni a részesedése természetbeni felosztását. a közös tulajdonból (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 252. cikkének 3. szakasza).
Így az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai nem kötelezik az ingatlanrész eladóját, hogy az elidegenítés előtt természetben osszák ki azt. Következésképpen Önnek jogában áll eladni egy egyszobás lakás 1/6-os részét bármely vevőnek, de a lakás 5/6-os tulajdoni hányadának második tulajdonosának soron következő eladásáról történő előzetes bejelentése mellett, írásban, feltüntetve részesedése eladásának költsége. Abban az esetben, ha a második tulajdonostól az értesítéstől számított 10 napon belül nem kap választ, vagy nem kap választ, Ön jogosult részesedését bárkinek eladni.
Cégünk segítséget nyújt a polgári jog témakörben szakdolgozatok, szakdolgozatok, valamint mesterdolgozatok megírásához, kérjük, vegye igénybe szolgáltatásainkat. Minden munkára garanciát vállalunk.
A közös tulajdon főleg a nagyvárosokban jellemző. A kommunális lakások privatizációja és „felosztása” után az ilyen ingatlanok tulajdonosai kettőtől hétig terjedhetnek.
Ezenkívül lehetnek teljesen idegenek, rokonok (gyermekek és szülők), vagy olyan személyek, akik elvesztették családi kötelékeiket (volt férj és feleség). Előbb-utóbb az ingatlan egyik tulajdonostársa el akarja majd „kiválni” és eladni a részesedését. És itt sok nehézség kezdődik. Hogyan adjunk el egy részesedést egy lakásban kedvező feltételekkel? Nézzük meg közelebbről.
Megosztási kiosztás
Részvénye eladásához számos eljárást kell végrehajtania. A többi tulajdonostárs beleegyezése nélkül nem lehet új vendégeket regisztrálni, sőt javítást sem végezni. És az otthon egy részének eladása vagy bérbeadása is meglehetősen nehéz lesz.
Eközben továbbra is lehetőség van egy privatizált lakás részesedésének eladására. Igaz, ehhez olyan problémás eljáráson kell keresztülmennie, mint a részesedés kiosztása. Ez azt jelenti, hogy a privatizáció után a tulajdonostársak mindegyike birtokol egy kötelező bizonyos részesedést.
Törtszámmal is kifejezhető. Például egy kétszobás lakásnak két tulajdonosa van, mindegyiknek ½ részesedése van. Ha természetbeni részesedésről beszélünk, akkor kiderül, hogy mindenkinek van egy szobája, és közösen birtokolják a közös helyiségeket (konyha, folyosó, kamra). Sőt, a részesedés kiutalását követően a fenti helyiségek használatára is jogosultak lesznek. Ebben az esetben mindenki részesedése személyessé válik, a szomszédok tulajdonostársak maradnak.
A közös vagyon megosztható. Ez általában egy összetett és hosszadalmas folyamat, amely után a közös tulajdon megszűnik, és csak egy személy lesz a teljes tulajdonos.
Az eljárás regisztrációja
Az üzletrész kiosztását közjegyző végzi, a szóbeli megállapodásnak természetesen nincs jogereje. Ugyanakkor, ha a tulajdonostársak nem jutnak közös döntésre, akkor ezt a kérdést csak a bíróságon kell megoldani. A keresetet főszabály szerint az a tulajdonos nyújtja be, aki az üzletrész kiutalására vonatkozó eljárást le kívánja folytatni. A jogi csata akár hat hónapig is elhúzódhat (különösen, ha más résztvevők nem vesznek részt az üléseken).
Eladó a lakás egy része
A részvény kiutalását követően a tulajdonosnak joga van azt eladni. Mielőtt azonban ezt megtenné, fel kell ajánlania az alkatrészének kivásárlását más tulajdonosoknak. A törvény szerint a lakásrészesedés eladása előtt a többi tulajdonosnak írásbeli értesítést kell küldenie vételi ajánlattal.
Ez a dokumentum az otthon költségét és műszaki jellemzőit jelzi. A tulajdonostársak a levél elolvasását követő egy hónapon belül dönthetnek a részesedés megvásárlásáról. Vagyis ezen időszak alatt vagy el kell fogadniuk az ajánlatot, vagy vissza kell utasítaniuk a vásárlást.
A félreértések elkerülése érdekében az ilyen ajánlatokat ajánlott levélben kell elküldeni. Hiszen ha a jövőben például a tulajdonosok a bíróságon bejelentik, hogy nem kaptak értesítést, akkor Ön tud majd bizonyítékot szolgáltatni.
Fontos árnyalatok
Sok tájékozatlan polgár gyakran felteszi a kérdést: „Eladható-e egy lakásrész, ha a szomszédok ellenzik?” Valamilyen oknál fogva sokan úgy gondolják, hogy más tulajdonosok valóban beleavatkozhatnak a saját lakásrészük eladásába. Valójában ez nem így van, a többi tulajdonostársnak csak annyi a dolga, hogy értesítse őket a lakás eladási szándékáról. Ha nem járulnak hozzá a vásárláshoz, ez nem jogosítja fel őket arra, hogy megtiltsa a részesedés más személyeknek történő eladását.
A szomszédokkal való ismerkedéstől számított 30 nap elteltével Önnek jogában áll a részesedését bárkire átruházni. De ne feledje: az árnak szigorúan meg kell felelnie annak, amit a tulajdonostársaknak szóló értesítő levélben feltüntetett (se kevesebbet, se többet). Ha úgy dönt, hogy más áron eladja részesedését egy privatizált lakásban, akkor bármelyik szomszédja három hónapon belül bíróságon megtámadhatja ezt a tranzakciót.
Adásvételi szerződés helyett ajándékozási szerződés
Ebben az esetben egyes eladók úgy döntenek, hogy trükköt alkalmaznak. A szomszédok értesítésének elkerülése érdekében egyszerűen ajándékozási okiratot készítenek. Az ilyen típusú tranzakcióknál egyáltalán nem szükséges a szomszédokat értesíteni, és maga a regisztráció is olcsóbb és gyorsabb lesz.
De itt is vannak buktatók: ha olyan személynek adod át a részét, aki nem a rokona, akkor a tulajdonostársak megtámadhatják az ilyen megállapodást. És ha a szomszédok nem is bizonyítják, hogy ajándék helyett adásvételi ügylet történt, akkor a családi kötelékek hiányának tényét elvileg nem olyan nehéz bizonyítani. Mielőtt eladná egy lakásrészesedést, fontos, hogy minden fontos pontban megegyezzen a vevővel. Különösen beszélje meg a fizetési eljárást, például eladhatja halasztott fizetéssel vagy részletekben.
Hogyan adjunk el egy lakást kiskorú részesedéssel?
Ha kiskorú van bejegyezve a lakásba, akkor minden attól függ, hogy ő az ingatlan tulajdonosa vagy sem. Ha a hozzá tartozó üzletrész eladásra kerül, akkor annak eladásához a gyám- és gyámhatóság engedélyét kell kérnie. Minden más esetben ugyanazt az értékesítés előtti előkészítést végzik el. A vételi ajánlatot azonban nem a gyermeknek, hanem a szüleinek vagy gyámjainak küldik.
Természetesen a többi tulajdonosnak is értesítő levelet kell küldenie. Ha a szomszédok közötti kapcsolatok normálisak, akkor egyszerűen megvitathatja velük ezt a kérdést, majd minden társtulajdonos közjegyzői nyilatkozatával megtagadhatja a vásárlást. Ha a tulajdonosok megtagadják a részesedés megvásárlását, de Ön megváltoztatja az árat, akkor erről ismételten írásban értesíteni kell őket, és egy hónapon belül meg kell várni a választ.
Rendelkezés a gyermek részvényeiről
Ha a gyermek lakásrészét el kell adni, akkor ebben az esetben a szüleinek be kell szerezniük a gyámhatóság hozzájárulását az eladáshoz. Ezenkívül egy ilyen szerkezetnek dokumentumokat kell benyújtania arról, hogy a gyermek életkörülményei nem romlanak, és nem marad lakás nélkül.
Vagyis dokumentumokat kell benyújtania a cserébe vásárolni kívánt lakáshoz, vagy a lakásrészhez (a méret nem lehet kisebb, mint amennyi a gyermeknek korábban volt). Az új lakás papírjai helyett, ahol a gyermek élni fog, kérhetnek nyitott bankszámlát egy kiskorú állampolgár nevére vagy más bizonyítékot. Minden egyéb tekintetben a gyermek részesedésének eladásához ugyanazokat a lépéseket kell végrehajtania, amelyeket fentebb már leírtunk.
Egyéb lehetőségek a részvények eladására
Érdemes megjegyezni, hogy a részesedésével rendelkezhet, még akkor is, ha nem elszigetelt helyiségről van szó. Vagyis elméletileg egy személynek joga van eladni egy egyszobás lakás részesedését. A törvény nem tiltja az ilyen ügyleteket. A gyakorlatban azonban meglehetősen nehéz ilyen műveletet végrehajtani.
Az ilyen négyzetméterek ára pedig pusztán szimbolikus lesz, mert nem valószínű, hogy valaki meg akar majd osztani egy nappalit, ahol egy másik teljesen idegen lakik. Ebben az esetben érdemesebb a másik tulajdonostárssal megalkudni az ingatlan teljes eladásáról, vagy felajánlani neki, hogy kivásárolja a tulajdonrészét. Ha a szomszéd nem ért egyet az ilyen lehetőségekkel, akkor ezt a problémát csak bírósági úton kell megoldani.
Sokkal egyszerűbb egy lakás 1/2 részét eladni, ha az otthonnak 2 vagy több különálló nappalija van. Természetesen ebben az esetben az ingatlanok ára előbb-utóbb alacsonyabb lesz, de szükség esetén erre a lehetőségre is lehet vevőket találni.
Víz alatti sziklák
Az ingatlanforgalmazók megjegyzik, hogy egy részvény eladása során sok nehézségbe ütközhet. Ennek mindenekelőtt az lehet az oka, hogy egyes tulajdonostársak összekeverik az „elővásárlási” és az „eladási engedély” fogalmát. Előfordulhat például, hogy kibújik a részvény eladásáról szóló értesítő levél kézhezvételétől, és írásbeli elutasításuk nélkül nem lehetséges az ügylet bejegyzése. Sajnos a Polgári Törvénykönyv nem mond semmit arról, hogy mit kell tenni, ha a szomszédok nem működnek együtt.
Figyelemre méltó az is, hogy a törvény nem kötelezheti a többi tulajdonostársat a lakásrész eladására. Mások magántulajdonába való behatolás bűncselekménynek minősül. Ezért más tulajdonosok részvényeinek megvásárlásáról csak békés úton lehet megállapodni.
Vannak olyan helyzetek is, amikor több tulajdonostárs egyszerre szeretné kivásárolni a felajánlott részesedést. Ha ez megtörténik, az eladó maga választhatja meg, hogy kinek adja át a részesedését.
Költségbecslés
Ha minden nehézség ellenére mégis úgy dönt, hogy eladja tulajdonrészét egy privatizált lakásban, akkor el kell kezdenie az értékbecslést. Az árat a következő tényezők befolyásolják:
· szobák száma az otthonban;
· a ház elhelyezkedése;
· a lakás területe;
· piaci szegmens stb.
Természetesen a tulajdonosnak joga van saját maga beállítani a szoba (szobák) költségét, de a gyakorlat azt mutatja, hogy annak költsége 30-40%-kal alacsonyabb lesz a piaci árnál. Ha úgy dönt, hogy eladja a lakásrész egy részét, akkor készüljön fel arra, hogy ez még nehezebb lesz.
Hátrányok a vevő számára
A csökkentett ár teljesen jogos „kompenzáció” a szomszédokkal való esetleges konfliktusokért. Hiszen a többi tulajdonostárs gyakran nem túl elégedett az új bérlőkkel. Vannak olyan helyzetek is, amikor a szomszédok még új zárakat is szerelnek be a bejárati ajtókra.
Ebben az esetben a személynek bírósághoz kell fordulnia a lakás használatához való hozzáférés iránt. A bíróságon természetesen a sértett oldalára állnak, az új tulajdonos pedig egy végrehajtóval térhet vissza a házába. Ha azonban a tulajdonostársak folyamatosan „zavarni kezdenek”, akkor nagyon nehéz lesz ilyen környezetben élni. Ebben a tekintetben a lakásrész ára mindig körülbelül harmadával lesz olcsóbb a piaci értékénél.
következtetéseket
Szóval, hogyan adjunk el egy részesedést egy lakásban? Elvileg, ha megfelel a polgári jog összes követelményének, akkor nem merülhet fel különösebb nehézség. A legfontosabb dolog az, hogy ne felejtsd el felajánlani a részesedésed kivásárlását más tulajdonostársaknak. Ha megtagadják, a tulajdonostársak kötelesek közjegyző által hitelesített elutasítást kiállítani. Ha az eladásra kínált részvény egy gyermeké, akkor a gyámhatóságtól is engedélyt kell kérnie. Önnek jogában áll eladni részesedése egy részét is.
És végül: csak akkor lehet eladni egy szobát, ha azt privatizálták, és a tulajdonosok osztott tulajdon alapján birtokolják a lakást.
Saját lakása saját belátása szerint rendelkezhet. De birtokolhat egy olyan helyiség egy részét is, amelynek több tulajdonosa van. Hogyan adjunk el egy lakásrészt 2019-ben?
Kedves olvasóink! A cikk a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szól, de minden eset egyedi. Ha tudni akarod, hogyan pontosan megoldja a problémáját- vegye fel a kapcsolatot tanácsadóval:
A JELENTKEZÉSEKET ÉS A HÍVÁSOKAT a hét minden napján, a hét minden napján, 24 órában VÁRjuk..
Ez gyors és INGYEN!
Minden tulajdonosnak joga van eladni ingatlanát. Ez vonatkozik a lakásrészre is. De a közös tulajdonban való részvétel feltételezi a tulajdonostársak jelenlétét.
Figyelembe kell-e vennie véleményüket az ingatlanrésze elidegenítésekor? Hogyan kell 2019-ben elidegeníteni a közös tulajdont, és reális-e egy lakásrészesedést eladni?
Amit tudnod kell
A polgári jog szerint minden állampolgárt egyenlő jogok illetnek meg. A megosztott tulajdonjoggal kapcsolatban ez azt jelenti, hogy az üzletrész tulajdonosa eladhatja, de a többi tulajdonos érdekeit tiszteletben tartva.
A részvény értékesítésének alapvető feltétele annak allokációja. Az eladásra javasolt lakás hányadát természetben vagy a teljes területhez viszonyítva kell kiosztani.
Szándékosan figyelmen kívül hagyják az eladó értesítéseit, nem akarják maguk venni a részvényt, de nem is adnak engedélyt az eladásra. De ez a helyzet teljesen megoldható.
Kulcsfontosságú szempontok
A megosztott tulajdon azt jelenti, hogy egy ingatlan több tulajdonoshoz tartozik. Egy lakás egy részét többféleképpen is birtokba veheti.
Például egy privatizált lakás a folyamatban részt vevő összes személy közös tulajdonába kerül.
A tulajdonosok kérésére minden részvény kiutalható és hivatalosan biztosítható. Egy lakásrész ajándékba, válás során vagyonmegosztás útján, vagy annak során is átvehető.
De a lakás megosztott tulajdonának sajátossága, hogy lehetetlen természetbeni részesedést kiosztani. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy lehetetlen a lakást több különálló szobára osztani, külön bejárattal.
Ezért a részesedéshez való jog ebben az esetben csak jogi tény. A tulajdonosoknak joguk van a lakást a tulajdonostársak jogainak megsértése nélkül használni.
Egy lakás részesedésének pontos meghatározásának lehetetlensége határozza meg az eladással járó nehézségeket.
Mivel a közös vagyon közös tulajdonát feltételezik, a tulajdonosoknak új tulajdonostárs megjelenése szükséges.
A megállapodásban részes felek
Csak a tulajdonosnak van törvényes joga a lakásban lévő részesedés eladására. Bárki felléphet vevőként, de csak akkor, ha a többi tulajdonos ebbe beleegyezik.
Nem valószínű, hogy a legtöbb embernek tetszeni fog az a lehetőség, hogy egy teljesen idegen emberrel éljen együtt.
A közös lakással kapcsolatos peres ügyek elkerülése érdekében elővásárlási jogot biztosítanak más tulajdonosok részesedésére.
Emiatt az üzletrész értékesítéséhez minden tulajdonostárs előzetes bejelentése szükséges az ingatlanrészük eladási szándékáról.
A tulajdonosoknak egy hónapon belül meg kell válaszolniuk, hogy meg akarják-e venni a javasolt részvényt az eladói áron.
Ha több tulajdonos is kifejezte szándékát az ügylet megkötésére, az eladónak jogában áll megválasztani, hogy kinek adja el az ingatlant. Elutasítás esetén kereshet harmadik fél vevőt, és üzletet köthet vele.
A jogszabályi keret
A Ptk. 250. § 3. pontja az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményeiről szól. A többi tulajdonosnak jogában áll három hónapon belül törvényesen követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását.
Hogyan kell helyesen eladni egy lakásrészesedést
Hogyan lehet eladni egy lakásrészét? Lakásrészesedés eladásakor tudnia kell, hogy ha a lakás közös tulajdonban van, akkor lehetetlen a tranzakció lebonyolítása.
Egyszerűen azért, mert a részvény sem de jure, sem de facto nem létezik. a felek megállapodása alapján történik. A résztvevőknek jogában áll a lakást egyenlő és egyenlőtlen részekre osztani.
2019-ben a lakásrész értékesítése a 2019-eshez hasonlóan történik. Vagyis a fő szabály a részvényvásárlási elővásárlási jog betartása.
De az eljárást új törvény szabályozza. A jogszabályi változások kötelezővé teszik az ügylet közjegyzői hitelesítését.
Ellenkező esetben a tranzakció érvénytelennek minősül. Tudnia kell, hogy a közjegyző nem köteles a korábbi ügyletek jogszerűségét ellenőrizni. Csak az aktuális tranzakció helyességét ellenőrzi.
A fizetési eljárásért a jegyző nem vállal felelősséget. A tranzakciót követően feltárt problémák kizárólag a tranzakcióban részt vevő felek felelősségi körébe tartoznak.
Lépésről lépésre szóló utasítás
Annak elkerülése érdekében, hogy az ügylet érvénytelenné nyilvánuljon egy lakásrész eladásakor, a következő eljárást kell követni:
Beszélje meg a többi tulajdonossal a részesedése eladásának folyamatát Ha valamelyik tulajdonostárs úgy dönt, hogy megvásárolja a javasolt ingatlant, akkor írásbeli értesítés nélkül is megteheti. Ellenkező esetben ne hagyatkozzon szóbeli biztosítékokra. Az eladásról hivatalos írásbeli értesítést kell benyújtani, amely tartalmazza az árat és a feltételeket. Várjon egy hónapig, ha nem érkezik válasz a tulajdonosoktól Ha valaki úgy dönt, hogy üzletet köt, azonnal folytathatja az adásvétel regisztrációját. Ha a tulajdonostársak azonnal visszautasították, írásos választ kell kapnia Ha minden követelmény teljesül Vevőt kereshet bármilyen elérhető eszközzel (média, internet, ingatlanügynökségek stb.) Ha egyszer vevőt találnak Megtárgyalják vele a tranzakció feltételeit, megállapodást kötnek, és összegyűjtik a szükséges dokumentumokat. A lakásrész adásvételéről szóló megállapodást a felek aláírják És közjegyző által hitelesített. Az ügylet tárgyát a megállapodás melléklete tartalmazza A vevő kapcsolatba lép a Rosreestr A lakásrész megszerzett jogának bejegyzésére A szükséges dokumentumok listája
Egy lakásrész eladására vonatkozó tranzakció végrehajtásához szüksége lesz:
- a lakásrész tulajdonosának útlevele;
- vevő útlevele;
- jogi dokumentum. 2019-ben ez egy kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból, amely jelzi az eladó részesedésének nagyságát;
- a lakás tulajdonjogát igazoló dokumentumok, amelyek lehetővé teszik az ingatlan részesedésének megszerzésének alapját;
- apartmanok, feltüntetve a helyiségek elhelyezését és főbb jellemzőit;
- helyiségek, amelyek megerősítik az illetéktelen vagy rekonstrukció hiányát;
- a vásárlási elővásárlási jog tulajdonosainak írásbeli elutasítása vagy az értesítés visszaigazolása;
- közjegyzői házastárs a részvények eladásához (ha az eladó házas).
Amennyiben a szükséges dokumentumok rendelkezésre állnak, adásvételi szerződés készül a lakásrészre. Azt állítja:
- a felek adatai (teljes név, útlevéladatok);
- az ügylet tárgyának leírása. Fel van tüntetve az apartman címe és az abban való pontos részesedés;
- részvény értéke;
- azoknak a személyeknek a listája, akik jogosultak az eladás után a lakásban tartózkodni;
- fizetési eljárás;
- a felek jogai és kötelezettségei;
- a lakás átruházása az okirat szerint;
- a felek aláírásai.
A felek saját belátásuk szerint kiegészíthetik a megállapodást az ügylet menetének részletesebb rögzítésével.
Lehetséges-e üzletet kötni más tulajdonosok beleegyezése nélkül?
A tulajdonosok nem mindig járulnak hozzá egy lakásrészesedés eladásához egy kívülállónak. Sőt, a tulajdonostársak minden lehetséges módon akadályozhatják az eladást, azzal fenyegetőzve, hogy bírósághoz fordulnak az ügylet semmissé nyilvánítása érdekében.
Ilyen helyzetben, vagy amikor az eladó nem akarja eladni a tulajdonrészét a tulajdonostársaknak, törvénysértés nélkül más módszereket is alkalmazhat.
A tulajdonosok beleegyezése nélkül eladhat egy lakásrészt.
Ehhez nem kell a tulajdonostársak engedélye, az ingatlant akár rokonának, akár teljesen bárkinek adományozhatja.
Fennáll azonban annak a veszélye, hogy a tranzakció színleltnek minősül, ha az érdekelt felek bizonyítani tudják, hogy az eladás megtörtént. Ez az adomány visszavonását vonja maga után.
Az eladó feldobhatja az árat, ha értesíti a tulajdonosokat az eladásról. Ekkor azonban a harmadik fél vevővel kötött szerződésben ugyanazt az árat kell feltüntetni.
Természetesen előfordulhat, hogy a részvényt alacsonyabb áron adják el. Érdemes megfontolni, hogy az eladó a szerződésben meghatározott összegből fizet.
Egy másik lehetőség, amikor nincs szükség a tulajdonosok beleegyezésére, a regisztráció.
Az eljárás lényege, hogy az eladó állítólag bizonyos összeget kölcsönkér a vevőtől a részesedése biztosítékára. A fizetési határidő lejártakor átutalásra kerül sor a tartozás törlesztésére.
A felsorolt módszerek feltételesen legálisak. Azaz, ha megfelelően elkészítik, nem merülnek fel követelések, csak az ügylet színleltségének bizonyítéka hiányában.
Ha a tulajdonostársak aprólékos egyéniségnek bizonyulnak, és elkezdik kideríteni a részleteket, akkor fennáll annak a veszélye, hogy érvénytelenítik az adásvételt.
Ha a második tulajdonos ellene van
Gyakran vannak olyan helyzetek, amikor az egyik tulajdonos ellenzi egy részvény eladását, míg a többi tulajdonos nem tiltakozik az ügylet ellen.
Vagy két tulajdonosé az ingatlan, de a második kategorikusan nem akar beleegyezést adni az adásvételhez, megvenni az eladandó részt.
Természetesen a törvény szerint a vásárlás megtagadása lehetővé teszi az üzletrész értékesítésének befejezését. A tulajdonos azonban megtagadhatja az értesítés elfogadását anélkül, hogy beleegyezne a tranzakcióba.
A tranzakció bírósági megtámadásáról szóló nyilatkozatok pedig nagy valószínűséggel elriasztják a potenciális vásárlókat.
Megpróbálhatja bíróságon keresztül megoldani a problémát.A felperes kijelentheti, hogy egy kétszobás lakásban ténylegesen idegennel nem élnek együtt, vagy egyéb módon indokolhatják a sürgős értékesítés szükségességét.
A bíróság döntése azonban teljes mértékben a környező körülményektől függ. A tulajdonosi részesedés nagysága elsődleges fontosságú.
A bíróság kötelezheti azt a tulajdonost, aki nem járul hozzá az adásvételhez, hogy a részesedését a fennmaradó tulajdonosoknak adja el, ha azok vissza tudják vásárolni. Fontos az alperes lakóhelye is.
Ha egy állampolgár valóban lakásban él, akkor még a bíróságon sem lehet rákényszeríteni, hogy eladja a részét. Az egyetlen lehetőség az adományozást vagy biztosítékot magában foglaló módszerek.
Ha az ingatlant privatizálják
A privatizált lakáshoz fűződő tulajdonjog nem különbözik attól a jogtól, amelyet lakásvásárláskor vagy a tulajdonjog más módon történő megszerzése során szereznek meg.
De el kell képzelnie az ilyen lakásban való részesedés elosztásának eljárását. Kezdetben a lakás közös tulajdonba kerül. A tulajdonosok kérésére részvények kiutalhatók.
A megjelenés ingyenes, de a tartalmi követelményeknek teljesülniük kell:
- az eladó adatai;
- az objektum típusa és kataszteri száma;
- az objektum címe;
- a részvény költsége.
Az elektronikus értesítéshez nincsenek adatvédelmi beállítások, bárki láthatja.
A közös tulajdon értékesítése a megállapított eljárás szerint, speciális eljárások alkalmazásával történik. Ezek egy lakás vagy magánház más tulajdonosai jogainak szigorú tiszteletben tartására vonatkoznak, akiknek elsőbbsége van a vásárlásnál, és lehetőségük van a tranzakció bírósági megtámadására. Az alábbiakban bemutatott lépésről lépésre „Hogyan lehet eladni egy lakásrészesedést” segít a tulajdonosnak elkerülni a hibákat, és nem sérti meg a törvényt.
Megosztott tulajdon, kiosztott és ki nem osztott részvények
A legtöbb esetben a megosztott tulajdonjog olyan helyzeteket foglal magában, amikor többen birtokolják az ingatlant. Ennek megfelelően a lakóhelyiségek nekik járó részeit nem határozzák meg, és eladáskor arányos számítással osztják ki a lakásrészeket minden tulajdonos számára.
A közös tulajdon egyik tulajdonostársának adott helyiségben való tartózkodása nem jelenti a tulajdonjogát.
Más kérdés, ha a helyiség egy részének egy meghatározott személy tulajdonjogát hivatalos okirat jelzi. Ez lehet házassági szerződés, öröklési bizonyítvány, adásvételi szerződés, ajándék vagy más érvényes dokumentum. Általában a kiosztott részesedésnek csak papíralapú kifejezése van, de a valóságban a lakás minden lakója használja. A természetes elhatárolás automatikusan megszünteti a közös tulajdont.
A lakásban kiosztott részesedés piaci értékelése a standard séma szerint történik. Az ingatlant összehasonlítják az ingatlanpiac hasonló ajánlataival, és meghatározzák az átlagos költséget.
Ha egy lakásban vagy vidéki házban egy adott helyiséghez való jogot nem ruházzák át az eladónak, a részesedés felosztása a terület egyenlő elosztásával történik az összes tulajdonos között. Ideális esetben a szobák számának meg kell egyeznie a lakás társtulajdonosainak számával. A kisebb helyiséget átvevő fél pénzbeli ellentételezésre jogosult. A részesedés kiosztása bíróságon vagy a résztvevők közötti békés megállapodás útján történik.
Az egyik legnehezebb eset az ingatlanosok és ügyvédek gyakorlatában azok a helyzetek, amikor több a jelentkező, mint amennyi szoba. Még akkor is, ha a teljes területet számtani felosztással egyenlő részekre osztják fel, fennáll annak a veszélye, hogy a lakás buktatóvá és vitává válik a tulajdonostársak számára.
Az eladó lakásban lévő, hazai konfliktusokkal „terhelt” részesedés elriasztja a potenciális vásárlókat. Ez csökkenti az ingatlan likviditását, és az ár csökkentésére kényszeríti a tulajdonost.
A helyzetből úgy lehet kijutni, ha részvényeket vásárol a lakóhelyiségek tulajdonostársaitól. A jövőben a teljes ingatlan eladásából származó bevétel nagyobb lesz, mintha a lakás minden egyes részét külön értékesítenék.
Lépésről lépésre útmutató
A megosztott ingatlanok értékesítési eljárása négy szakaszban zajlik. Először a tulajdonos konzultál egy ingatlanügynökkel, vagy önállóan tanulmányozza a piacot, és meghatározza az árat.
Az ügylet első lépéseként a lakásrész eladás feltételeinek meghatározása
Az első lépés az eladó és a vevő közötti megállapodások megvitatása és rögzítése. A közös tulajdon más tulajdonosai nem vehetnek részt benne.
A folyamat meghatározza:
- az árverés tárgya lakóingatlan részeként, annak méretei és egyéb jellemzői;
- a vásárlás összege (teljesen feltüntetve) és a pénz fizetésének (átutalás vagy átutalás) eljárása;
- a felek által elért egyéb feltételeket ezt követően a fennmaradó tulajdonosokkal folytatott tárgyalások során alkalmazzák.
Közös megosztók értesítése
A második lépésben a többi részvényes tájékoztatást kap a lakásrész közelgő eladásáról és annak feltételeiről. Ez kötelező, és közvetlen hatással van az eljárás sikerére. A megállapított szabályoktól való bármilyen eltérés jogos alapja a későbbi bírósági eljárásnak, amikor más tulajdonos is felléphet felperesként, és az eljárás eredményeként az adásvétel törlésre kerülhet.
Az értesítés a következőképpen történik:
- Az ingatlan minden tulajdonosa írásos értesítést kap az eladásról, amely részletezi az árat és a feltételeket.
- A dokumentum akkor is elküldésre kerül, ha a vevő más részvényes.
- A meghatározott időszakban (legfeljebb 1 hónap) az eladásra kínált részvény megvásárlásánál a többi tulajdonos elsőbbséget élvez.
- A vásárlóra vonatkozó információk, ideértve a címét és a személyes adatait, nincsenek feltüntetve, nincs jogi jelentősége.
A tulajdonosok egy hónapon belül válaszolhatnak az értesítésre. A részükről tett intézkedések hiánya beleegyezésként értelmezendő. Ugyanakkor a részvényesek fenntartják a jogot, hogy az elsőbbségi vásárlásról való lemondással felgyorsítsák az eladási folyamatot.
A tranzakció kizárólag az értesítésben szereplő feltételekkel valósul meg.
Ha a vevő ezt követően más igényt is megfogalmaz, például alacsonyabb árat, a teljes folyamat megismétlődik. A kötelezettségek nem teljesítése esetén az adásvételt bírósági úton is felmondhatja.
Minden részvényest megilleti az elővásárlási jog, amellyel az ingatlan arányos részét mindenki megvásárolhatja.
Közjegyzői okirat
Harmadik lépés: az adásvételt közjegyző igazolja, akinek az ügylet lebonyolításában való kötelező részvételét törvény 2016-ban állapította meg. Ezt megelőzően a megosztott tulajdon eladása sok jogsértéssel járt, gyakran leszámolási eszközzé vált, ami lépésre kényszerítette az államot.
Napjainkban a megosztott tulajdon bármely értékesítése közjegyzői igazolást igényel, amely nélkül a tulajdonjog átruházása nincs bejegyezve az orosz nyilvántartásba.
A tranzakcióban részt vevő mindkét fél felveszi a kapcsolatot az üzemeltető irodával az alábbi dokumentumok benyújtásával:
- más tulajdonosok megtagadása az elsőbbségi vásárlástól, vagy bizonyíték arra, hogy az előírt határidőn belül nem válaszoltak. Ide tartoznak a postai csekkek, a keltezett levelezési csonkok;
- ingatlan igazolás vagy kivonat az egységes állami nyilvántartásból, a KTF műszaki útlevele, kataszteri dokumentumok;
- adásvételi szerződés;
- az eladó és a vevő személyes dokumentumai;
- a gyámhatóság szankciója, ha kiskorúak érdekei sérülnek.
A jegyző elemzi az adásvételi szerződés körülményeit és a többi tulajdonos reakcióját. Az eredmények alapján az ügyletet pecséttel és aláírással igazolja, vagy feltárt jogsértésekre hivatkozva megtagadja annak formalizálását. A határozat bekerül a közjegyzői nyilvántartásba, ezt követően a felek további lépéseket tehetnek.
Állami regisztráció
A negyedik és egyben utolsó lépés a tranzakció állami regisztrációja lesz. Ezt úgy hajtják végre, hogy kapcsolatba lépnek az orosz nyilvántartás legközelebbi intézményével vagy a kerületi többfunkciós központtal (MFC).
Az egységes állami nyilvántartásban szereplő ingatlanok módosításának állami díja 2 ezer rubel. A benyújtott kérelemhez csatolják a fizetésről szóló bizonylatot, valamint a közjegyzőhöz korábban benyújtott iratcsomagot. A szerződő felek minden kérdést személyesen vagy olyan képviselő útján oldanak meg, akinek jogaihoz közjegyzői meghatalmazás szükséges.
Az alaki követelmények rendezése után bejegyzési bélyegzőt helyeznek el az adásvételi szerződésben, és a lakóhelyiségben lévő részesedés tulajdonjogának átruházását bejegyzik az egységes állami ingatlannyilvántartásba. A résztvevők igazoló dokumentumokat kapnak: kivonatot, hiteles szerződést, kataszteri útlevelet. Az új tulajdonos törvényes jogokat vállal.
Közös ingatlan eladása jelzáloggal
Jelzálogkölcsönre felvett lakás eladásának tervezésekor a tulajdonosnak minden intézkedést egyeztetnie kell a bankkal, amellyel szemben a vevő hitelkötelezettségeket vállal. Maga az eljárás magában foglalja a bank engedélyének beszerzését, a megállapodás közjegyzői hitelesítését és a tartozás teljes kifizetését a vevő részéről. Az eredmények alapján a hitelező okiratot állít ki arról, hogy az adóssal szemben nincs követelés.
Más esetekben a bank az eljárás közvetlen résztvevőjeként jár el, két cellát kínálva a vevőnek. Az egyikbe a szükséges vételi összeget, a másikba a jelzáloghitel és a valós ár különbözetét írják be. A regisztrációval kapcsolatos minden kérdést a bank alkalmazottai oldanak meg.
A jelzálogtörvény kifejezetten kimondja, hogy nem lehet külön részesedést vásárolni, megjegyezve, hogy ingatlanrész nem lehet biztosíték tárgya. Ebben az esetben a felvásárló lehetőséget kap az utolsó rész kivásárlására. Vagyis kezdetben neki kell az első részvény tulajdonosának lennie. A tranzakció lebonyolítása után ő lesz a lakás kizárólagos tulajdonosa, ami viszont 100%-ban átkerül a banki fedezetre.
A bankok rendkívül vonakodnak beleegyezni a részvénykivásárlásokba, különösen azért, mert az ilyen ügyletek leggyakrabban rokonok és elvált házastársak között jönnek létre. A statisztikák szerint a hitelintézeteknek mindössze egyharmada találkozik félúton ügyfeleivel. Az adósságkötelezettségek az átjegyzéssel is azon a személynél maradnak, aki számára a kölcsönszerződést megkötötték, ritka esetekben a kifizetések mindkét részvényesnek megosztásra kerülnek.
A tulajdonosok leggyakrabban az ingatlanrészük elhagyásához folyamodnak egy másik hitelfelvevő javára és beleegyezésével. A bank ellenőrzi pénzügyi fizetőképességét, és ha nincs probléma, újra regisztrálja a tranzakciót.
Részvény eladás, ha a másik tulajdonos kiskorú
Ha az egyik tulajdonos kiskorú, az eladó értesítést küld a tranzakcióról a szüleinek. Ezenkívül a gyámhatóság és a gyámhatóság megerősítése szükséges, mivel egy másik személy megjelenése a lakásban sértheti a gyermek jogait és életkörülményeit.
Formálisan nincs szükség gyámhatósági hozzájárulásra, mivel a kiskorú gyermekek törvényes képviselői a szüleik. A gyakorlatban a közjegyzők és az anyakönyvi szolgálatok gyakran kérik a gyámhatóság igazolását. A vevő is érdeklődik iránta, hiszen a szankció hiánya peres eljáráshoz és a szerződés érvénytelenségéhez vezethet.
Pereskedés
A részvényesek közötti viták elbírálásakor a bíróság több tényezőt is figyelembe vesz, és mindenekelőtt a többi tulajdonos részletes és időben történő értesítését. Ha a lakás- vagy házrész kivásárlási jogát megsértették, vagy a hirdetmény hibás árat és az ügylet feltételeit tartalmazza, az adásvétel törölhető.
A gyakorlat nagyon sok példát tud arra, amikor a bíróság az egyik részvényes tulajdonosi jogát azzal szünteti meg, hogy kártérítést fizet neki. Az okok a következők:
- kis terület megosztott tulajdonban;
- gondatlan működés (hosszú ideig nem jelenik meg a lakásban);
- a családi kötelékek hiánya a tulajdonostársak között;
- ellentmondó kapcsolatok a részvényesek között, ami lehetetlenné teszi az együttélést.
Az Oroszországi Belügyminisztérium 2009. 12. 23-i 14., 2014. 11. 27-i 942 számú rendeletének megfelelően, ha a szociális bérleti szerződés résztvevői nem:
1. Ha a termékben hibát fedeznek fel, ha azt az eladó nem jelölte meg, a fogyasztó saját belátása szerint jogosult:
ugyanazon márkájú termékre (azonos modellre és/vagy cikkre) cserét igényel,
cserét igényel egy másik márka (modell, cikk) azonos termékére, a vételár megfelelő újraszámításával,
követelni a vételár arányos csökkentését,
követelni a fogyasztótól vagy harmadik féltől az áru hibáinak azonnali, ingyenes kijavítását vagy a javítás költségeinek megtérítését,
megtagadja az adásvételi szerződés teljesítését, és követeli az áruért kifizetett összeg visszatérítését. Az eladó kérésére és költségére a fogyasztó köteles visszaküldeni a hibás terméket.
Ebben az esetben a fogyasztónak joga van az adásvételi szerződésben rögzített, előre kifizetett áru átadási határidejének megszegése miatt neki okozott veszteségek teljes megtérítését követelni.
3. Az adásvételi szerződésben az előre kifizetett áru fogyasztó részére történő átadására vonatkozó határidő megsértése esetén az eladó minden késedelem napjáért kötbért (bírságot) köteles fizetni a fogyasztó részére, melynek mértéke a vételár egy háromszázad része. Az Orosz Föderáció Központi Bankjának refinanszírozási kamatlába a nem időben kifizetett összegekből a késedelem minden napjára, a fizetési határidőt követő napoktól kezdve a tényleges elszámolás napjáig. A munkavállalónak fizetett pénzbeli kompenzáció összegét kollektív vagy harmadik személy megemelheti, vagy háromszázezer-ötezer rubel összeggel, vagy a tevékenység legfeljebb kilencven napra történő közigazgatási felfüggesztésével.
2. Halasztási vagy részletfizetési kérelem benyújtásának határideje
"" Az e cikk (1) bekezdésében meghatározott iratok bemutatását követő nap 20.00 órája, az ügy lakóhelye, tartózkodási helye vagy tartózkodási helye szerinti választottbíróság előtti elbírálásáról szóló határozat meghozatalától számított 30 napon belül. a közjegyzői örökség megnyílásának helyén írásban az anyakönyvi hatósághoz, kivéve azt az esetet, amikor a gyermek anyja kérelmét keresetlevél formájában teljesíti, és anyanyelvi anyaként ismerhető el. az orosz nyelv e kódex 1158. cikkének (6) bekezdésével összhangban.
Az egyik házastárs beleegyezése hiányában a közös kiskorú gyermekekkel rendelkező házastársak házasságának felbontásához, kivéve az e cikk (2) bekezdésében meghatározott eseteket.
(az 1997. november 15-i 140-FZ, 2013. november 25-i 317-FZ szövetségi törvénnyel módosított)
(lásd az előző kiadás szövegét)
1.1. Külföldi állampolgár vagy hontalan személy a fogyatékkal élők számára célzott rehabilitációs program által az előírt formában kiadott bizottság által vele folytatott meghallgatás eredménye alapján, amelyben a közigazgatási szabálysértés jelei előfordultak, vagy időtartama alatt. a közúti balesettől számított 2-3 év,
a sorkatonai szolgálat teljesítése legalább havi 100 ezer rubel összegben.
Ezenkívül a fogyasztói követelmények jogi szabályozása nincs meghatározva a szövetségi törvények által előírt időszakban és módon,
5) akadályok keletkeztek a migráció területén az állami ellenőrzés (felügyelet) gyakorlása előtt, a jogok állami nyilvántartásba vételét végző szervek, a Szövetségi Közlekedési Felügyeleti Szolgálat szerve által megállapított eljárással összhangban. (20. cikk), amikor a polgárok munkaképességük korlátozása nélkül hagyják el az Orosz Föderációt az oktatás, a nevelés, a kiskorúak fejlesztése, a pihenésük és gyógyulásuk megszervezése, az orvosi ellátás, a szociális védelem és a szociális szolgáltatások területén. gyermek- és ifjúsági sport, kultúra és művészet gyerekek részvételével."
